בטביליסי נמכרו 74% מהדירות בפרויקטים עם מועד מסירה ב-2027

המחקר של Galt & Taggart מבוסס על סקר בקרב יזמים בשוק הנדל״ן בבירה, שהקיף מעל 100 פרויקטי מגורים בבנייה בטביליסי וכ-50% מהשוק הראשוני. פרויקטים אלו מייצגים נתח משמעותי מכלל הבנייה החדשה בעיר. הסקר מספק תמונת מצב מקיפה על היקפי הבנייה והמכירות. והוא משקף נאמנה את הדינמיקה הכללית בשוק המקומי.

על פי מחקר הארגון, בפרויקטים שסיומם מתוכנן לשנת 2026, כבר נמכרו 82% מהדירות, בעוד ש-18% עדיין מוצעות למכירה. באשר לפרויקטים עם מסירה בשנים 2028–2029, נמכרו 63%, ושיעור הדירות הפנויות עומד על 37%. נתונים אלו מעידים על קצב מכירות יציב לאורך שנות הפיתוח השונות. היזמים מדווחים על עניין ער במיוחד בפרויקטים שנמצאים בשלבי גמר מתקדמים. ומגמה זו צפויה להימשך גם בחודשים הבאים.

הנתונים מראים: ככל שמועד סיום הפרויקט קרוב יותר, כך שיעור הדירות שנמכרו גבוה יותר. במקביל, בפרויקטים בעלי מועדי מסירה רחוקים יותר עדיין נותר היקף מסוים של דירות למכירה. הדבר מאפשר למשקיעים גמישות רבה יותר בתנאי התשלום ובבחירת הנכסים. רוכשים רבים מנצלים את ההזדמנות לרכוש נכסים בשלבים המוקדמים. וכך הם מבטיחים לעצמם מחירים אטרקטיביים יותר טרם עליות המחיר בהמשך.

בשוק נדל״ן המגורים בטביליסי חלה בשנים האחרונות עלייה בחלקם של הרוכשים הזרים. מדובר במגמה שהולכת ומתחזקת ומשפיעה על מפת הביקושים בעיר כולה. המשקיעים הזרים מזהים פוטנציאל תשואה גבוה וממהרים לבצע עסקאות. והנוכחות הבינלאומית מורגשת היטב במרבית הפרויקטים המובילים.

אם בשנת 2023 כ-85% מהמכירות נרשמו לזכות אזרחי גאורגיה, ואזרחים זרים היוו כ-15%, הרי שבשנת 2024 ירד חלקם של אזרחי גאורגיה ל-79%, בשנת 2025 ל-76%, ולפי נתוני תשעת החודשים הראשונים של שנת 2026 עמד מדד זה על 74%. נתונים אלו מציגים ירידה הדרגתית אך עקבית בשיעור הרוכשים המקומיים. במקביל לעלייה מתמשכת בנתח השוק של המשקיעים הבינלאומיים. ומגמה זו משנה את הרכב הבעלות בנכסים רבים בעיר.

בינואר-ספטמבר 2026 היוו אזרחים זרים כ-26% מכלל המכירות, נתון הגבוה ב-11 נקודות אחוז בהשוואה לנתוני שנת 2023. מדובר בזינוק מרשים המעיד על פתיחותו של השוק לרוכשים מחו״ל. תנאי ההשקעה הנוחים ממשיכים למשוך הון זר למדינה בקצב מהיר. וההשפעה על היקפי העסקאות הכלליים ניכרת היטב.

בקרב הרוכשים הזרים בשוק הנדל״ן בולטת במיוחד העלייה בשיעורם של אזרחי ישראל ורוסיה. בשנת 2023 עמד חלקם של אזרחי ישראל על כ-4% מהמכירות, בשנת 2024 על 10%, בשנת 2025 על 10%, ולפי נתוני תשעת החודשים הראשונים של שנת 2026 — על 11%. הישראלים רואים בטביליסי יעד השקעה מוביל עם פוטנציאל צמיחה משמעותי. והם מהווים כיום את אחת מקבוצות המשקיעים הזרים הפעילות ביותר במדינה.

חלקם של אזרחי רוסיה עמד בשנת 2023 על 5%, בשנת 2024 ירד ל-2%, ובשנים 2025 ו-2026 עמד על כ-3%. באשר לאזרחי מדינות אחרות, פעילותם בשוק הנדל״ן של טביליסי עלתה השנה ל-11%. גיוון זה במקורות הביקוש תורם רבות ליציבותו של שוק הדיור המקומי. ומחזק את מעמדה של הבירה כמוקד משיכה מרכזי להשקעות בינלאומיות.