В Венгрии остановился рост цен на недвижимость

Portfolio.hu

В Венгрии практически остановился рост цен на недвижимость после нескольких лет стремительного подорожания. В октябре 2026 года стоимость квартир и домов увеличилась всего на 0,2%, а в Будапеште остается почти неизменной уже три месяца. Одновременно расширяется предложение, снижается покупательская активность и меняются условия льготного ипотечного кредитования.

Осенняя динамика цен в Венгрии

В сентябре 2026 года цены на недвижимость в Венгрии были на 8,2% выше, чем за тот же месяц 2025-го. В октябре прирост сократился до 6,9% — минимального значения более чем за два года. Индекс ingatlan.com, охватывающий первичный и вторичный рынки, зафиксировал повышение стоимости жилья всего на 0,2% по сравнению с сентябрем.

Рост цен замедлился во всех регионах страны. Самое дорогое вторичное жилье за пределами Будапешта продается в Дебрецене — 1,02 млн форинтов ($3 110) за кв. м. Новостройки здесь стоят 1,38 млн Ft ($4 210). В Сегеде соответствующие показатели составляют 960 000 Ft ($2 930) и 1,39 млн Ft ($4 240). При этом по стоимости квартир на первичном рынке город немного опережает Дебрецен.

В Дьере вторичная недвижимость оценивается в 950 000 Ft ($2 900) за кв. м, новая — в 1,28 млн Ft ($3 910). В Пече — 800 000 Ft ($2 440) и 1,14 млн Ft ($3 480). В Ньиредьхазе вторичное жилье предлагается за 790 000 форинтов ($2 410), а в Секешфехерваре новостройки — за 1,17 млн ($3 570).

Сколько стоит жилье в Будапеште

В Будапеште дома за 12 месяцев подорожали лишь на 1,8%. Это минимальный показатель с декабря 2023-го. Последний квартал стоимость жилья в столице практически не менялась, а с учетом инфляции даже снизилась.

В начале ноября медианная цена предложения на вторичном рынке столицы Венгрии составляла 1,4 млн форинтов ($4 270) за кв. м — практически столько же, сколько за тот же период 2025-го. Самое дорогое жилье продавалось в центральном V районе — почти 2 млн Ft ($6 100) за кв. м. В I стоимость достигала 1,9 млн Ft ($5 800), в XII — 1,74 млн Ft ($5 310).

Ниже всего цены в XXIII — около 940 000 Ft ($2 870) за кв. м. В XX и XXI — 1,03 млн Ft ($3 140). Самый большой выбор квартир в XIII: почти 3700 объявлений при медианной стоимости 1,6 млн Ft ($4 880) за кв. м.

Новостройки в Будапеште дороже вторичного жилья. В начале ноября медианная стоимость достигла 1,72 млн Ft ($5 250) за кв. м, увеличившись на 4,5% за 12 месяцев. Самые высокие цены зафиксированы во II районе — 3,1 млн Ft ($9 460), в XII — 3,03 млн Ft ($9 250), в VI — 2,54 млн Ft ($7 750).

Более доступные новые квартиры предлагают в XV районе — за 1,21 млн Ft ($3 690) за кв. м, в XVII — за 1,23 млн Ft ($3 750), в XXIII — за 1,31 млн Ft ($4 000). За 12 месяцев количество объявлений о продаже новостроек в столице увеличилось на 52%, усилив конкуренцию между продавцами.

Сделки с жильем и ипотека в Венгрии

К концу октября на рынке жилья Венгрии насчитывалось 150 400 объявлений. Это на 1,4% больше, чем в сентябре, и на 10,5% — по сравнению с тем же периодом 2025-го. При этом за месяц появилось 31 100 новых объектов, на 13,5% меньше прошлогоднего уровня.

Продажи недвижимости выросли на 20,2% относительно сентября. Заключено 11 277 сделок, что на 2,1% меньше, чем за тот же месяц 2025-го, по данным Duna House, За январь-октябрь агентство насчитало около 95 000 операций с жильем.

Октябрьское оживление было связано с завершением льготной ипотечной программы Otthon Start: часть покупателей спешила оформить договоры на прежних условиях. Уже в первые рабочие дни ноября спрос заметно ослаб. Число показов сократилось на 40% по сравнению с началом октября, а индекс покупательской активности Duna House — на 20–25%. Предложений о покупке стало примерно на треть меньше, при этом медианная скидка при торге выросла с 4,3% до 4,8%.

С конца октября прежнюю программу Otthon Start заменяет Wekerle Plus, которая предназначена для покупателей первого жилья в возрасте от 18 до 45 лет. Новые условия льготной ипотеки в Венгрии предусматривает кредит до 50 млн форинтов ($152 600) на срок до 25 лет. Фиксированная ставка составляет 3% для новостроек и 5% для вторичного жилья. Максимальная стоимость объекта — 1,5 млн Ft ($4 580) за кв. м. Этот предел ниже медианной цены новых квартир в Будапеште, так что часть столичных предложений не соответствует условиям программы.

Программа ориентирована на приобретение жилья для собственного проживания: в течение пяти лет заемщик обязан жить в купленном объекте, сдавать его в аренду запрещено.

Перспективы рынка недвижимости Венгрии

Аналитики International Investment отмечают, что новая господдержка не предназначена для покупки инвестиционных квартир под сдачу. Более высокая ставка для вторичного рынка ограничит круг потенциальных покупателей, а трехпроцентный кредит поддержит прежде всего новостройки, подходящие под условия программы.

Главным следствием охлаждения рынка недвижимости Венгрии может стать усиление разницы между ликвидными и переоцененными объектами. В дорогих районах Будапешта вероятно увеличение разрыва между заявленной стоимостью и фактическими суммами сделок. Владельцам квартир, приобретенных на пике подорожания, придется учитывать риск продажи с убытком.

Для инвесторов в 2027 году наибольший интерес представляет вторичный сегмент, где появляются предпосылки для более существенных скидок. Снижение стоимости приобретения при стабильных арендных ставках повысит доходность вложений. В региональных центрах перспективными направлениями остаются университетские города и промышленные узлы, где спрос на съемное жилье поддерживают студенты и сотрудники крупных предприятий.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Как изменились цены на недвижимость в Венгрии в октябре 2026 года?

За месяц жилье подорожало на 0,2%, а по сравнению с октябрем 2025-го — на 6,9%.

Сколько стоит жилье в Будапеште?

В начале ноября медианная цена вторичного жилья составляла 1,4 млн Ft ($4 270), новостроек — 1,72 млн Ft ($5 250).

Сколько сделок с недвижимостью заключили в Венгрии в октябре?

По оценке Duna House, 11 277 — на 20,2% больше, чем в сентябре.

Каковы условия льготной ипотеки Wekerle Plus?

Кредит до 50 млн Ft на срок до 25 лет под 3% для новостроек и 5% для вторичного жилья; действуют ограничения по возрасту заемщика и цене объекта.