მიწის შეძენა არგენტინაში: შეზღუდვები უცხოელებისთვის

Senado.gob.ar

არგენტინაში აღადგინეს შეზღუდვები სასოფლო მიწების შეძენაზე უცხოელებისთვის: უზენაესმა სასამართლომ 2026 წლის 9 ოქტომბერს შეაჩერა პრეზიდენტ ხავიერ მილეის ბრძანებულების მოქმედება 2011 წლის კანონის გაუქმების შესახებ, იუწყება Infobae. დოკუმენტი აწესებს ლიმიტებს ნაკვეთების ფართობზე და უცხოელი მესაკუთრეების წილზე, მათ შორის ქალაქგარეთ ტურისტული პროექტების განხორციელებისას. პარლამენტი განიხილავს ძველი ნორმების საბოლოო გამყარების შესაძლებლობას.

არგენტინის სადავო კანონი მიწის შესახებ

ლიმიტები და სასამართლოები

2011 წელს არგენტინაში მიიღეს კანონი სასოფლო მიწების შესახებ № 26.737, რომელმაც დააწესა ლიმიტები უცხოელი მოქალაქეებისა და კომპანიების მიერ ნაკვეთების შეძენაზე. 2023 წლის დეკემბერში პრეზიდენტმა ხავიერ მილეიმ გააუქმა ეს ნორმები საკუთარი ბრძანებულებით DNU 70/2023 ეკონომიკური ლიბერალიზაციის პროგრამის ფარგლებში. ხელისუფლება იმედოვნებდა უცხოური კაპიტალის მოზიდვას, თუმცა გადაწყვეტილებამ გამოიწვია საზოგადოებრივი ორგანიზაციების პროტესტი და სასამართლო დავების სერია.

2026 წლის 29 სექტემბერს უზენაესმა სასამართლომ გააუქმა ქვედა ინსტანციის გადაწყვეტილება, რომელიც ხელს უშლიდა საპრეზიდენტო ბრძანებულების გამოყენებას. მოსამართლეებმა უარყვეს მალვინის ომის ვეტერანთა გაერთიანების სარჩელი და მიიჩნიეს, რომ მოსარჩელეებს არ გააჩნდათ მიმართვისთვის საკმარისი სამართლებრივი საფუძველი. ამან ფაქტობრივად გახსნა უცხოელებისთვის სასოფლო ტერიტორიების თავისუფალი გაყიდვის შესაძლებლობა. თუმცა, მეორე საქმის განხილვა, რომელიც გარემოსდაცვითმა ორგანიზაციამ Árbol de Pie წამოიწყო, გაგრძელდა.

შეზღუდვების აღდგენა

9 ოქტომბერს უზენაესმა სასამართლომ მიიღო ახალი გადაწყვეტილება ეკოლოგების, მკვიდრი თემების წარმომადგენლებისა და ყოფილი რეგიონული დეპუტატის სარჩელზე. მასში საუბარია ბრძანებულების 154-ე მუხლის მოქმედების დროებით შეჩერებაზე, საქმე კი შემდგომი განხილვისთვის გადაეცა სან-კარლოს-დე-ბარილოჩეს ფედერალურ სასამართლოს. ეს ზომა იმოქმედებს მოსარჩელეთა შუამდგომლობაზე გადაწყვეტილების გამოტანამდე. 2011 წლის კანონი კვლავ გამოიყენება, ხოლო უცხოელი მყიდველები კვლავ ვალდებულნი არიან დაიცვან მის მიერ დადგენილი შეზღუდვები.

კერძო საკუთრების დაცვა

21 ოქტომბერს დეპუტატთა პალატამ დაამტკიცა ცვლილებები კერძო საკუთრების დაცვის შესახებ კანონპროექტში. ისინი ითვალისწინებენ ხავიერ მილეის საპრეზიდენტო ბრძანებულების იმ მუხლის გაუქმებას, რომელიც უცხოელებზე სასოფლო მიწების თავისუფალ გაყიდვას უშვებდა, და № 26.737 კანონის აღდგენას. ვინაიდან მანამდე სენატმა მხარი დაუჭირა დოკუმენტის სხვა რედაქციას, იგი ხელახალი განხილვისთვის გადაიგზავნა.

სენატის კომისიებმა განიხილეს ცვლილებები არგენტინის მიწის კანონმდებლობაში, ხოლო 6 ნოემბერს მოამზადეს დასკვნა. თუმცა საბოლოო კენჭისყრა ჯერ არ შემდგარა. თუ ზედა პალატა დაამტკიცებს დეპუტატების შესწორებებს, ნორმები, რომლებიც ამჟამად გამოიყენება დროებითი სასამართლო ზომის საფუძველზე, გამყარდება კანონით.

რა მიწების ყიდვა შეუძლიათ უცხოელებს არგენტინაში

შეზღუდვები ვრცელდება ქალაქგარეთ არგენტინაში მიწის შეძენაზე. საუბარია არა მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო სავარგულებზე, არამედ ტყის ტერიტორიებზე, ტურისტული კომპლექსებისა და სხვა ობიექტების მშენებლობისთვის განკუთვნილ ნაკვეთებზე. ამასთან, ქალაქის ბინების, სახლებისა და კომერციული ფართების შეძენა კანონის მოქმედების ქვეშ არ ექცევა.

მთავარი წესი ეხება უცხოელი მესაკუთრეების კუთვნილი მიწების საერთო ფართობს. მათი წილი არ უნდა აღემატებოდეს ქვეყნის სასოფლო ტერიტორიების 15%-ს. იგივე ზღვარია დადგენილი ცალ-ცალკე თითოეული პროვინციისა და მუნიციპალიტეტისთვის. დამატებითი პირობა მოქმედებს ერთი ეროვნების მოქალაქეებისა და კომპანიებისთვის: მათ ეკრძალებათ ფლობდნენ უცხოელებისთვის გამოყოფილი მთლიანი ფართობის 30%-ზე მეტს. ამგვარად, მაშინაც კი, თუ საერთო ლიმიტი ამოწურული არ არის, მყიდველი შესაძლოა წააწყდეს შეზღუდვებს კონკრეტულ რაიონში.

ასევე არსებობს მოთხოვნები ცალკეული მფლობელობების ზომის მიმართ. ძირითად სასოფლო-სამეურნეო ზონაში ერთ უცხოელ მესაკუთრეს ეკრძალება 1000 ჰექტარზე მეტის ფლობა. სხვა რეგიონებისთვის დასაშვებ ფართობს ითვლიან მიწების მდებარეობისა და ხარისხის გათვალისწინებით. კანონი ასევე კრძალავს დიდი მუდმივი წყალსატევების მქონე ან მათთან უშუალოდ მომიჯნავე ნაკვეთების შეძენას. სასაზღვრო ტერიტორიებისთვის გათვალისწინებულია შეთანხმების სპეციალური პროცედურები.

წესები ვრცელდება არგენტინაში რეგისტრირებულ კომპანიებზეც, თუ უცხოელი მონაწილეები აკონტროლებენ მათი კაპიტალის ან ხმების 51%-ზე მეტს. ამავდროულად, გათვალისწინებულია გამონაკლისები მყიდველთა ცალკეული კატეგორიებისთვის, კერძოდ უცხოელებისთვის, რომლებიც მუდმივად ცხოვრობენ ქვეყანაში არანაკლებ ათი წლის განმავლობაში.

როგორ იყიდონ უცხოელებმა მიწა არგენტინაში

უცხოელებმა წინასწარ უნდა მიიღონ სასოფლო მიწების ეროვნული რეესტრის ნებართვა არგენტინაში მიწის შეძენაზე, თუ ნაკვეთი მდებარეობს ქალაქგარეთ. ფიზიკურ პირებს დასჭირდებათ პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი და საგადასახადო ნომერი, კომპანიებს კი — სარეგისტრაციო დოკუმენტები და ცნობები მფლობელების შესახებ. ასევე აუცილებელია საკადასტრო გეგმის, უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებისა და კანონით დადგენილი ლიმიტების დაცვის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა.

განაცხადი წარედგინება დისტანციურად სახელმწიფო ელექტრონული სისტემის TAD-ის მეშვეობით. რეესტრი ამოწმებს წარდგენილ მონაცემებს და ითხოვს წყლის რესურსებზე პასუხისმგებელი რეგიონული ორგანოების თანხმობას. სასაზღვრო ტერიტორიებისთვის გათვალისწინებულია დამატებითი ნებართვა. სერტიფიკატის გაცემის საფასური შეადგენს გარიგების ღირებულების 0,1%-ს. შესყიდვის გაფორმების მომენტიდან 120 დღის განმავლობაში ახალი მესაკუთრე ვალდებულია უწყებაში გადააგზავნოს საკუთრების უფლების გადაცემის დოკუმენტები.

მოთხოვნების დარღვევამ შესაძლოა გამოიწვიოს ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მონაწილეებისთვის კომპენსაციის გარეშე. ინვესტორებმა წინასწარ უნდა შეამოწმონ ობიექტის იურიდიული სტატუსი და დარწმუნდნენ, რომ გარიგება აკმაყოფილებს კანონის მოთხოვნებს. განსაკუთრებული მნიშვნელობა ამ პირობებს აქვს მსხვილი სასოფლო-სამეურნეო და ტურისტული პროექტებისთვის, რომლებიც მნიშვნელოვანი ტერიტორიების ათვისებას გულისხმობს.

რამდენი მიწა ეკუთვნით უცხოელებს არგენტინაში

El País-ის მონაცემებით, უცხოელებს ეკუთვნით დაახლოებით 13 მლნ ჰექტარი, ანუ არგენტინის ტერიტორიის 5%. თუმცა ამ მფლობელობების განაწილება უკიდურესად არათანაბარია. ცალკეულ რაიონებში ანდების ძირში და ჩილეს საზღვრის გასწვრივ უცხოელი მესაკუთრეები აკონტროლებენ მიწების ნახევარზე მეტს. ეს არსებითად ზღუდავს ახალი მყიდველების შესაძლებლობებს, რადგან კანონი ადგენს უცხოური კაპიტალის ზღვრულ წილს არა მხოლოდ მთელი ქვეყნისთვის, არამედ ცალკეული ტერიტორიებისთვისაც.

ინვესტორების უდიდეს ინტერესს იწვევს სასოფლო-სამეურნეო სავარგულები, ტყეები, წყლის რესურსებთან წვდომის მქონე ნაკვეთები და პატაგონიაში ტურიზმის განვითარების ტერიტორიები. ხავიერ მილეის მთავრობა ბაზრის ლიბერალიზაციის ხარჯზე დამატებითი სახსრების მოზიდვას გეგმავდა. დერეგულირების მინისტრმა ფედერიკო შტურცენეგერმა პოტენციური დაბანდებები $15 მლრდ-ად შეაფასა, თუმცა საუბარი იყო პროგნოზზე და არა ფაქტობრივად რეალიზებულ პროექტებზე. რეფორმის მოწინააღმდეგეები გამოდიან სტრატეგიულად მნიშვნელოვანი ტერიტორიების გაყიდვაზე სახელმწიფო კონტროლის შენარჩუნების სასარგებლოდ, განსაკუთრებით სასაზღვრო რაიონებში.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მიწის შეზღუდვების დაბრუნება პირველ რიგში ეხება მსხვილ საინვესტიციო პროექტებს ქალაქგარეთ. ახალ პირობებს განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს სოფლის მეურნეობისთვის და პატაგონიის ტურისტული უძრავი ქონებისთვის, სადაც მშენებლობა ხშირად უკავშირდება ვრცელი ტერიტორიების შეძენას. უცხოელი მყიდველების შესაძლებლობები ახლა დამოკიდებულია არა მხოლოდ ობიექტის ღირებულებასა და მდებარეობაზე, არამედ კონკრეტულ რაიონში უცხოური მიწათმფლობელობის წილზეც.

ამასთან, არგენტინის ბაზარი ღია რჩება უცხოური კაპიტალისთვის. კანონი არ კრძალავს ნაკვეთების შეძენას, არამედ აწესებს ზღვრებსა და დამატებით მოთხოვნებს. ძირითადი რისკი უკავშირდება სამართლებრივი რეგულირების გაურკვევლობას: საპრეზიდენტო რეფორმის საბოლოო ბედი ჯერ გადაწყვეტილი არ არის. ინვესტორებმა, რომლებიც გრძელვადიან პროექტებს გეგმავენ, უნდა გაითვალისწინონ კანონმდებლობის შემდგომი ცვლილებების შესაძლებლობა და მათთან დაკავშირებული ფინანსური შედეგები.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: კითხვები და პასუხები

რა მიწების ყიდვა შეუძლიათ უცხოელებს არგენტინაში?

ქალაქის ბინების, სახლებისა და კომერციული უძრავი ქონების შეძენა № 26.737 კანონის მოქმედების ქვეშ არ ექცევა. სასოფლო მიწებისა და ქალაქგარეთ ნაკვეთების შესაძენად მოქმედებს სპეციალური ლიმიტები და სანებართვო პროცედურები.

რა ფართობის მიწის ფლობა აქვთ ნებადართული უცხოელ მფლობელებს?

მათი საერთო წილი არ უნდა აღემატებოდეს ქვეყნის, ასევე თითოეული პროვინციისა და შესაბამისი რაიონის სასოფლო ტერიტორიების 15%-ს. ერთი ეროვნების მფლობელებს შეუძლიათ დაიკავონ ამ კვოტის არაუმეტეს 30%. ერთი მესაკუთრისთვის დადგენილია ზღვარი 1000 ჰექტარი ძირითად სასოფლო-სამეურნეო ზონაში ან ეკვივალენტური ფართობი სხვა რეგიონებში.

სად მოქმედებს ნაკვეთების ყიდვაზე დამატებითი აკრძალვები?

კანონი ზღუდავს დიდი მუდმივი წყალსატევების მქონე და უშუალოდ მომიჯნავე ტერიტორიების შეძენას. სასაზღვრო რაიონებისთვის გათვალისწინებულია ცალკე შეთანხმებები.

როგორ მივიღოთ სასოფლო მიწის შეძენის ნებართვა?

უცხოელი მიმართავს სასოფლო მიწების ეროვნულ რეესტრს ელექტრონული სისტემა TAD-ის მეშვეობით. საჭირო იქნება პირადი ან კორპორაციული დოკუმენტები, ცნობები ნაკვეთის შესახებ და დადგენილი ლიმიტების დაცვის დადასტურება.

რა ემუქრება მყიდველს მიწის კანონის დარღვევისას?

გარიგება შესაძლოა ბათილად იქნეს ცნობილი. კანონი არ ითვალისწინებს კომპენსაციას მისი მონაწილეებისთვის, ამიტომ ობიექტის იურიდიული სტატუსი უნდა შემოწმდეს ხელშეკრულების ხელმოწერამდე.

რატომ არის შეზღუდვები აღდგენილი მხოლოდ დროებით?

2026 წლის 9 ოქტომბერს უზენაესმა სასამართლომ შეაჩერა საპრეზიდენტო ბრძანებულების იმ მუხლის მოქმედება, რომელმაც გააუქმა ძველი კანონი. სასამართლო განხილვა გრძელდება, ხოლო 9 ნოემბრის მდგომარეობით პარლამენტს ჯერ არ დაუსრულებია იმ შესწორებების განხილვა, რომლებსაც ძველი ნორმების გამყარება შეეძლო.