Ценовой тупик в Болгарии: сделки с недвижимостью упали на 22%

Investor.bg

Стремительный рост цен на недвижимость в Болгарии привел к серьезному дисбалансу между предложением и спросом. Количество сделок сократилось до минимума за два десятилетия, покупатели все чаще требуют скидок, а продажа жилья затягивается на месяцы. При этом собственники продолжают ориентироваться на цены периода бума, несмотря на заметное снижение активности на рынке.

Продажи недвижимости в Болгарии

Сокращение числа сделок

В третьем квартале 2026-го продажи недвижимости в Болгарии сократились на 22,1% по сравнению с таким же периодом 2025-го, с 58 200 до 45 300. Это минимальный показатель с 2005 года. Впервые с 2010-го количество сделок в III квартале опустилось ниже 50 000.

За январь–сентябрь 2026-го зарегистрировано 129 400 сделок (-18,8%). Этот результат также уступает результатам аналогичных периодов нескольких лет: 2019, 2020 и 2024. Статистика охватывает не только жилье, но и коммерческую недвижимость, земельные участки и другие объекты.

Динамика в крупнейших городах

Наиболее значительный спад зафиксирован в Варне — на 26,3%, до 2 853 сделок. В Пловдиве показатель снизился на 23,9%. Даже в Софии, где спрос традиционно поддерживается занятостью и внутренней миграцией, активность покупателей заметно ослабла — на 21,2%. В Бургасе тоже отмечено значительное сокращение — на 14,3%. При этом в обзоре ARCO Real Estate отмечено, что в этом городе в третьем квартале зарегистрировано 2 047 сделок — на 12,6% больше, чем в апреле–июне.

На Черноморском побережье количество сделок в некоторых компаниях уменьшилось на 50–80%, по данным Людмилы Шабаниной из New Estate. Эксперт отмечает, что часть покупателей откладывает решения в том числе из-за опасений, связанных с атаками беспилотников.

Активность покупателей

Вдобавок, теперь продажа недвижимости в Болгарии занимает больше времени. Если раньше покупатели на некоторые объекты находились за несколько недель, то сейчас срок реализации может составлять от двух до четырех месяцев. Владельцы переоцененного жилья, квартир с недостатками и предложений, долго остающихся на рынке, чаще соглашаются пересмотреть цену.

Изменился и состав покупателей. Перед переходом Болгарии на евро 1 января 2026-го часть сделок была связана с желанием сохранить сбережения или заработать на подорожании жилья. По наблюдениям руководителя Sorenda Real Estate Евгени Василева, в 2025-м такие мотивы были примерно у каждого пятого клиента. Сейчас преобладают семьи, приобретающие квартиры для собственного проживания. Они внимательнее выбирают объекты и дольше принимают решения.

Цены на недвижимость в Болгарии

Сокращение числа сделок пока не сопровождается общим удешевлением жилья. Во II квартале 2026-го цены на недвижимость в Болгарии выросли на 15,5% по сравнению с таким же периодом 2025-го и на 4,5% за три месяца. Новостройки подорожали на 12,3% в годовом выражении, вторичное жилье — на 17,6%, по данным Национального статистического института.

В Пловдиве цены увеличились на 5,8% по сравнению с I кварталом, в Варне — на 2,8%, в Софии — на 2,4%. Бургас стал исключением: здесь жилье подешевело на 1,5%.

Около 70% сделок заключаются со скидкой, которая в среднем составляет 5%, а в отдельных случаях превышает 10%, отмечено в октябрьском отчете Sorenda Real Estate.

Многолетнее подорожание жилья ограничило возможности покупателей в Болгарии. Член совета директоров ERA Bulgaria Мирослав Владимиров отмечает, что высокие цены заставили отказаться от покупки около 20% потенциальных клиентов.

Перспективы рынка недвижимости Болгарии

Снижение числа сделок может привести к стабилизации цен на недвижимость в Болгарии в ближайшие полгода, предполагает основатель агентства «Явлена» Страхил Иванов. Из-за более медленной реализации жилья некоторые застройщики уже пересматривают сроки запуска новых проектов.

Дальнейшая динамика рынка будет зависеть и от условий кредитования. В сентябре 2026 года средняя ставка по новым жилищным кредитам в Болгарии составляла 2,41%, а полная стоимость — 2,76%, по данным Народного банка. Доступная ипотека поддерживает спрос даже при высоких ценах.

Член совета директоров ERA Bulgaria Мирослав Владимиров допускает повышение ипотечных ставок на 0,5–0,7 процентного пункта в 2027 году. Это может привести к дальнейшему сокращению продаж и замедлению годового роста цен до 5–7%.

Аналитики International Investment отмечают, что для покупателей ослабление активности на рынке расширяет возможности торга, особенно по объектам, которые давно выставлены на продажу. При этом для инвесторов перспективы менее интересны — возможная стабилизация и даже снижение цен, а также замедление активности на рынке продаж могут негативно сказаться на доходности от недвижимости.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Часто задаваемые вопросы

Насколько сократились продажи недвижимости в Болгарии?

В III квартале 2026-го зарегистрировано 45 300 сделок, на 22,1% меньше, чем за аналогичный период 2025-го. Это самый низкий показатель для третьего квартала с 2005 года.

В каких городах спад оказался наиболее значительным?

В Варне количество сделок уменьшилось на 26,3%, в Пловдиве — на 23,9%, в Софии — на 21,2%, в Бургасе — на 14,3%.

Как изменились цены на жилье в Болгарии?

Во II квартале 2026-го жилье подорожало на 15,5% за год. На вторичном рынке рост составил 17,6%, в новостройках — 12,3%.

На какие скидки могут рассчитывать покупатели?

Примерно 70% сделок заключаются со скидкой, чаще всего около 5%. В отдельных случаях она превышает 10%. Это оценка одного агентства, а не официальная статистика по стране.

Как переход Болгарии на евро повлиял на спрос?

Перед введением евро часть покупателей вкладывала сбережения в жилье в ожидании роста цен. Сейчас среди клиентов агентств заметнее спрос на квартиры для собственного проживания.

Какие изменения ожидаются на ипотечном рынке в 2027 году?

В 2027 году возможно повышение ипотечных ставок на 0,5–0,7 процентного пункта. Это прогноз, а не принятое решение банков.

Возможно ли снижение цен на недвижимость в Болгарии?

Такой сценарий возможен при дальнейшем снижении спроса, особенно для объектов с завышенной стоимостью. Однако пока нельзя определить, насколько широко снижение цен затронет рынок и когда оно может произойти.