רכישת קרקע בארגנטינה: הגבלות לזרים
Senado.gob.ar
בארגנטינה הוחזרו ההגבלות על רכישת קרקעות כפריות על ידי זרים: בית המשפט העליון השעה ב-9 באוקטובר 2026 את צו הנשיא חאבייר מיליי שביטל את חוק 2011, כך מדווח Infobae. המסמך קובע מגבלות על שטח החלקות ועל חלקם של בעלים זרים, כולל בעת יישום פרויקטים תיירותיים מחוץ לערים. הפרלמנט בוחן אפשרות לעגן סופית את הכללים הקודמים.
חוק הקרקעות השנוי במחלוקת של ארגנטינה
מגבלות ובתי משפט
בשנת 2011 התקבל בארגנטינה חוק הקרקעות הכפריות מס׳ 26.737, אשר קבע מגבלות על רכישת חלקות על ידי אזרחים וחברות מחו״ל. בדצמבר 2023 ביטל הנשיא חאבייר מיליי כללים אלה באמצעות הצו DNU 70/2023 כחלק מתוכנית ליברליזציה כלכלית. הרשויות קיוו למשוך הון זר, אך ההחלטה עוררה מחאות מצד ארגונים חברתיים וסדרת הליכים משפטיים.
ב-29 בספטמבר 2026 ביטל בית המשפט העליון פסיקה של ערכאה נמוכה יותר שמנעה את יישום הצו הנשיאותי. השופטים דחו את תביעת איגוד ותיקי מלחמת פוקלנד, וקבעו כי לתובעים לא הייתה עילה משפטית מספקת לפנייה. צעד זה פתח למעשה את הדרך למכירה חופשית של שטחים כפריים לזרים. עם זאת, הדיון בתיק נוסף, שיזם הארגון להגנת הסביבה Árbol de Pie, נמשך.
החזרת ההגבלות
ב-9 באוקטובר קיבל בית המשפט העליון החלטה חדשה בעקבות תביעה של פעילי איכות הסביבה, נציגי קהילות ילידיות וחבר פרלמנט אזורי לשעבר. בהחלטה נקבעה השעיה זמנית של סעיף 154 לצו, והתיק הועבר לבית המשפט הפדרלי של סן קרלוס דה ברילוצ׳ה להמשך בירור. אמצעי זה יעמוד בתוקפו עד להכרעה בבקשת התובעים. חוק שנת 2011 מוחל מחדש, ורוכשים זרים מחויבים שוב לציית להגבלות שנקבעו בו.
הגנה על הקניין הפרטי
ב-21 באוקטובר אישר בית הנבחרים תיקונים להצעת החוק להגנה על הקניין הפרטי. התיקונים כוללים את ביטול הסעיף בצו הנשיאותי של חאבייר מיליי שהתיר מכירה חופשית של קרקעות כפריות לזרים, והשבת חוק מס׳ 26.737 לתוקפו. מאחר שהסנאט תמך קודם לכן בנוסח אחר של המסמך, הוא הועבר לדיון חוזר.
ועדות הסנאט דנו בשינויים בחקיקת הקרקעות של ארגנטינה, וב-6 בנובמבר גיבשו חוות דעת. ואולם ההצבעה הסופית טרם התקיימה. אם הבית העליון יאשר את תיקוני בית הנבחרים, הנורמות המיושמות כעת מכוח צו שיפוטי זמני יקבלו תוקף קבוע בחוק.
אילו קרקעות יכולים זרים לקנות בארגנטינה
ההגבלות חלות על רכישת קרקע בארגנטינה מחוץ לתחומי הערים. מדובר לא רק בשטחים חקלאיים, אלא גם באזורי יערות, חלקות להקמת מתחמי תיירות ונכסים נוספים. במקביל, רכישת דירות עירוניות, בתים ושטחי מסחר אינה כפופה להוראות חוק זה.
הכלל המרכזי נוגע לסך שטח הקרקעות שבבעלות גורמים זרים. חלקם אינו יכול לעלות על 15% מהשטחים הכפריים במדינה. מגבלה זהה נקבעה בנפרד לכל פרובינציה ולכל רשות מקומית. תנאי נוסף חל על אזרחים וחברות בעלי אותה אזרחות: מותר להם להחזיק בלא יותר מ-30% מכלל השטח שהוקצה לזרים. לפיכך, גם אם המכסה הכללית טרם מוצתה, הרוכש עלול להיתקל במגבלות באזור ספציפי.
קיימות גם דרישות לגבי גודל הנכסים הבודדים. באזור החקלאי הראשי מותר לבעלים זר יחיד להחזיק בלא יותר מ-1000 הקטאר. עבור אזורים אחרים מחושב השטח המותר בהתאם למיקום ולאיכות הקרקעות. החוק אוסר בנוסף לרכוש חלקות הכוללות מקווי מים גדולים וקבועים או כאלה הגובלות בהם ישירות. לגבי אזורי גבול נקבעו הליכי אישור מיוחדים.
הכללים חלים גם על חברות הרשומות בארגנטינה, אם בעלי עניין זרים מחזיקים ביותר מ-51% מההון או מזכויות ההצבעה שלהן. עם זאת, נקבעו חריגים לקטגוריות מסוימות של קונים, ובפרט לזרים המתגוררים במדינה דרך קבע במשך עשר שנים לפחות.
כיצד זרים יכולים לקנות קרקע בארגנטינה
על זרים לקבל מראש אישור ממרשם הקרקעות הכפריות הלאומי עבור רכישת קרקע בארגנטינה, במידה והחלקה ממוקמת מחוץ לעיר. יחידים יידרשו להציג תעודה מזהה ומספר מס, בעוד חברות יידרשו להמציא מסמכי התאגדות ופרטים אודות הבעלים. כמו כן יש להציג תוכנית קדסטרלית, הערכת שווי של הנכס ואישור על עמידה במגבלות הקבועות בחוק.
הבקשה מוגשת מרחוק באמצעות המערכת הממשלתית המקוונת TAD. המרשם בודק את המידע שנמסר ומבקש אישור מהרשויות האזוריות האחראיות על משאבי המים. עבור שטחי גבול נדרש אישור נוסף. האגרה להנפקת התעודה עומדת על 0.1% משווי העסקה. בתוך 120 יום ממועד השלמת הרכישה מחויב הבעלים החדש להעביר למשרד את מסמכי העברת הזכויות.
הפרת הדרישות עלולה להביא לביטול החוזה ללא כל פיצוי לצדדים. על משקיעים לבדוק מראש את הסטטוס המשפטי של הנכס ולוודא כי העסקה עומדת בהוראות החוק. לתנאים אלה חשיבות מכרעת עבור פרויקטים חקלאיים ותיירותיים רחבי היקף, הכרוכים בפיתוח שטחים משמעותיים.
כמה קרקע נמצאת בבעלות זרים בארגנטינה
בידי זרים מצויים כ-13 מיליון הקטאר, המהווים 5% משטחה של ארגנטינה, על פי נתוני El País. ואולם, פריסת הבעלות הזו אינה אחידה כלל. באזורים מסוימים למרגלות הרי האנדים ולאורך הגבול עם צ׳ילה, בעלים זרים מחזיקים ביותר ממחצית הקרקעות. עובדה זו מגבילה במידה ניכרת את אפשרויותיהם של רוכשים חדשים, מאחר שהחוק קובע שיעור מרבי להון זר לא רק לכלל המדינה, אלא גם לאזורים מוגדרים.
עניין מרבי בקרב משקיעים מעוררים שטחי חקלאות, יערות, חלקות בעלות גישה למקורות מים ואזורים לפיתוח תיירות בפטגוניה. ממשלתו של חאבייר מיליי בנתה על משיכת מקורות כספיים נוספים באמצעות ליברליזציה של השוק. השר לדה-רגולציה פדריקו שטורצנגר העריך את ההשקעות הפוטנציאליות ב-$15 מיליארד, אולם מדובר היה בתחזית בלבד ולא בפרויקטים שמומשו בפועל. מתנגדי הרפורמה קוראים לשמר את הפיקוח הממשלתי על מכירת שטחים בעלי חשיבות אסטרטגית, במיוחד באזורי גבול.
מה המשמעות עבור המשקיעים
אנליסטים של International Investment מציינים כי חזרתן של הגבלות הקרקע משפיעה בראש ובראשונה על פרויקטי השקעה גדולים מחוץ לערים. לתנאים החדשים השפעה מהותית על החקלאות ועל נדל״ן תיירותי בפטגוניה, שבהם הבנייה כרוכה לעיתים קרובות ברכישת שטחים נרחבים. האפשרויות של רוכשים זרים תלויות כעת לא רק במחיר ובמיקום הנכס, אלא גם בשיעור הקרקעות שכבר נמצאות בבעלות זרה באותו אזור.
עם זאת, השוק הארגנטינאי מוסיף להיות פתוח להון זר. החוק אינו אוסר על רכישת חלקות, אלא מציב מגבלות ודרישות נוספות. הסיכון העיקרי נובע מחוסר הוודאות ברגולציה המשפטית: גורלה הסופי של הרפורמה הנשיאותית טרם הוכרע. משקיעים המתכננים פרויקטים לטווח ארוך חייבים להביא בחשבון את האפשרות לשינויי חקיקה נוספים ואת ההשלכות הפיננסיות הנלוות אליהם.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment
FAQ: שאלות ותשובות
אילו קרקעות יכולים זרים לקנות בארגנטינה?
רכישת דירות עירוניות, בתים ונדל״ן מסחרי אינה כפופה להוראות חוק מס׳ 26.737. עבור רכישת קרקעות כפריות וחלקות מחוץ לערים חלות מגבלות מיוחדות ונדרשים הליכי אישור.
איזה שטח קרקע מותר לבעלים זרים להחזיק?
חלקם הכולל אינו רשאי לעלות על 15% מהשטחים הכפריים של המדינה, וכן בכל פרובינציה ובכל מחוז רלוונטי. בעלים מאותה אזרחות רשאים לתפוס לכל היותר 30% ממכסה זו. לבעלים בודד נקבעה תקרה של 1000 הקטאר באזור החקלאי העיקרי, או שטח שווה ערך באזורים אחרים.
היכן חלים איסורים נוספים על רכישת חלקות?
החוק מגביל רכישת קרקעות עם מקווי מים גדולים וקבועים ושטחים הגובלים בהם ישירות. עבור אזורי גבול נדרשים אישורים ייעודיים נפרדים.
כיצד מקבלים אישור לרכישת קרקע כפרית?
הרוכש הזר פונה למרשם הקרקעות הכפריות הלאומי באמצעות המערכת המקוונת TAD. יידרשו מסמכים אישיים או תאגידיים, פרטי החלקה ואישור על עמידה במגבלות שנקבעו.
מה צפוי לקונה במקרה של הפרת חוק הקרקעות?
העסקה עלולה להיות מוכרזת כבטלה ומבוטלת. החוק אינו מעניק פיצוי לצדדים, ולכן חובה לוודא את מעמדו המשפטי של הנכס בטרם חתימת החוזה.
מדוע ההגבלות הוחזרו באופן זמני בלבד?
ב-9 באוקטובר 2026 השעה בית המשפט העליון את תוקף הסעיף בצו הנשיאותי שביטל את החוק הקודם. ההליך המשפטי עודו נמשך, ונכון ל-9 בנובמבר הפרלמנט טרם השלים את אישור התיקונים שעשויים לעגן את הכללים הקודמים בחקיקה.