שוק הנדל״ן באבו דאבי: עליית מחירי הדיור והקפאת שכר הדירה

Khaleej Times

מחירי הנדל״ן באבו דאבי עלו ברבעון השני של 2026 ב-17.8% בהשוואה שנתית, אולם המגמה הנוכחית הפכה מתונה יותר: העלייה הרבעונית במחירים הייתה הנמוכה ביותר מזה שנתיים, וסך העסקאות הכולל ירד. במקביל, הקפיאו הרשויות את דמי השכירות עבור נכסי מגורים, מסחר ותעשייה, כך מדווח הפורטל Khaleej Times.

מגמת מחירי הדיור באבו דאבי

מדד ValuStrat למגורים באזורים באבו דאבי שבהם מתאפשרת בעלות מלאה לזרים הגיע ל-151.1 נקודות. במהלך הרבעון הוא עלה ב-2.1% — העלייה המתונה ביותר בשנתיים האחרונות. לפיכך, העלייה במחירים של 17.8% ב-12 חודשים משקפת במידה רבה התייקרות חדה בתקופות קודמות, כאשר לקראת אמצע 2026 הקצב הפך למתון יותר.

המנוע העיקרי נותר דירות: במהלך השנה שווין עלה ב-24.1%, וברבעון — ב-2.9%. וילות התייקרו ב-12% וב-1.3% בהתאמה. לפי הערכת ValuStrat, אבו דאבי עדיין נמצאת בשלב מוקדם יותר של מחזור השוק בהשוואה לדובאי. רמת המחירים הנגישה יחסית של הנכסים ממשיכה למשוך רוכשים למטרת מגורים עצמיים. עם זאת, העלייה מתחלקת בין השכונות באופן בלתי אחיד בעליל.

ההתייקרות הבולטת ביותר בדירות נרשמה באל-ריף — 41.6% בשנה. באי אל-מונירה העלייה עמדה על 24.7%, באי אל-רים — 22%, באל-בנדר — 21.8%, ובאי סעדיאת — 18.3%. אל-ריף מובילה גם בסגמנט הווילות, שבו המחירים עלו ב-27.9%. בסעדיאת נכסים אלה התייקרו ב-12%, ובאל-ראחה — ב-4.6%.

מכירות נדל״ן באבו דאבי

המאפיין המרכזי של השוק היה הדומיננטיות של נכסים בשלבי בנייה. ברבעון השני נחתמו באבו דאבי 6061 עסקאות מסוג זה — עלייה של 156% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. דירות מקבלן היוו 84% מכלל מכירות הדיור.

עם זאת, היקף השוק הכולל לא גדל. במהלך הרבעון נרשמו 7206 עסקאות — ירידה של 8% לעומת שלושת החודשים הקודמים. מכאן שלא ניתן לראות בזינוק במכירות דירות מקבלן סימן לפעילות גבוהה באותה מידה בכל הסגמנטים.

ההיחלשות בשוק היד השנייה בולטת במיוחד. מספר העסקאות בדירות מוכנות ירד ב-28.3%, ל-1145. לצד זאת, המחיר הממוצע של נכסים כאלה עלה ב-10.9%, ל-1442 דירהם ($393) לרגל רבועה, או כ-15 520 AED ($4 226) למ״ר. סכום הרכישה הממוצע עלה ב-18.8%, ל-2.8 מיליון AED ($762 000).

בשוק הראשוני עמד המחיר הממוצע על 2104 AED ($573) לרגל רבועה, או כ-22 650 AED ($6 167) למ״ר. מדובר בעלייה של 21.2% לעומת השנה שעברה, אך בירידה של 4% לעומת הרבעון הראשון. סכום העסקה הממוצע עלה במקביל ב-25.9%, ל-4.4 מיליון AED ($1.2 מיליון). מגמה זו נובעת בין היתר מהתמקדות היזמים בפרויקטי יוקרה גדולים: תקציב הרכישה הממוצע עולה לא רק עקב שינוי במחיר לרגל רבועה, אלא גם בעקבות מבנה ההיצע. בכלל השוק הגיע שווי העסקה הממוצע ל-4.14 מיליון AED ($1.13 מיליון).

השכרת דירות באבו דאבי

דמי השכירות למגורים באבו דאבי עלו במהלך השנה ב-4.7%, אך כמעט שלא השתנו בהשוואה לרבעון הראשון. המחיר המבוקש הממוצע עמד על 163 700 דירהם ($44 600) בשנה. דירות הוצעו בממוצע ב-122 500 AED ($33 400), ווילות — ב-260 000 AED ($70 800) לשנה.

היציבות הכללית אינה מעידה על היעדר לחצים בקטגוריות מסוימות. ההתייקרות החדה ביותר נרשמה בהשכרת דירות סטודיו — 13.8%. דמי השכירות לדירות חדר שינה אחד עלו ב-7.7%, ולדירות וילה עם ארבעה חדרי שינה — ב-7.2%.

ביוני, כלומר רק בסוף רבעון הדיווח, אסרו רשויות אבו דאבי באופן זמני על העלאת שכר הדירה. לא ניתן להסביר את ההתייצבות הרבעונית במחירים רק באמצעות ההגבלה החדשה. ההשפעה העיקרית של ההקפאה צפויה להתבטא בחוזים שיחודשו לאחר כניסתה לתוקף.

ההקפאה חיזקה את ההגנה על השוכרים

ההגבלה על דמי השכירות באבו דאבי חלה על נדל״ן למגורים, מסחר ותעשייה, ותישאר בתוקף עד להודעה חדשה. בעבר יכלו בעלי הנכסים להעלות את שכר הדירה בעד 5% בשנה, בהודעה מוקדמת של חודשיים לפחות לשוכר. כעת יש לחדש את החוזים ללא כל תוספת מחיר.

הפיקוח מתבצע באמצעות מערכת רישום החוזים המחייבת Tawtheeq. המערכת חוסמת אוטומטית חוזה אם התעריף החדש עולה על זה של השנה שעברה. ההגבלה נאכפת גם במקרים שבהם השוכר כבר הסכים להעלאה של 5% לפני כניסת ההקפאה לתוקף.

השותף המנהל ב-Crompton Partners, בן קרומפטון, רואה בחלק החשוב ביותר בהחלטה את ההגנה על שוכרים לאחר פינוי. בעבר יכול היה בעל הנכס לפנות את השוכר ולהציע את הנכס לשוכר חדש במחיר השוק העדכני. כעת ניתן להשכיר את הנכס מחדש רק במחיר הקודם.

עם זאת, תקופת תוקפן של ההגבלות לא הוגדרה. כמו כן, לא הוכרזו התאמות רטרואקטיביות או פיצויים בגין חוזים שחודשו לפני שינוי הכללים. מנכ״ל Springfield Properties, פארוק סעיד, מעריך שההסדר החדש יחול רק על חוזים שנרשמים לאחר כניסת ההקפאה. הוא סבור שהוצאות צפויות יאפשרו לתושבים ולחברות לתכנן את תקציבם בביטחון רב יותר, ויתמכו באמון בשוק.

מחסור במשרדים באבו דאבי

המצב בנדל״ן המסחרי מתוח יותר מאשר בענף המגורים. דמי השכירות באזורי העסקים המרכזיים של אבו דאבי עלו ב-27.3% בהשוואה שנתית וב-11.4% ברבעון. שיעור התפוסה הממוצע במבני משרדים באזור העסקים המרכזי הגיע ל-90%.

מחירי ההיצע של נכסי משרדים עלו ב-16.3%, לממוצע של 2.7 מיליון דירהם. המחיר החציוני עמד על 1666 דירהם לרגל רבועה. בתנאים אלה, החלת ההקפאה על נדל״ן מסחרי מרסנת את הוצאות השוכרים הקיימים, אף שבעיית המחסור בשטחים איכותיים בעינה עומדת.

בעתיד צפוי ההיצע לגדול הודות להרחבת האי אל-מריה. חברת ההשקעות Mubadala והיזם Aldar Properties מתכוונים להשקיע בפרויקט 60 מיליארד דירהם. מתוכננת הקמת יותר מ-16 מיליון רגל רבועה של שטחים רב-תכליתיים והרחבת התשתית המסחרית של המרכז הפיננסי Abu Dhabi Global Market.

ביקוש גבוה נשמר גם בסגמנט התעשייתי והלוגיסטי. התפוסה במתקני Khalifa Economic Zones Abu Dhabi הגיעה לכ-98%. על פי נתוני ValuStrat, היצע המחסנים המודרניים ברמה Class A אינו מדביק את צורכי מפעלי הייצור, המסחר האלקטרוני, חברות התרופות והמזון.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי הנדל״ן באבו דאבי ממשיך להתייקר, אך לא ניתן עוד לדבר על האצה אחידה בשוק. העלייה הרבעונית במחירי הדיור הואטה, סך המכירות ירד, והפעילות התרכזה בנכסים בבנייה ובפרויקטי יוקרה. במקביל, המחסור במשרדים ובמחסנים איכותיים תומך בעלייה מהירה בהרבה של דמי השכירות במגזר המסחרי.

הקפאת שכר הדירה מפרידה בפועל בין הדינמיקה של ערך הנכסים לבין התשואה המופקת מהם. תושבים וחברות זוכים להגנה זמנית מפני עליית הוצאות, בעוד שבעלי הנכסים אינם יכולים לגלגל אוטומטית את עליית מחירי השוק לדמי השכירות. עבור משקיעים, המשמעות היא שהתייקרות הנדל״ן באבו דאבי אינה מבטיחה לעת עתה גידול מקביל בהכנסות, בפרט אם ההגבלות יישארו בתוקף לאורך זמן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment