პორტუგალია ლიდერობს უძრავი ქონების ფასების შემოსავლებთან შედარებით ზრდით

პორტუგალია სათავეში ჩაუდგა ევროპულ რეიტინგს ათწლეულის განმავლობაში მოსახლეობის შემოსავლებთან შედარებით საცხოვრებლის ღირებულების ზრდის მიხედვით. 2015–2025 წლებში უძრავი ქონების ფასების ინდექსის თანაფარდობა შინამეურნეობების შემოსავალთან 60,8%-ით გაიზარდა. ნიდერლანდებში მაჩვენებელი 34,3%-ით გაიზარდა, უნგრეთში — 26,5%-ით, ჩეხეთში — 25,8%-ით, ესპანეთში — 24,5%-ით. შედარებითი მონაცემები Eurostat-მა 9 ნოემბერს გამოაქვეყნა. იმავე პერიოდში ევროკავშირის მასშტაბით ინდექსი 6,8%-ით გაიზარდა.

გაძვირების ათწლეული და ქვეყნების განსხვავებული ტრაექტორიები

ევროკავშირის 17 სახელმწიფოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება შემოსავალთან შედარებით იზრდებოდა, ათ ქვეყანაში კი თანაფარდობა საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობდა. რუმინეთმა აჩვენა 42,8%-იანი შემცირება, ფინეთმა — 25,2%-იანი, ბულგარეთმა — 16,2%-იანი. საუბარია ათწლეულის განმავლობაში ორი ინდექსის თანაფარდობის ცვლილების ტემპებზე. ასეთი მაჩვენებელი გვეხმარება დავინახოთ, რომელ ქვეყნებში ჩამორჩებოდა შემოსავლების მსყიდველობითი უნარი უძრავი ქონების ღირებულებას, და სად გახდა ეს თანაფარდობა უფრო ხელსაყრელი.

პორტუგალიისთვის შედეგი განსაკუთრებით თვალსაჩინოა საინვესტიციო პერსპექტივაში. პრემია ლისაბონის, პორტუსა და სხვა მოთხოვნადი ლოკაციების ბაზრებზე საერთაშორისო მოთხოვნის, ურბანიზაციისა და ახალი მიწოდების შეზღუდვების გავლენით ყალიბდებოდა. ეროვნული ინდექსი საშუალებას იძლევა შეფასდეს საერთო ტრაექტორია, შემდეგ კი იგი შეივსოს განხორციელებული გარიგებების ადგილობრივი სტატისტიკით, მშენებლობის მოცულობითა და მოსახლეობის შემოსავლების დინამიკით.

პორტუგალიის ბაზარი უკვე ფიგურირებდა International Investment-ის მასალებში საცხოვრებლის ფასების ზრდისა და ხელმისაწვდომი ობიექტების დეფიციტის შესახებ. Eurostat-ის ახალი რელიზი ფუნდამენტურად განსხვავებულ რაკურსს ამატებს: რამდენად სწრაფად ძვირდებოდა საცხოვრებელი მცხოვრებთა ეკონომიკურ შესაძლებლობებთან შედარებით ხანგრძლივ პერიოდში. ბოლო კვარტალური ფასები, რომლებსაც Eurostat აქვეყნებს, ბაზრის მიმდინარე ტემპზე მეტყველებს, ხოლო 2015–2025 წლების მაჩვენებელი — პროპორციის დაგროვილ ცვლილებაზე.

ნიდერლანდები, ცენტრალური ევროპა და ესპანეთი

ნიდერლანდებმა მეორე ადგილი დაიკავა შედარებაში ინდექსის 34,3%-იანი ზრდით. უნგრეთი და ჩეხეთი გვერდიგვერდ აღმოჩნდნენ — 26,5% და 25,8%. ესპანეთმა 24,5% მოიმატა. განსხვავებები უკავშირდება იმას, თუ როგორ იცვლებოდა თითოეულ ბაზარზე საცხოვრებლის ფასები და შემოსავალი ერთ სულ მოსახლეზე; Eurostat იღებს შინამეურნეობების კორექტირებულ მთლიან განკარგვად შემოსავალს ერთ მცხოვრებზე გაანგარიშებით.

უცხოელი მყიდველისთვის ინდექსი მიანიშნებს ადგილობრივ მოთხოვნაზე ზეწოლაზე, იპოთეკური განაკვეთების მიმართ შესაძლო მგრძნობელობასა და ქირის ხელმისაწვდომობაზე. დეველოპერისთვის ის მნიშვნელოვანია, როგორც ერთ-ერთი ცვლადი, რომელიც ზღუდავს ახალ პროექტებში შესაძლო გასაყიდ ფასს. საცხოვრებლის ღირებულება დედაქალაქსა და პროვინციაში, კრედიტის სტრუქტურა და მოთხოვნები პირველადი შენატანის მიმართ მაინც მოითხოვს ცალკეულ გათვლებს.

ТАБЛИЦА 1. Цены на жильё относительно доходов по странам ЕС, 2015–2025

გრაფიკი 1. საცხოვრებლის ფასებისა და შემოსავლების თანაფარდობის ცვლილება ევროკავშირის ქვეყნების მიხედვით 2015–2025 წლებში. წყარო: Eurostat.

რუმინეთი, ფინეთი და ბულგარეთი: თანაფარდობა შემცირდა

რუმინეთმა აჩვენა მაჩვენებლის ყველაზე დიდი ათწლიანი შემცირება — 42,8%. ფინეთმა შეამცირა ის 25,2%-ით, ბულგარეთმა — 16,2%-ით. უარყოფითი მნიშვნელობა ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ღირებულების ინდექსი შემოსავალზე ნელა იზრდებოდა ან უფრო სწრაფად მცირდებოდა. ის არ შეიცავს ინფორმაციას ბინის საშუალო ფასზე ევროში, საცხოვრებლის შესაძენად საჭირო ხელფასის წლების რაოდენობაზე და ცხოვრების კომფორტის დონეზე.

ამიტომ შედარებითი ცხრილიდან შეუძლებელია იმ ქვეყნების რეიტინგის შედგენა, სადაც საცხოვრებელი ამჟამად ყველაზე იაფია. ასეთი შეფასებისთვის საჭირო იქნება ფასები შედარებად ერთეულებში, შემოსავლები, გადასახადები, ობიექტის ტიპი და დაკრედიტების ხელმისაწვდომობა. გრძელვადიანი ცვლილება მაინც მნიშვნელოვანია: ის აჩვენებს უძრავი ქონების ბაზარსა და შინამეურნეობების ეკონომიკას შორის სხვაობის მიმართულებას.

მრავალწლიან საშუალო მაჩვენებელთან დაბრუნება 2022 წლის პიკის შემდეგ

Eurostat დამატებით განიხილავს ფასების შემოსავლებთან სტანდარტიზებულ თანაფარდობას — მიმდინარე მაჩვენებლის გადახრას მისი გრძელვადიანი საშუალოდან, რომელიც გამოითვლება 2000 წლიდან ან ყველაზე ადრეული ხელმისაწვდომი პერიოდიდან. 2007 წელს გადახრა აღწევდა +7,9%-ს, ხოლო 2022 წელს — +7,4%-ს. 2014 წელს მაჩვენებელი მრავალწლიან საშუალოზე 6,4%-ით დაბალი იყო. 2022 წლის შემდეგ თანაფარდობა შემცირდა 2023–2024 წლებში და 2025 წელს ოდნავ აიწია ისტორიულ საშუალოზე მაღლა — 0,03%-ით.

ეს მნიშვნელობა ეხება საერთო ევროპულ სტანდარტიზებულ მწკრივს და ახასიათებს პოტენციური მაკროეკონომიკური დისბალანსების ერთ-ერთ ინდიკატორს. ინდექსის სიახლოვეც კი თავის გრძელვადიან საშუალოსთან მნიშვნელოვან განსხვავებებს ტოვებს ეროვნულ ბაზრებს შორის. საცხოვრებლის მყიდველისთვის დამატებითი ფაქტორები — იპოთეკის განაკვეთები, დანაზოგები და მიმდინარე საცხოვრებელი ხარჯები — განსაზღვრავს გარიგების რეალურ ხელმისაწვდომობას.

Eurostat-ის ახალი ცხრილი აჩვენებს, რამდენად მკვეთრად გაიყო ათი წლის განმავლობაში ეროვნული ტრაექტორიები. პორტუგალიაში, ნიდერლანდებსა და ცენტრალური ევროპის რიგ ქვეყნებში საცხოვრებლის ბაზარმა შესამჩნევად გაუსწრო შემოსავლებს. რუმინეთში, ფინეთსა და ბულგარეთში პროპორცია შემოსავლების სასარგებლოდ შეიცვალა. შემდეგი ნაბიჯი ინვესტორისთვის — ამ გრძელვადიანი მწკრივების შედარებაა ქალაქის ფასებთან, ქირის ადგილობრივ ბაზართან და დაფინანსების პირობებთან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

რას ნიშნავს +60,8% პორტუგალიაში? 2015 წლიდან 2025 წლამდე საცხოვრებლის ფასების ინდექსი შინამეურნეობების ერთ სულ მოსახლეზე შემოსავლის ინდექსთან შედარებით 60,8%-ით გაიზარდა.

რომელმა ქვეყნებმა აჩვენეს ყველაზე დიდი შემცირება? რუმინეთი −42,8%, ფინეთი −25,2%, ბულგარეთი −16,2%.

რომელი ქვეყანა გახდა ყველაზე იაფი შესაძენად? Eurostat ამ რელიზში ადარებს ინდექსების ცვლილებას და არა საცხოვრებლის აბსოლუტურ ფასებს.