Португалия лидирует по отрыву цен жилья от доходов

Португалия возглавила европейский рейтинг роста стоимости жилья относительно доходов населения за десятилетие. В 2015–2025 годах соотношение индекса цен на недвижимость к доходу домохозяйств увеличилось на 60,8%. В Нидерландах показатель вырос на 34,3%, в Венгрии — на 26,5%, Чехии — на 25,8%, Испании — на 24,5%. Сравнение опубликовал Eurostat 9 ноября. За тот же период индекс по Евросоюзу увеличился на 6,8%.

Десятилетие подорожания и разные траектории стран

В 17 государствах ЕС стоимость жилой недвижимости повышалась относительно дохода, в десяти соотношение двигалось в противоположную сторону. Румыния показала сокращение на 42,8%, Финляндия — на 25,2%, Болгария — на 16,2%. Речь идёт о темпах изменения отношения двух индексов за десятилетие. Такой показатель помогает увидеть, в каких странах покупательная способность доходов отставала от стоимости недвижимости, а где соотношение становилось более благоприятным.

Для Португалии итог особенно заметен в инвестиционной перспективе. Премия на рынках Лиссабона, Порту и других востребованных локаций складывалась под влиянием международного спроса, урбанизации и ограничений нового предложения. Национальный индекс позволяет оценить общую траекторию, а затем дополнить её местной статистикой совершённых сделок, объёмом строительства и динамикой доходов населения.

Португальский рынок уже фигурировал в материалах International Investment о росте цен на жильё и дефиците доступных объектов. Новый релиз Eurostat добавляет принципиально иной ракурс: как быстро дорожало жильё относительно экономических возможностей жителей на длинном промежутке времени. Последние квартальные цены, которые публикует Eurostat, рассказывают о текущем темпе рынка, а новостной показатель 2015–2025 годов — о накопившемся изменении пропорции.

Нидерланды, Центральная Европа и Испания

Нидерланды заняли второе место в сравнении с ростом индекса на 34,3%. Венгрия и Чехия оказались рядом — 26,5% и 25,8%. Испания прибавила 24,5%. Различия связаны с тем, как в каждом рынке менялись цены на жильё и доход на человека; Eurostat берёт скорректированный валовой располагаемый доход домохозяйств в расчёте на одного жителя.

Для иностранного покупателя индекс сигнализирует о давлении на местный спрос, возможной чувствительности к ипотечным ставкам и доступности аренды. Для девелопера он важен как одна из переменных, ограничивающих возможную цену продажи в новых проектах. Стоимость жилья в столице и провинции, структура кредита и требования к первоначальному взносу всё равно потребуют отдельных расчётов.

ТАБЛИЦА 1. Цены на жильё относительно доходов по странам ЕС, 2015–2025

ГРАФИК 1. Изменение соотношения цен на жильё и доходов по странам ЕС в 2015–2025 годах. Источник: Eurostat.

Румыния, Финляндия и Болгария: соотношение снизилось

Румыния показала самое большое десятилетнее снижение показателя — 42,8%. Финляндия сократила его на 25,2%, Болгария — на 16,2%. Отрицательное значение означает, что индекс стоимости недвижимости рос медленнее дохода или снижался быстрее. Оно не содержит информации о средней цене квартиры в евро, количестве лет зарплаты на покупку жилья и уровне комфортности проживания.

Поэтому из сравнительной таблицы нельзя составить рейтинг стран, где жильё сейчас самое дешёвое. Для такой оценки понадобятся цены в сопоставимых единицах, доходы, налоги, тип объекта и доступность кредитования. Долгосрочное изменение всё же важно: оно показывает направление разрыва между рынком недвижимости и экономикой домохозяйств.

Возвращение к многолетнему среднему после пика 2022 года

Eurostat дополнительно рассматривает стандартизированное соотношение цен к доходам — отклонение текущего показателя от его долгосрочной средней, рассчитанной с 2000 года или наиболее раннего доступного периода. В 2007 году отклонение достигало +7,9%, а в 2022-м — +7,4%. В 2014 году показатель находился на 6,4% ниже многолетнего среднего. После 2022-го соотношение снизилось в 2023–2024 годах и в 2025-м немного поднялось выше исторической средней — на 0,03%.

Это значение относится к общеевропейскому стандартизированному ряду и характеризует один из показателей потенциальных макроэкономических дисбалансов. Даже близость индекса к своей долгосрочной средней оставляет существенные различия между национальными рынками. Для покупателя жилья дополнительные факторы — ставки по ипотеке, накопления и текущие расходы на проживание — определяют реальную доступность сделки.

Новая таблица Eurostat показывает, насколько сильно за десять лет разошлись национальные траектории. В Португалии, Нидерландах и ряде центральноевропейских стран рынок жилья заметно обогнал доходы. В Румынии, Финляндии и Болгарии пропорция изменилась в пользу доходов. Следующий шаг для инвестора — сравнивать эти длинные ряды с городскими ценами, местным рынком аренды и условиями финансирования.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Что означает +60,8% в Португалии? С 2015 по 2025 год индекс цен на жильё вырос по отношению к индексу дохода домохозяйств на человека на 60,8%.

Какие страны показали наибольшее снижение? Румыния −42,8%, Финляндия −25,2%, Болгария −16,2%.

Какая страна стала самой дешёвой для покупки? Eurostat в этом релизе сравнивает изменение индексов, а не абсолютные цены жилья.