פורטוגל מובילה בפער בין מחירי הדיור להכנסות

פורטוגל ניצבת בראש הדירוג האירופי בעליית מחירי הדיור ביחס להכנסות משקי הבית לאורך העשור האחרון. בשנים 2015–2025 היחס בין מדד מחירי הנדל״ן להכנסת משקי הבית עלה ב-60.8%. בהולנד נרשמה עלייה של 34.3%, בהונגריה — 26.5%, בצ׳כיה — 25.8% ובספרד — 24.5%. ההשוואה פורסמה על ידי Eurostat ב-9 בנובמבר. באותה תקופה עלה המדד הממוצע באיחוד האירופי ב-6.8% בלבד.

עשור של עליות מחירים ומסלולים שונים במדינות השונות

ב-17 ממדינות האיחוד האירופי מחירי הנדל״ן למגורים עלו ביחס להכנסה, בעוד שב-10 מדינות נרשמה מגמה הפוכה. רומניה רשמה ירידה של 42.8%, פינלנד — ירידה של 25.2%, ובולגריה — ירידה של 16.2%. מדובר בקצב השינוי ביחס בין שני המדדים לאורך עשור. מדד זה מאפשר לזהות באילו מדינות כוח הקנייה של ההכנסות פיגר אחרי מחירי הנדל״ן, והיכן היחס הפך לנגיש ונוח יותר.

עבור פורטוגל, הנתון בולט במיוחד מנקודת מבט של השקעות. הפרמיה בשווקים של ליסבון, פורטו ומוקדים מבוקשים נוספים נוצרה בהשפעת ביקושים בינלאומיים, עיור מואץ ומגבלות על היצע הבנייה החדשה. המדד הלאומי מאפשר להעריך את המגמה הכללית, ולאחר מכן להשלימה באמצעות נתונים מקומיים על עסקאות שבוצעו, היקפי בנייה וקצב גידול ההכנסות.

שוק הנדל״ן הפורטוגלי כבר נסקר בפרסומים קודמים של International Investment על רקע התייקרות הדיור והמחסור בנכסים ברי-השגה. הפרסום החדש של Eurostat מוסיף היבט מהותי נוסף: באיזו מהירות עלו מחירי הדיור בהשוואה ליכולת הכלכלית של התושבים לאורך זמן. הנתונים הרבעוניים העדכניים שמפרסם Eurostat משקפים את הקצב השוטף, ואילו המדד לשנים 2015–2025 ממחיש את השינוי המצטבר בפרופורציה זו.

הולנד, מרכז אירופה וספרד

הולנד הגיעה למקום השני בהשוואה עם עלייה של 34.3% במדד. הונגריה וצ׳כיה מוקמו בסמוך — 26.5% ו-25.8%. ספרד הוסיפה 24.5%. ההבדלים נובעים מהאופן שבו השתנו בכל שוק מחירי הדיור וההכנסה לנפש; Eurostat משתמש בנתוני הכנסה פנויה מותאמת ברוטו של משקי בית בחישוב לנפש.

עבור רוכש זר, המדד מהווה אינדיקציה ללחץ על הביקוש המקומי, לרגישות אפשרית לשיעורי הריבית על משכנתאות ולנגישות שוק השכירות. עבור יזם הוא מהווה משתנה חשוב שמציב תקרת מחיר אפשרית לפרויקטים חדשים. עם זאת, מחירי הדירות בבירה לעומת הפריפריה, תנאי האשראי ודרישות ההון העצמי עדיין דורשים ניתוח נפרד ומעמיק.

ТАБЛИЦА 1. Цены на жильё относительно доходов по странам ЕС, 2015–2025

תרשים 1. שינוי ביחס בין מחירי הדיור להכנסות במדינות האיחוד האירופי בשנים 2015–2025. מקור: Eurostat.

רומניה, פינלנד ובולגריה: היחס ירד לטובת ההכנסות

רומניה רשמה את הירידה החדה ביותר במדד לאורך העשור — 42.8%. פינלנד רשמה ירידה של 25.2%, ובולגריה — 16.2%. ערך שלילי משמעו שמדד מחירי הנדל״ן עלה לאט יותר מההכנסות או ירד מהר יותר מהן. אין בכך מידע על המחיר הממוצע של דירה ביורו, על מספר שנות השכר הנדרשות לרכישת נכס או על רמת איכות החיים.

לכן, מטבלת ההשוואה לא ניתן להסיק היכן הדיור הזול ביותר כיום. הערכה כזו דורשת השוואת מחירים במונחים אחידים, רמות הכנסה, מיסוי, סוג הנכס ותנאי המימון. יחד עם זאת, השינוי ארוך הטווח בעל חשיבות רבה: הוא ממחיש את כיוון הפער שנוצר בין שוק הנדל״ן למצבם הכלכלי של משקי הבית.

חזרה לממוצע הרב-שנתי לאחר שיא שנת 2022

Eurostat בוחן בנוסף את היחס המתוקנן בין מחיר להכנסה — סטיית הנתון הנוכחי מהממוצע הרב-שנתי שלו, המחושב משנת 2000 או מהמועד המוקדם ביותר הזמין. בשנת 2007 הגיעה הסטייה ל-+7.9%, ובשנת 2022 ל-+7.4%. לעומת זאת, בשנת 2014 היה המדד נמוך ב-6.4% מהממוצע הרב-שנתי. לאחר 2022 ירד היחס בשנים 2023–2024, וב-2025 שב לעלות קלות מעל הממוצע ההיסטורי — ב-0.03%.

נתון זה מתייחס למדד הכלל-אירופי המתוקנן ומאפיין אינדיקטור לחוסר איזון מקרו-כלכלי אפשרי. עם זאת, קרבתו של המדד לממוצע ההיסטורי שלו אינה מבטלת פערים מהותיים בין השווקים הלאומיים. מבחינת רוכש הדירה, גורמים נוספים כגון ריביות המשכנתא, שיעור החיסכון והוצאות המחיה השוטפות הם שקובעים את כדאיותה ונגישותה של העסקה.

הנתונים החדשים של Eurostat מדגימים באיזו מידה התפצלו המגמות הלאומיות בעשור החולף. בפורטוגל, בהולנד ובמספר מדינות במרכז אירופה שוק הדיור הקדים משמעותית את גידול ההכנסות. ברומניה, פינלנד ובולגריה היחס השתנה לטובת ההכנסות. השלב הבא עבור משקיעים הוא להצליב נתוני עומק אלו עם מחירי השוק העירוניים, מאפייני שוק השכירות ותנאי המימון המקומיים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מה המשמעות של עלייה בשיעור 60.8%+ בפורטוגל? בין 2015 ל-2025 מדד מחירי הדיור עלה ביחס למדד הכנסות משקי הבית לנפש ב-60.8%.

אילו מדינות רשמו את הירידה החדה ביותר? רומניה עם ירידה של 42.8%−, פינלנד עם 25.2%− ובולגריה עם 16.2%−.

איזו מדינה הפכה לזולה ביותר לרכישה? פרסום זה של Eurostat משווה שינויים במדדים לאורך זמן, ולא מחירי דיור אבסולוטיים.