דיור חדש באיחוד האמירויות: דובאי מובילה בהיקפי הבנייה

Khaleej Times

שוק הדיור באיחוד האמירויות ממשיך להתרחב. עיקר ההיצע החדש מתרכז בדובאי, שבה מתוכננת מסירה של כ-56,600 בתים ודירות עד סוף שנת 2026. נתון זה גבוה משמעותית בהשוואה לאבו דאבי ולאמירויות הצפוניות, כך מדווח Khaleej Times בהתבסס על דוח של Colliers.

שוק הנדל״ן של דובאי

ברבעון השני של שנת 2026 הושלמה בדובאי בנייתם של כ-11,650 יחידות דיור, כולל 9,200 דירות ו-2,450 וילות. על פי נתוני Colliers, עד דצמבר צפויים להתווסף עוד כ-56,600 בתים ודירות. לצד זאת, פעילות הרוכשים נחלשת. לפי נתוני Knight Frank, במחצית הראשונה של 2026 היקף מכירות הדיור ירד ב-13.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידה בולטת במיוחד נרשמה בחודשים מאי ויוני.

התיקון השפיע גם על מחירי הדיור בדובאי: בסגמנט העממי הם ירדו ב-5%–20% בהתאם לאזור. פליקס צ׳ונג, ראש תחום נדל״ן מגורים בינלאומי ב-JLL הונג קונג, מציין כי מדובר בירידה מתונה במחירי העסקאות, ולא בקריסה רחבת היקף של השוק.

לחץ נוסף על היזמים נובע מעליית ההוצאות. להערכתו של פייסל דוראני, שותף ב-Knight Frank וראש מחלקת המחקר של החברה למזרח התיכון וצפון אפריקה, מתחילת השנה חומרי הבנייה במדינות המפרץ התייקרו ביותר מ-20%.

אבו דאבי מרחיבה את מלאי הדיור

ברבעון השני של 2026 הושלמה באבו דאבי בנייתם של כ-2,200 בתים ודירות. מסירת הנכסים התבצעה הן בשכונות ותיקות והן במתחמי מגורים חדשים. בין המיקומים המרכזיים מציינים ב-Colliers את Al Shamkhah, Yas Island, Al Raha Beach ואת פרויקט Bloom Living ב-Zayed City. עוד כ-3,200 יחידות דיור מתוכננות להסתיים עד סוף 2026.

ההיצע הנוסף מגיע לשוק לאחר מספר שנים של עליות מחירים ניכרות. לפי נתוני ValuStrat, מחירי הדיור באבו דאבי עלו ב-17.8% במהלך 12 חודשים — באזורים שבהם זרים יכולים לרכוש בעלות מלאה. ואולם, ברבעון השני עמדה העלייה על 2.1% בלבד — הנתון הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות, מה שמעיד על התמתנות הדרגתית של השוק.

הדירות התייקרו בקצב המהיר ביותר: בתוך 12 חודשים עלה מחירן ב-24.1%, בעוד שמחירי הווילות עלו ב-12%. עיקר הפעילות התרכז בפרויקטים בבנייה. ברבעון השני של 2026 נחתמו 6,061 עסקאות עבור נכסים כאלה — זינוק של 156% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. דירות מקבלן היוו 84% מכלל מכירות הדיור. עם זאת, בהשוואה לינואר–מרץ ירד מספר העסקאות הכולל ב-8%, ל-7,206. הירידה הורגשה במיוחד בשוק היד השנייה, שבו נרשמה צניחה של 28.3% במכירות, ל-1,145 נכסים.

שארג׳ה מובילה בין האמירויות הצפוניות

באמירויות הצפוניות צפויה במהלך שנת 2026 השלמתן של כ-7.45 אלף יחידות דיור. עיקר הבנייה מתרכז בשארג׳ה — כ-5.45 אלף בתים ודירות. בראס אל-ח׳ימה מתוכננת מסירה של כ-1.4 אלף נכסים, ובעג׳מאן — עוד 600.

לצד זאת, ב-Colliers מציינים כי באופן כללי צבר הבנייה באמירויות הצפוניות הפך למתון יותר. על רקע זה שארג׳ה בולטת בפעילות יזמית גבוהה: רק ברבעון השני של 2026 הוכרז בה על השקת פרויקטים בהיקף של כ-4.6 אלף יחידות דיור.

אחד הפרויקטים הבולטים שהושלמו לאחרונה הוא Il Teatro Residences באזור Aljada בשארג׳ה. בראס אל-ח׳ימה מסרו היזמים את הנכסים האחרונים במתחם Danah Bay.

כך, שארג׳ה מרכזת קרוב לשלושה רבעים מכלל הדיור שמתוכנן להסתיים באמירויות הצפוניות ב-2026. במקביל נוצר בה היצע עתידי משמעותי הודות לפרויקטים חדשים שהוכרזו ברבעון השני.

מה משתנה עבור המשקיעים

האנליסטים של International Investment מציינים כי שוק הנדל״ן באיחוד האמירויות יוצא בהדרגה מתקופה של צמיחה רציפה כמעט והופך לרגיש יותר למאזן ההיצע והביקוש. היקפי הבנייה הנרחבים בדובאי, הרחבת מלאי הדיור באבו דאבי והפעילות היזמית הגבוהה בשארג׳ה מגבירים את התחרות בין הפרויקטים ועשויים לבלום עליות מחירים נוספות.

שוק הדיור באיחוד האמירויות נכנס לשלב מורכב יותר, שבו פעילות יזמית גבוהה כשלעצמה כבר אינה מבטיחה את קצבי עליית הערך שהיו בעבר. הגידול בהיצע מלווה בהתקררות המכירות בדובאי ובהאטת קצב עליית המחירים באבו דאבי, ולכן הפער בין פרויקטים מוצלחים לחלשים צפוי להתחדד.

גורם נוסף הוא ההסלמה המחודשת במזרח התיכון וחילופי האש בין ארה״ב לאיראן. התפתחויות אלה כבר הגבירו את זהירות הרוכשים בדובאי והעלו במקביל את עלויות חומרי הבנייה, ההובלה וביטוח המטענים. במידה והמתיחות תימשך, הדבר עלול להאט את קצב המכירות ולהקשות על מימוש חלק מהפרויקטים.

עבור המשקיעים, שילוב גורמים זה מסמן מעבר לשוק בעל סלקטיביות גבוהה יותר ופוטנציאל נמוך יותר לעליית ערך מהירה. הפרויקטים היציבים ביותר עשויים להיות באזורים בעלי היצע חדש מוגבל וביקוש יציב מצד רוכשים למגורים עצמיים, בעוד שהפגיעים ביותר יהיו מוקדים עם היקף גדול של נכסים היוצאים לשוק בו-זמנית ותלות גבוהה בביקושי השקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment