Черногория продлила срок регистрации нелегальной недвижимости
Unsplash
В Черногории продлили срок подачи документов для регистрации незаконно построенных объектов. Соответствующие поправки к закону о легализации принял парламент страны, сообщает Investitor.me. При этом собственникам теперь необходимо подавать заявление сразу с полным пакетом документов.
Что изменилось на рынке недвижимости Черногории
Ранее собственник незаконной недвижимости мог обратиться в кадастровую службу даже с неполным заявлением, чтобы уложиться в установленный срок, а недостающие сведения предоставить позднее. Теперь такая возможность отменена.
Перед обращением необходимо подготовить элаборат фактического состояния объекта — технический документ, в котором зафиксированы характеристики существующего здания. Заявление принимается только вместе со всей предусмотренной законодательством документацией.
Эксперты отмечают, что внесение незаконно построенного объекта в кадастровую документацию является важным этапом процедуры, однако само по себе не делает строение законным. Владельцу по-прежнему необходимо пройти остальные этапы легализации.
Опыт легализации в 2018–2019 годах
В 2018 году кампания по легализации незаконных построек в Черногории предусматривала подачу заявлений до 15 июля, напоминают Vijesti. К сентябрю 2019-го власти обработали около 30 000 заявлений из 51 000 и легализовали лишь 643 объекта.
Представитель Министерства устойчивого развития и туризма Марко Чанович пояснил тогда, что около 3 800 процедур приостановлены из-за несоответствия построек действующей планировочной документации и нерешенных имущественно-правовых вопросов. Еще почти 24 000 заявлений оказались неполными, поэтому владельцам предложили предоставить недостающие сведения. После окончания установленного срока поступило около 2 400 обращений, которые уже не подлежали приему.
К тому времени муниципалитеты начислили €1,256 млн коммунальных платежей в рамках легализации, из которых было собрано €1,147 млн. Наибольшие суммы поступили в бюджет от Будвы, Биело-Поле, Никшича и Тивата. Полностью обработать все полученные заявления смогли Биело-Поле, Петрница, Колашин, Плевля и Котор.
Около 10 000 незаконных построек оставались вне процедуры. Их точное количество планировали определить после сопоставления ортофотосъемки с кадастровыми данными. Марко Чанович также отмечал, что объекты, построенные после проведения съемки, не будут легализовать
Новый закон о незаконных постройках Черногории
Новый закон о легализации незаконно построенной недвижимости в Черногории вступил в силу 14 августа 2025 года. Владельцам выделили шесть месяцев на подачу заявления и необходимых документов, включая геодезический план, — до середины февраля 2026-го.
Осенью прошлого года глава Управления по недвижимости Черногории Марко Булатович сообщил, что ведомство получило около 2 000 заявлений. Больше всего обращений поступило из Подгорицы, Бара, Улциня, Котора, Будвы, Жабляка, Даниловграда, Херцег-Нови, Никшича и Рожае.
При этом официально в кадастре числилось около 59 000 нелегальных объектов, фактическое количество, по оценке властей, могло быть значительно выше. Еще одной проблемой оказался дефицит сотрудников Управления по недвижимости. В ведомстве оставались вакантными более 130 должностей, что затрудняло рассмотрение большого количества обращений.
Эксперты JPM & Partners отметили, что новый закон содержит спорные положения. В частности, статья 33 запрещает сделки с неузаконенными объектами до завершения процедуры. Это уже привело к фактическому замораживанию части рынка: нотариусы отказывались удостоверять сделки с такой недвижимостью.
Что это означает для рынка и инвесторов в Черногории
Аналитики International Investment отмечают, что проблема незаконной недвижимости в Черногории остается системной и быстро решить ее административными мерами не удается. При сохранении большого числа объектов без окончательно урегулированного статуса рынок, вероятно, будет еще некоторое время сталкиваться с ограничениями при проведении сделок.
Для инвесторов это означает повышенное значение юридической проверки объекта перед покупкой. Наличие недвижимости в кадастре само по себе не гарантирует завершения легализации, поэтому статус строения и возможность дальнейшего оформления должны проверяться отдельно. Особенно это важно для объектов, которые продаются с существенной скидкой из-за неурегулированного статуса.
В перспективе завершение масштабной кампании может повысить прозрачность рынка и расширить число объектов, пригодных для полноценного оборота. Одновременно ужесточение требований к заявлениям способно отсечь часть недвижимости, которую владельцы не смогут оформить из-за проблем с документацией, землей или соответствием планировке.
Для рынка это означает постепенное разделение недвижимости на объекты с подтвержденным юридическим статусом и активы, сохраняющие регуляторные риски. По мере продвижения процедуры разница в их ликвидности и инвестиционной привлекательности, вероятно, будет становиться более заметной.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment