גאורגיה תבטל את מס הרכוש לבעלי הכנסה של עד 100,000 לארי

גאורגיה מתכננת לבטל את מס הרכוש לאזרחים בעלי הכנסה משפחתית שאינה עולה על 100,000 לארי ($38,400) בשנה. כיום רף הפטור עומד על 40,000 ($15,400). הפרלמנט ידון בתיקוני החקיקה בהליך מזורז. הכללים החדשים צפויים לחול כבר על דוחות שנת 2026.

מס רכוש בגאורגיה: מה עומד להשתנות

לשכת הפרלמנט העבירה את הצעת החוק לוועדת הכספים והתקציב לדיון בהליך מזורז. כיום, פטורים ממס רכוש בגאורגיה אזרחים בעלי הכנסה משפחתית של עד 40,000 לארי ($15,400) בשנה. בהכנסה הנעה בין 40,000 ל-100,000 ($15,400 – 38,400), שיעור המס עומד על 0.05% עד 0.2% משווי השוק של הנכסים החייבים במס. עבור משפחות עם הכנסה מעל ₾100,000 המס גבוה משמעותית — בין 0.8% ל-1%.

בשנת 2025 חויבו במס רכוש בהיקף של ₾86.3 מיליון ($33.1 מיליון) כ-107,000 בעלי נכסים. מתוכם, לכ-81,000 הייתה הכנסה משפחתית של בין 40,000 ל-100,000 לארי — קטגוריה זו היוותה ₾22.3 מיליון ($8.6 מיליון). כ-26,000 בעלי נדל״ן בגאורגיה נוספים הרוויחו מעל ₾100,000 בשנה — עליהם הוטלו תשלומים בסך ₾64 מיליון ($24.6 מיליון).

התיקונים מעלים את רף הפטור מ-₾40,000 ל-₾100,000 בשנה. כתוצאה מכך, קטגוריית הביניים תימחק למעשה. הפרלמנט מתכוון לדון בהצעת החוק בהליך מזורז ולאשר אותה במהלך שבוע המושב הנוכחי. מהלך זה יאפשר להחיל את הכללים החדשים כבר על חובות שנת 2026, מבלי לדחות את יישומם לתקופה הבאה.

כיצד הרפורמה תשפיע על תקציבי טביליסי ובתומי

הירידה המשמעותית ביותר בהכנסות צפויה בטביליסי. בשנת 2025 חויבו יחידים בעיר הבירה ב-65.49 מיליון לארי ($25.1 מיליון) במס רכוש, ללא חישוב קרקע. מתוך סכום זה, 16.09 מיליון ($6.2 מיליון) יוחסו לבעלי נכסים בעלי הכנסה משפחתית של בין 40,000 ל-100,000. לאחר העלאת רף הפטור, כספים אלו לא יועברו עוד לתקציב העירייה.

בבתומי סך החיובים עמד על ₾8.48 מיליון ($3.3 מיליון), כאשר מתוכם ₾2.45 מיליון ($940,000) שולמו על ידי בעלים שיקבלו כעת פטור. בכותאיסי עמד הנתון הכולל לשנת 2025 על ₾1.4 מיליון ($537,000), ולאחר הרפורמה יאבד תקציב העירייה ₾571,600 ($219,000) מהכנסות אלו. לפיכך, מבין ערים אלו, הפגיעה התקציבית הגדולה ביותר במונחים מוחלטים צפויה בטביליסי.

בשנת 2026 מתוכנן לפצות את הרשויות המקומיות על אובדן ההכנסות מתוך תקציב המדינה. לשם כך הוקצו ₾22.3 מיליון ($8.6 מיליון). בשלוש השנים שלאחר מכן תובא השפעתה הפיננסית של הרפורמה בחשבון בעת גיבוש התקציבים המקומיים.

מדוע מבטלים את מס הרכוש בגאורגיה

בפרלמנט מסבירים את ההחלטה בשינויים הכלכליים שהתרחשו בשני העשורים האחרונים. סגן ראש ועדת הכספים והתקציב, איראקלי חלאדזה, הצהיר כי לאורך תקופה זו עלו רמות התעסוקה וההכנסות הנומינליות של משקי הבית בגאורגיה, ולכן הרף שנקבע לפני כ-20 שנה על 40,000 לארי אינו משקף עוד את המציאות. בזכות הרפורמה יוותרו בידי האזרחים יותר כספים שיוכלו לחזור למחזור הכלכלי.

בנחיצות עדכונו של הרף הקודם מכיר גם מייסד חברת Tax & Legal Solutions, סגן שר האוצר לשעבר זוראב דזנלאשווילי. הוא מציין כי כיום אפילו משפחות בעלות הכנסה צנועה יחסית עשויות לחצות את רף 40,000 הלארי. המומחה תומך בהעלאת הרף ל-100,000, אך מציע במקביל לעדכן גם את המדרגה שמעליה חל שיעור מס של 0.8–1%. לדעתו, ראוי להעלות גם אותה באופן יחסי.

הכלכלן פאאטה ביירחטארי מפנה את תשומת הלב לבעיה רחבה יותר. הוא מזכיר כי הנורמות הקיימות לא עודכנו מאז 2005, על אף שבמהלך תקופה זו חלו שינויים ניכרים במחירים ובשערי החליפין. בד בבד, התיישנו גם תקרות מס נוספות. אם המדינה מעדכנת את תנאי מיסוי הרכוש, עולה השאלה בדבר עדכון מדדים דומים גם בתחומים אחרים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי תנאי המס החדשים מפחיתים את עלויות החזקת הנדל״ן עבור חלק מבעלי הנכסים בגאורגיה. בשילוב עם רף כניסה נגיש, הדבר מחזק את התחרותיות של המדינה עבור משקיעים, כולל משקיעים זרים. לכך מצטרפים תנאים מקלים נוספים: כניסה פשוטה ושהייה ממושכת, מינימום מגבלות על רכישת נכסים ורישום בעלות מהיר. תשואה פוטנציאלית נותרת גבוהה בהשוואה למדינות רבות אחרות.

עם זאת, יש לקחת בחשבון כי בתוך השוק חלים שינויי דגשים. התשואה על נדל״ן למגורים בגאורגיה רושמת ירידה זו השנה השלישית ברציפות על רקע עודף היצע. נתון זה אינו שולל את הפוטנציאל של השקעות בדירות, אך מדגיש את חשיבות היחס בין מחיר הרכישה לבין הכנסות השכירות העתידיות.

השינוי ברווחיות מגביר בהדרגה את עניין המשקיעים במגזרי נדל״ן אחרים, כולל פרויקטים מלונאיים. אטרקטיביים במיוחד נכסי פרימיום הפועלים תחת מותגים בינלאומיים ובניהול חברת ניהול מקצועית. פורמט זה מאפשר להסתמך על רווחים יציבים יותר הודות לביקוש איתן, תפוסה גבוהה ומודל תפעולי יעיל. הגידול בתנועת התיירות ופיתוח תשתיות אירוח איכותיות מרחיבים את האפשרויות להשקעות מסוג זה בגאורגיה.

קבלו ייעוץ מקיף בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment