עליית מחירי הנדל״ן בהונגריה נעצרה

Portfolio.hu

בהונגריה נעצרה כמעט לחלוטין עליית מחירי הנדל״ן לאחר מספר שנים של התייקרות חדה. באוקטובר 2026 עלו מחירי הדירות והבתים ב-0,2% בלבד, ובבודפשט הם נותרו כמעט ללא שינוי כבר שלושה חודשים. במקביל, ההיצע מתרחב, פעילות הרוכשים יורדת ותנאי המשכנתה המסובסדת משתנים.

מגמת המחירים בסתיו בהונגריה

בספטמבר 2026 היו מחירי הנדל״ן בהונגריה גבוהים ב-8,2% לעומת אותו החודש ב-2025. באוקטובר הצטמצמה העלייה ל-6,9% — הנתון הנמוך ביותר מזה למעלה משנתיים. מדד ingatlan.com, הכולל את השוק הראשוני והשניוני, רשם עלייה של 0,2% בלבד במחירי הדיור בהשוואה לספטמבר.

קצב עליית המחירים הואט בכל אזורי המדינה. דירות יד שנייה היקרות ביותר מחוץ לבודפשט נמכרות בדברצן — 1,02 מיליון פורינט ($3 110) למ״ר. דירות מקבלן עולות כאן 1,38 מיליון Ft ($4 210). בסגד הנתונים המקבילים עומדים על 960 000 Ft ($2 930) ו-1,39 מיליון Ft ($4 240). עם זאת, במחירי דירות מקבלן העיר מקדימה במעט את דברצן.

בגיור מוערך נדל״ן יד שנייה ב-950 000 Ft ($2 900) למ״ר, ודירות חדשות — ב-1,28 מיליון Ft ($3 910). בפץ׳ — 800 000 Ft ($2 440) ו-1,14 מיליון Ft ($3 480). בנירג׳האזה דירות יד שנייה מוצעות ב-790 000 פורינט ($2 410), ובסקשפהרוואר דירות מקבלן — ב-1,17 מיליון ($3 570).

כמה עולה דיור בבודפשט

בבודפשט התייקרו בתים ב-1,8% בלבד במהלך 12 חודשים. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז דצמבר 2023. ברבעון האחרון מחירי הדיור בבירה כמעט ולא השתנו, ובשקלול האינפלציה אף ירדו.

בתחילת נובמבר עמד המחיר החציוני המבוקש בשוק היד שנייה בבירת הונגריה על 1,4 מיליון פורינט ($4 270) למ״ר — כמעט ללא שינוי לעומת התקופה המקבילה ב-2025. הדיור היקר ביותר נמכר ברובע V המרכזי — כמעט 2 מיליון Ft ($6 100) למ״ר. ברובע I הגיע המחיר ל-1,9 מיליון Ft ($5 800), וברובע XII — ל-1,74 מיליון Ft ($5 310).

המחירים הנמוכים ביותר נרשמו ברובע XXIII — כ-940 000 Ft ($2 870) למ״ר. ברבעים XX ו-XXI — 1,03 מיליון Ft ($3 140). מבחר הדירות הגדול ביותר נמצא ברובע XIII: כמעט 3700 מודעות במחיר חציוני של 1,6 מיליון Ft ($4 880) למ״ר.

דירות מקבלן בבודפשט יקרות יותר מדירות יד שנייה. בתחילת נובמבר הגיע המחיר החציוני ל-1,72 מיליון Ft ($5 250) למ״ר, עלייה של 4,5% ב-12 חודשים. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו ברובע II — 3,1 מיליון Ft ($9 460), ברובע XII — 3,03 מיליון Ft ($9 250), וברובע VI — 2,54 מיליון Ft ($7 750).

דירות חדשות נגישות יותר מוצעות ברובע XV — תמורת 1,21 מיליון Ft ($3 690) למ״ר, ברובע XVII — תמורת 1,23 מיליון Ft ($3 750), וברובע XXIII — תמורת 1,31 מיליון Ft ($4 000). בתוך 12 חודשים עלה מספר המודעות למכירת דירות מקבלן בבירה ב-52%, מה שהגביר את התחרות בין המוכרים.

עסקאות נדל״ן ומשכנתאות בהונגריה

לקראת סוף אוקטובר נרשמו בשוק הדיור של הונגריה 150 400 מודעות. מדובר בעלייה של 1,4% בהשוואה לספטמבר וב-10,5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. במקביל, נוספו במהלך החודש 31 100 נכסים חדשים, 13,5% פחות מרמת השנה שעברה.

מכירות הנדל״ן עלו ב-20,2% בהשוואה לספטמבר. נחתמו 11 277 עסקאות, 2,1% פחות מאשר באותו החודש ב-2025, על פי נתוני Duna House. מינואר עד אוקטובר ספרה הסוכנות כ-95 000 עסקאות דיור.

ההתעוררות באוקטובר הייתה קשורה לסיומה של תוכנית המשכנתאות המסובסדת Otthon Start: חלק מהקונים מיהרו לחתום על חוזים בתנאים הקודמים. כבר בימי העבודה הראשונים של נובמבר נחלש הביקוש במידה ניכרת. מספר הסיורים בנכסים ירד ב-40% בהשוואה לתחילת אוקטובר, ומדד פעילות הרוכשים של Duna House ירד ב-20–25%. מספר הצעות הרכישה ירד בכשליש, בעוד שההנחה החציונית במשא ומתן עלתה מ-4,3% ל-4,8%.

מסוף אוקטובר מחליפה את תוכנית Otthon Start הקודמת תוכנית Wekerle Plus, המיועדת לרוכשי דירה ראשונה בגילאי 18 עד 45. התנאים החדשים של המשכנתה המסובסדת בהונגריה כוללים הלוואה של עד 50 מיליון פורינט ($152 600) לתקופה של עד 25 שנים. הריבית הקבועה עומדת על 3% עבור דירות מקבלן ו-5% עבור דירות יד שנייה. מחיר הנכס המרבי הוא 1,5 מיליון Ft ($4 580) למ״ר. רף זה נמוך מהמחיר החציוני של דירות חדשות בבודפשט, כך שחלק מההצעות בבירה אינן עומדות בתנאי התוכנית.

התוכנית מיועדת לרכישת דיור למגורים עצמיים: במהלך חמש שנים מחויב הלווה להתגורר בנכס הנרכש, והשכרתו אסורה.

תחזית שוק הנדל״ן בהונגריה

האנליסטים של International Investment מציינים כי התמיכה הממשלתית החדשה אינה מיועדת לרכישת דירות להשקעה לצורך השכרה. ריבית גבוהה יותר לשוק היד שנייה תצמצם את מעגל הרוכשים הפוטנציאליים, ואילו הלוואה בריבית של 3% תתמוך בראש ובראשונה בדירות מקבלן העומדות בתנאי התוכנית.

התוצאה העיקרית של התקררות שוק הנדל״ן בהונגריה עשויה להיות העמקת הפער בין נכסים נזילים לנכסים מתומחרים ביתר. ברבעים היוקרתיים של בודפשט צפויה להתרחב התהום בין המחיר המבוקש לסכומי העסקאות בפועל. בעלי דירות שנרכשו בשיא עליות המחירים יצטרכו לקחת בחשבון את הסיכון למכור בהפסד.

עבור משקיעים בשנת 2027 העניין הרב ביותר מתמקד בפלח היד שנייה, שבו נוצרים תנאים להנחות משמעותיות יותר. ירידה במחיר הרכישה לצד דמי שכירות יציבים תעלה את תשואת ההשקעות. במרכזים האזוריים נותרים יעדים מבטיחים בערי אוניברסיטה ובמוקדי תעשייה, שבהם הביקוש לדיור להשכרה נתמך על ידי סטודנטים ועובדי מפעלים גדולים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

כיצד השתנו מחירי הנדל״ן בהונגריה באוקטובר 2026?

במהלך החודש עלו מחירי הדיור ב-0,2%, ובהשוואה לאוקטובר 2025 — ב-6,9%.

כמה עולה דיור בבודפשט?

בתחילת נובמבר עמד המחיר החציוני של דירות יד שנייה על 1,4 מיליון Ft ($4 270), ועבור דירות מקבלן — 1,72 מיליון Ft ($5 250).

כמה עסקאות נדל״ן נחתמו בהונגריה באוקטובר?

לפי הערכת Duna House, 11 277 — עלייה של 20,2% בהשוואה לספטמבר.

מהם התנאים של המשכנתה המסובסדת Wekerle Plus?

הלוואה של עד 50 מיליון Ft לתקופה של עד 25 שנים בריבית של 3% לדירות מקבלן ו-5% לדירות יד שנייה; חלות מגבלות על גיל הלווה ומחיר הנכס.