מבוי סתום של מחירים בבולגריה: עסקאות הנדל״ן צנחו ב-22%

Investor.bg

העלייה המהירה במחירי הנדל״ן בבולגריה הובילה לחוסר איזון חמור בין ההיצע לביקוש. מספר העסקאות צנח לשפל של שני עשורים, הרוכשים דורשים הנחות בתדירות גבוהה יותר, ומכירת נכסי מגורים מתארכת לחודשים. במקביל, בעלי הנכסים ממשיכים להסתמך על מחירי תקופת השיא, למרות ירידה ניכרת בפעילות השוק.

מכירות נדל״ן בבולגריה

ירידה במספר העסקאות

ברבעון השלישי של 2026 מכירות הנדל״ן בבולגריה צנחו ב-22.1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, מ-58 200 ל-45 300. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2005. לראשונה מאז 2010, מספר העסקאות ברבעון השלישי ירד מתחת ל-50 000.

בין החודשים ינואר לספטמבר 2026 נרשמו 129 400 עסקאות (-18.8%). תוצאה זו נמוכה גם מהתוצאות בתקופות המקבילות בשנים 2019, 2020 ו-2024. הסטטיסטיקה כוללת לא רק דיור, אלא גם נדל״ן מסחרי, מגרשים ונכסים נוספים.

מגמות בערים הגדולות

הירידה החדה ביותר נרשמה בוארנה — ב-26.3%, ל-2 853 עסקאות. בפלובדיב ירד הנתון ב-23.9%. אפילו בסופיה, שבה הביקוש נתמך באופן מסורתי על ידי תעסוקה והגירה פנימית, נחלשה פעילות הרוכשים בצורה בולטת — ב-21.2%. בבורגס נרשמה גם כן ירידה משמעותית — ב-14.3%. עם זאת, בסקירה של ARCO Real Estate צוין כי בעיר זו נרשמו ברבעון השלישי 2 047 עסקאות — עלייה של 12.6% לעומת החודשים אפריל–יוני.

בחוף הים השחור פחת מספר העסקאות בחברות מסוימות ב-50–80%, לפי נתוניה של לודמילה שבנינה מחברת New Estate. המומחית מציינת כי חלק מהקונים דוחים החלטות, בין היתר עקב חששות הקשורים למתקפות כטב״מים.

פעילות הקונים

בנוסף, כעת מכירת נדל״ן בבולגריה אורכת זמן רב יותר. אם בעבר נמצאו קונים לנכסים מסוימים בתוך שבועות ספורים, כיום משך המכירה עשוי לנוע בין חודשיים לארבעה חודשים. בעלי נכסים במחיר מופרז, דירות עם ליקויים והצעות שנותרות זמן ממושך בשוק מסכימים בתדירות גבוהה יותר לעדכן את המחיר כלפי מטה.

גם הרכב הקונים השתנה. לקראת מעבר בולגריה למטבע האירו ב-1 בינואר 2026, חלק מהעסקאות נבע מהרצון לשמור על החסכונות או להרוויח מעליית מחירי הדיור. לפי תצפיותיו של יבגני וסילב, מנהל Sorenda Real Estate, בשנת 2025 מניעים אלה אפיינו כמעט כל לקוח חמישי. כיום שולטות משפחות הרוכשות דירות למגורים עצמיים. הן בוחנות נכסים בקפידה רבה יותר ומקבלות החלטות לאורך זמן ממושך יותר.

מחירי נדל״ן בבולגריה

הירידה במספר העסקאות אינה מלווה בינתיים בהוזלה כוללת של מחירי הדיור. ברבעון השני של 2026 מחירי הנדל״ן בבולגריה עלו ב-15.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 וב-4.5% במהלך שלושה חודשים. דירות מקבלן התייקרו ב-12.3% במונחים שנתיים, ואילו דירות יד שנייה התייקרו ב-17.6%, לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה.

בפלובדיב עלו המחירים ב-5.8% בהשוואה לרבעון הראשון, בוארנה — ב-2.8%, ובסופיה — ב-2.4%. בורגס הייתה יוצאת מן הכלל: שם מחירי הדיור ירדו ב-1.5%.

כ-70% מהעסקאות נסגרות בהנחה, העומדת בממוצע על כ-5%, ובמקרים בודדים עולה על 10%, כפי שצוין בדו״ח חודש אוקטובר של Sorenda Real Estate.

התייקרות הדיור שנמשכה שנים הגבילה את יכולותיהם של הרוכשים בבולגריה. חבר דירקטוריון ERA Bulgaria מירוסלב ולדימירוב מציין כי המחירים הגבוהים גרמו לכ-20% מהלקוחות הפוטנציאליים לוותר על הרכישה.

תחזית שוק הנדל״ן בבולגריה

הירידה במספר העסקאות עלולה להוביל להתייצבות מחירי הנדל״ן בבולגריה בחצי השנה הקרובה, כך מעריך מייסד סוכנות «Yavlena» סטרחיל איבנוב. בעקבות קצב המכירות האיטי יותר של דירות, חלק מהיזמים כבר בוחנים מחדש את לוחות הזמנים להשקת פרויקטים חדשים.

הדינמיקה העתידית של השוק תלויה גם בתנאי המימון. בספטמבר 2026 עמדה הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות בבולגריה על 2.41%, והעלות השנתית הכוללת עמדה על 2.76%, על פי נתוני הבנק הלאומי. משכנתאות נגישות תומכות בביקוש גם לנוכח מחירים גבוהים.

מירוסלב ולדימירוב, חבר דירקטוריון ERA Bulgaria, צופה עלייה בריביות המשכנתה בשיעור של 0.5–0.7 נקודות אחוז בשנת 2027. הדבר עלול להוביל לירידה נוספת במכירות ולהאטת קצב עליית המחירים השנתי ל-5–7%.

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי עבור הקונים, הירידה בפעילות בשוק מרחיבה את מרחב המיקוח, בפרט על נכסים העומדים למכירה זמן ממושך. לעומת זאת, עבור משקיעים התחזיות מעוררות פחות עניין — התייצבות אפשרית ואף ירידת מחירים, לצד האטה בפעילות שוק המכירות, עלולות להשפיע לרעה על התשואה מנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

בכמה ירדו מכירות הנדל״ן בבולגריה?

ברבעון השלישי של 2026 נרשמו 45 300 עסקאות, ירידה של 22.1% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. זהו הנתון הנמוך ביותר לרבעון השלישי מאז שנת 2005.

באילו ערים נרשמה הירידה המשמעותית ביותר?

בוארנה פחת מספר העסקאות ב-26.3%, בפלובדיב — ב-23.9%, בסופיה — ב-21.2%, ובבורגס — ב-14.3%.

כיצד השתנו מחירי הדיור בבולגריה?

ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור ב-15.5% בחישוב שנתי. בשוק היד השנייה נרשמה עלייה של 17.6%, ובדירות מקבלן — עלייה של 12.3%.

על אילו הנחות יכולים הרוכשים לבנות?

כ-70% מהעסקאות נחתמות בהנחה, בדרך כלל בשיעור של כ-5%. במקרים מסוימים היא אף עולה על 10%. זוהי הערכה של סוכנות אחת, ולא נתון סטטיסטי רשמי של המדינה.

כיצד השפיע המעבר של בולגריה לאירו על הביקוש?

לפני כניסת האירו, חלק מהרוכשים השקיעו את חסכונותיהם בדיור מתוך ציפייה לעליית מחירים. כעת בקרב לקוחות הסוכנויות מורגש בעיקר ביקוש לדירות למגורים עצמיים.

אילו שינויים צפויים בשוק המשכנתאות בשנת 2027?

בשנת 2027 תיתכן עלייה בריביות המשכנתה בשיעור של 0.5–0.7 נקודות אחוז. מדובר בתחזית, ולא בהחלטה שכבר התקבלה בבנקים.

האם ייתכנו ירידות במחירי הנדל״ן בבולגריה?

תרחיש כזה אפשרי אם תחול ירידה נוספת בביקוש, בעיקר עבור נכסים שמחירם הוערך יתר על המידה. עם זאת, טרם ניתן לקבוע באיזו מידה הירידה תשפיע על כלל השוק ומתי היא עשויה להתרחש.