საფასო ჩიხი ბულგარეთში: უძრავი ქონების გარიგებები 22%-ით შემცირდა

Investor.bg

ბულგარეთში უძრავი ქონების ფასების სწრაფმა ზრდამ მიწოდებასა და მოთხოვნას შორის სერიოზული დისბალანსი გამოიწვია. გარიგებების რაოდენობა ბოლო ორი ათწლეულის მინიმუმამდე შემცირდა, მყიდველები სულ უფრო ხშირად ითხოვენ ფასდაკლებებს, ხოლო საცხოვრებლის გაყიდვა თვეების განმავლობაში ჭიანურდება. ამავდროულად, მესაკუთრეები განაგრძობენ ბუმის პერიოდის ფასებზე ორიენტირებას, მიუხედავად ბაზარზე აქტივობის შესამჩნევი კლებისა.

უძრავი ქონების გაყიდვები ბულგარეთში

გარიგებების რაოდენობის შემცირება

2026 წლის მესამე კვარტალში უძრავი ქონების გაყიდვები ბულგარეთში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 22,1%-ით შემცირდა — 58 200-დან 45 300-მდე. ეს ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია 2005 წლის შემდეგ. 2010 წლის შემდეგ პირველად, III კვარტალში გარიგებების რაოდენობა 50 000-ს ქვემოთ ჩამოვიდა.

2026 წლის იანვარ–სექტემბერში დარეგისტრირდა 129 400 გარიგება (-18,8%). ეს შედეგი ასევე ჩამოუვარდება რამდენიმე წლის: 2019, 2020 და 2024 წლების ანალოგიური პერიოდების მონაცემებს. სტატისტიკა მოიცავს არა მხოლოდ საცხოვრებელ, არამედ კომერციულ უძრავ ქონებას, მიწის ნაკვეთებსა და სხვა ობიექტებსაც.

დინამიკა უმსხვილეს ქალაქებში

ყველაზე მნიშვნელოვანი ვარდნა დაფიქსირდა ვარნაში — 26,3%-ით, 2 853 გარიგებამდე. პლოვდივში მაჩვენებელი 23,9%-ით შემცირდა. სოფიაშიც კი, სადაც მოთხოვნას ტრადიციულად ასტიმულირებს დასაქმება და შიდა მიგრაცია, მყიდველთა აქტივობა საგრძნობლად შესუსტდა — 21,2%-ით. ბურგასშიც მნიშვნელოვანი კლება დაფიქსირდა — 14,3%-ით. ამასთან, ARCO Real Estate-ის მიმოხილვაში აღნიშნულია, რომ ამ ქალაქში მესამე კვარტალში დარეგისტრირდა 2 047 გარიგება, რაც 12,6%-ით მეტია, ვიდრე აპრილ–ივნისში.

შავი ზღვის სანაპიროზე ზოგიერთ კომპანიაში გარიგებების რაოდენობა 50–80%-ით შემცირდა, New Estate-ის წარმომადგენლის ლიუდმილა შაბანინას მონაცემებით. ექსპერტი აღნიშნავს, რომ მყიდველთა ნაწილი გადაწყვეტილების მიღებას მათ შორის დრონების თავდასხმებთან დაკავშირებული შიშების გამოც აჭიანურებს.

მყიდველთა აქტივობა

გარდა ამისა, ახლა უძრავი ქონების გაყიდვა ბულგარეთში მეტ დროს მოითხოვს. თუ ადრე გარკვეულ ობიექტებზე მყიდველები რამდენიმე კვირაში მოიძებნებოდა, ახლა რეალიზაციის ვადა ორ Dari ოთხ თვემდე შეიძლება გაგრძელდეს. გადაფასებული საცხოვრებლების, ნაკლოვანებების მქონე ბინებისა და ბაზარზე დიდი ხნის განმავლობაში არსებული შეთავაზებების მფლობელები უფრო ხშირად თანხმდებიან ფასის გადახედვას.

შეიცვალა მყიდველთა შემადგენლობაც. 2026 წლის 1 იანვარს ბულგარეთის ევროზე გადასვლამდე გარიგებების ნაწილი უკავშირდებოდა დანაზოგის შენარჩუნების ან საცხოვრებლის გაძვირებაზე გამომუშავების სურვილს. Sorenda Real Estate-ის ხელმძღვანელის ევგენი ვასილევის დაკვირვებით, 2025 წელს მსგავსი მოტივი დაახლოებით ყოველ მეხუთე კლიენტს ჰქონდა. ახლა ჭარბობენ ოჯახები, რომლებიც ბინებს საკუთარი საცხოვრებლისთვის ყიდულობენ. ისინი უფრო ყურადღებით არჩევენ ობიექტებს და გადაწყვეტილებას უფრო ხანგრძლივად იღებენ.

უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში

გარიგებების რაოდენობის შემცირებას ჯერჯერობით არ ახლავს თან საცხოვრებლის საერთო გაიაფება. 2026 წლის II კვარტალში უძრავი ქონების ფასები ბულგარეთში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 15,5%-ით გაიზარდა, ხოლო სამ თვეში — 4,5%-ით. ეროვნული სტატისტიკური ინსტიტუტის მონაცემებით, ახალაშენებული ობიექტები წლიურ გამოხატულებაში 12,3%-ით გაძვირდა, მეორადი საცხოვრებელი კი — 17,6%-ით.

პლოვდივში ფასები I კვარტალთან შედარებით 5,8%-ით გაიზარდა, ვარნაში — 2,8%-ით, სოფიაში — 2,4%-ით. გამონაკლისი აღმოჩნდა ბურგასი: აქ საცხოვრებელი 1,5%-ით გაიაფდა.

გარიგებების დაახლოებით 70% ფასდაკლებით იდება, რაც საშუალოდ 5%-ს შეადგენს, ცალკეულ შემთხვევებში კი 10%-ს აღემატება, აღნიშნულია Sorenda Real Estate-ის ოქტომბრის ანგარიშში.

საცხოვრებლის მრავალწლიანმა გაძვირებამ შეზღუდა მყიდველთა შესაძლებლობები ბულგარეთში. ERA Bulgaria-ს დირექტორთა საბჭოს წევრი მიროსლავ ვლადიმიროვი აღნიშნავს, რომ მაღალმა ფასებმა პოტენციური კლიენტების დაახლოებით 20%-ს შეასყიდინა ხელი.

ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზრის პერსპექტივები

გარიგებების რაოდენობის შემცირებამ შესაძლოა უახლოეს ნახევარ წელიწადში ბულგარეთში უძრავი ქონების ფასების სტაბილიზაცია გამოიწვიოს, ვარაუდობს სააგენტო «Явлена»-ს დამფუძნებელი სტრახილ ივანოვი. საცხოვრებლის უფრო ნელი რეალიზაციის გამო ზოგიერთი დეველოპერი უკვე გადახედავს ახალი პროექტების დაწყების ვადებს.

ბაზრის შემდგომი დინამიკა ასევე დამოკიდებული იქნება დაკრედიტების პირობებზე. 2026 წლის სექტემბერში ეროვნული ბანკის მონაცემებით ახალ საბინაო სესხებზე ბულგარეთში საშუალო განაკვეთი 2,41%-ს შეადგენდა, ხოლო სრული ღირებულება — 2,76%-ს. ხელმისაწვდომი იპოთეკა მოთხოვნას მაღალი ფასების პირობებშიც კი ინარჩუნებს.

ERA Bulgaria-ს დირექტორთა საბჭოს წევრი მიროსლავ ვლადიმიროვი უშვებს 2027 წელს იპოთეკური განაკვეთების ზრდას 0,5–0,7 პროცენტული პუნქტით. ამან შესაძლოა გამოიწვიოს გაყიდვების შემდგომი შემცირება და ფასების წლიური ზრდის შენელება 5–7%-მდე.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მყიდველებისთვის ბაზარზე აქტივობის შესუსტება აფართოებს ვაჭრობის შესაძლებლობებს, განსაკუთრებით იმ ობიექტებზე, რომლებიც დიდი ხანია გამოტანილია გასაყიდად. ამავდროულად, ინვესტორებისთვის პერსპექტივები ნაკლებად მიმზიდველია — ფასების შესაძლო სტაბილიზაციამ და კლებამაც კი, ასევე გაყიდვების ბაზარზე აქტივობის შენელებამ, შესაძლოა უარყოფითად იმოქმედოს უძრავი ქონების შემოსავლიანობაზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

ხშირად დასმული კითხვები

რამდენად შემცირდა უძრავი ქონების გაყიდვები ბულგარეთში?

2026 წლის III კვარტალში დარეგისტრირდა 45 300 გარიგება, რაც 22,1%-ით ნაკლებია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. ეს ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია მესამე კვარტლისთვის 2005 წლის შემდეგ.

რომელ ქალაქებში აღმოჩნდა ვარდნა ყველაზე მნიშვნელოვანი?

ვარნაში გარიგებების რაოდენობა შემცირდა 26,3%-ით, პლოვდივში — 23,9%-ით, სოფიაში — 21,2%-ით, ბურგასში — 14,3%-ით.

როგორ შეიცვალა საცხოვრებლის ფასები ბულგარეთში?

2026 წლის II კვარტალში საცხოვრებელი წლიურად 15,5%-ით გაძვირდა. მეორად ბაზარზე ზრდამ შეადგინა 17,6%, ხოლო ახალაშენებულ ობიექტებში — 12,3%.

რა ფასდაკლებების იმედი შეიძლება ჰქონდეთ მყიდველებს?

გარიგებების დაახლოებით 70% ფორმდება ფასდაკლებით, ყველაზე ხშირად დაახლოებით 5%-ით. ცალკეულ შემთხვევებში ის 10%-ს აღემატება. ეს ერთი სააგენტოს შეფასებაა და არა ოფიციალური ქვეყნის მასშტაბის სტატისტიკა.

როგორ იმოქმედა ბულგარეთის ევროზე გადასვლამ მოთხოვნაზე?

ევროს შემოღებამდე მყიდველთა ნაწილი დანაზოგს საცხოვრებელში აბანდებდა ფასების ზრდის მოლოდინში. ახლა სააგენტოების კლიენტებს შორის უფრო შესამჩნევია მოთხოვნა ბინებზე საკუთარი საცხოვრებლად გამოყენების მიზნით.

რა ცვლილებებია მოსალოდნელი იპოთეკის ბაზარზე 2027 წელს?

2027 წელს შესაძლებელია იპოთეკური განაკვეთების ზრდა 0,5–0,7 პროცენტული პუნქტით. ეს არის პროგნოზი და არა ბანკების მიერ მიღებული გადაწყვეტილება.

შესაძლებელია თუ არა უძრავი ქონების ფასების კლება ბულგარეთში?

ასეთი სცენარი შესაძლებელია მოთხოვნის შემდგომი შემცირების შემთხვევაში, განსაკუთრებით ხელოვნურად გაბერილი ღირებულების მქონე ობიექტებისთვის. თუმცა ჯერჯერობით შეუძლებელია იმის განსაზღვრა, რამდენად ფართოდ შეეხება ფასების კლება ბაზარს და როდის შეიძლება მოხდეს ეს.