Покупка земли в Аргентине: ограничения для иностранцев

Senado.gob.ar

В Аргентине восстановили ограничения на покупку сельских земель для иностранцев: Верховный суд 9 октября 2026 года приостановил действие указа президента Хавьера Милея об отмене закона 2011 года, сообщает Infobae. Документ устанавливает лимиты на площадь участков и долю зарубежных собственников, в том числе при реализации туристических проектов за пределами городов. Парламент рассматривает возможность окончательного закрепления прежних норм.

Спорный закон о земле Аргентины

Лимиты и суды

В 2011 году в Аргентине приняли закон о сельских землях № 26.737, установивший лимиты на приобретение участков зарубежными гражданами и компаниями. В декабре 2023 года президент Хавьер Милей отменил эти нормы своим указом DNU 70/2023 в рамках программы экономической либерализации. Власти рассчитывали привлечь иностранный капитал, однако решение вызвало протесты общественных организаций и серию судебных разбирательств.

29 сентября 2026 года Верховный суд отменил решение нижестоящей инстанции, которое мешало применять президентский указ. Судьи отклонили иск объединения ветеранов Мальвинской войны, посчитав, что заявители не имели достаточных правовых оснований для обращения. Это фактически открыло возможность свободной продажи сельских территорий иностранцам. Однако рассмотрение другого дела, инициированного природоохранной организацией Árbol de Pie, продолжилось.

Восстановление ограничений

9 октября Верховный суд принял новое решение по иску экологов, представителей коренных общин и бывшего регионального депутата. В нем говорится о временной приостановке действия статьи 154 указа, дело передано в федеральный суд Сан-Карлос-де-Барилоче для дальнейшего рассмотрения. Эта мера будет действовать до вынесения решения по ходатайству истцов. Закон 2011 года вновь применяется, а иностранные покупатели снова обязаны соблюдать установленные им ограничения.

Защита частной собственности

21 октября Палата депутатов одобрила поправки к законопроекту о защите частной собственности. Они предусматривают отмену статьи президентского указа Хавьера Милея, которая разрешала свободную продажу сельских земель иностранцам, и восстановление закона № 26.737. Поскольку ранее Сенат поддержал другую редакцию документа, его направили на повторное рассмотрение.

Сенатские комиссии обсудили изменения в земельном законодательстве Аргентины, а 6 ноября подготовили заключение. Однако окончательное голосование еще не состоялось. Если верхняя палата одобрит поправки депутатов, нормы, которые сейчас применяются на основании временной судебной меры, будут закреплены законом.

Какие земли могут покупать иностранцы в Аргентине

Ограничения распространяются на покупку земли в Аргентине за пределами городов. Речь идет не только о сельскохозяйственных угодьях, но и о лесных территориях, участках для строительства туристических комплексов и других объектов. При этом приобретение городских квартир, домов и коммерческих помещений под действие закона не подпадает.

Главное правило касается общей площади земель, принадлежащих зарубежным собственникам. Их доля не может превышать 15% сельских территорий страны. Такой же предел установлен отдельно для каждой провинции и муниципалитета. Дополнительное условие действует для граждан и компаний одной национальности: им разрешено владеть не более чем 30% от всей площади, отведенной иностранцам. Таким образом, даже если общий лимит не исчерпан, покупатель может столкнуться с ограничениями в конкретном районе.

Есть и требования к размеру отдельных владений. В основной сельскохозяйственной зоне одному иностранному собственнику разрешено иметь не более 1000 гектаров. Для других регионов допустимую площадь рассчитывают с учетом местоположения и качества земель. Закон также запрещает приобретать участки с крупными постоянными водоемами или непосредственно примыкающие к ним. Для приграничных территорий предусмотрены специальные процедуры согласования.

Правила распространяются и на компании, зарегистрированные в Аргентине, если иностранные участники контролируют более 51% их капитала или голосов. Вместе с тем предусмотрены исключения для отдельных категорий покупателей, в частности для иностранцев, постоянно проживающих в стране не менее десяти лет.

Как иностранцам купить землю в Аргентине

Иностранцам необходимо заранее получить разрешение Национального реестра сельских земель на покупку земли в Аргентине, если участок расположен за пределами города. Физическим лицам потребуются удостоверение личности и налоговый номер, компаниям — регистрационные документы и сведения о владельцах. Также нужно представить кадастровый план, оценку стоимости недвижимости и подтверждение соблюдения установленных законом лимитов.

Заявление подают дистанционно через государственную электронную систему TAD. Реестр проверяет предоставленные сведения и запрашивает согласование региональных органов, отвечающих за водные ресурсы. Для приграничных территорий предусмотрено дополнительное разрешение. Сбор за выдачу сертификата равен 0,1% стоимости сделки. В течение 120 дней с момента оформления покупки новый собственник обязан направить в ведомство документы о переходе права собственности.

Нарушение требований может привести к признанию договора недействительным без компенсации участникам. Инвесторам следует заранее проверить юридический статус объекта и убедиться, что сделка соответствует требованиям закона. Особое значение эти условия имеют для крупных сельскохозяйственных и туристических проектов, предполагающих освоение значительных территорий.

Сколько земли у иностранцев в Аргентине

Иностранцам принадлежит около 13 млн гектаров, или 5% территории Аргентины, по данным El País. Однако распределение этих владений крайне неравномерно. В отдельных районах у подножия Анд и вдоль границы с Чили зарубежные собственники контролируют более половины земель. Это существенно ограничивает возможности новых покупателей, поскольку закон устанавливает предельную долю иностранного капитала не только для всей страны, но и для отдельных территорий.

Наибольший интерес инвесторов вызывают сельскохозяйственные угодья, леса, участки с доступом к водным ресурсам и территории для развития туризма в Патагонии. Правительство Хавьера Милея рассчитывало привлечь дополнительные средства за счет либерализации рынка. Министр дерегулирования Федерико Стурценеггер оценивал потенциальные вложения в $15 млрд, однако речь шла о прогнозе, а не о фактически реализованных проектах. Противники реформы выступают за сохранение государственного контроля над продажей стратегически важных территорий, особенно в приграничных районах.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что возвращение земельных ограничений прежде всего затрагивает крупные инвестиционные проекты за пределами городов. Особое значение новые условия имеют для сельского хозяйства и туристической недвижимости Патагонии, где строительство часто связано с приобретением обширных территорий. Возможности иностранных покупателей теперь зависят не только от стоимости и расположения объекта, но и от доли зарубежного землевладения в конкретном районе.

При этом аргентинский рынок остается открытым для иностранного капитала. Закон не запрещает покупку участков, а устанавливает пределы и дополнительные требования. Основной риск связан с неопределенностью правового регулирования: окончательная судьба президентской реформы пока не решена. Инвесторам, планирующим долгосрочные проекты, необходимо учитывать возможность дальнейших изменений законодательства и связанные с ними финансовые последствия.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: вопросы и ответы

Какие земли могут покупать иностранцы в Аргентине?

Покупка городских квартир, домов и коммерческой недвижимости не подпадает под действие закона № 26.737. Для приобретения сельских земель и участков за пределами городов действуют специальные лимиты и разрешительные процедуры.

Какую площадь земли разрешено иметь иностранным владельцам?

Их совокупная доля не должна превышать 15% сельских территорий страны, а также каждой провинции и соответствующего района. Владельцы одной национальности могут занимать не более 30% этой квоты. Для одного собственника установлен предел в 1000 гектаров в основной сельскохозяйственной зоне либо эквивалентная площадь в других регионах.

Где действуют дополнительные запреты на покупку участков?

Закон ограничивает приобретение земель с крупными постоянными водоемами и непосредственно прилегающих территорий. Для приграничных районов предусмотрены отдельные согласования.

Как получить разрешение на покупку сельской земли?

Иностранец обращается в Национальный реестр сельских земель через электронную систему TAD. Потребуются личные или корпоративные документы, сведения об участке и подтверждение соблюдения установленных лимитов.

Что грозит покупателю при нарушении земельного закона?

Сделка может быть признана недействительной. Закон не предусматривает компенсации ее участникам, поэтому юридический статус объекта необходимо проверить до подписания договора.

Почему ограничения восстановлены только временно?

9 октября 2026 года Верховный суд приостановил действие статьи президентского указа, отменявшей прежний закон. Судебное разбирательство продолжается, а по состоянию на 9 ноября парламент еще не завершил рассмотрение поправок, которые могли бы закрепить прежние нормы.