უნგრეთში უძრავი ქონების ფასების ზრდა შეჩერდა

Portfolio.hu

უნგრეთში უძრავი ქონების ფასების ზრდა რამდენიმეწლიანი სწრაფი გაძვირების შემდეგ ფაქტობრივად შეჩერდა. 2026 წლის ოქტომბერში ბინებისა და სახლების ღირებულება მხოლოდ 0,2%-ით გაიზარდა, ხოლო ბუდაპეშტში უკვე სამი თვეა თითქმის უცვლელი რჩება. ამავდროულად ფართოვდება მიწოდება, მცირდება მყიდველთა აქტივობა და იცვლება შეღავათიანი იპოთეკური დაკრედიტების პირობები.

ფასების საშემოდგომო დინამიკა უნგრეთში

2026 წლის სექტემბერში უნგრეთში უძრავი ქონების ფასები 8,2%-ით მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში. ოქტომბერში ნამატი 6,9%-მდე შემცირდა — რაც ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში მინიმალური მაჩვენებელია. ingatlan.com-ის ინდექსმა, რომელიც მოიცავს პირველად და მეორეულ ბაზრებს, სექტემბერთან შედარებით საცხოვრებლის ღირებულების მხოლოდ 0,2%-იანი მატება დააფიქსირა.

ფასების ზრდა ქვეყნის ყველა რეგიონში შენელდა. ბუდაპეშტის გარეთ ყველაზე ძვირი მეორეული საცხოვრებელი იყიდება დებრეცენში — 1,02 მლნ ფორინტი ($3 110) კვ. მ-ზე. ახალაშენებული ბინები აქ 1,38 მლნ Ft ($4 210) ღირს. სეგედში შესაბამისი მაჩვენებლები შეადგენს 960 000 Ft-ს ($2 930) და 1,39 მლნ Ft-ს ($4 240). ამასთან, პირველად ბაზარზე ბინების ღირებულებით ქალაქი ოდნავ უსწრებს დებრეცენს.

დიორში მეორეული უძრავი ქონება ფასდება 950 000 Ft-ად ($2 900) კვ. მ-ზე, ახალი — 1,28 მლნ Ft-ად ($3 910). პეჩში — 800 000 Ft ($2 440) და 1,14 მლნ Ft ($3 480). ნიირედჰაზაში მეორეული საცხოვრებელი შემოთავაზებულია 790 000 ფორინტად ($2 410), ხოლო სეკეშფეჰერვარში ახალაშენებული — 1,17 მლნ-ად ($3 570).

რა ღირს საცხოვრებელი ბუდაპეშტში

ბუდაპეშტში სახლები 12 თვის განმავლობაში მხოლოდ 1,8%-ით გაძვირდა. ეს ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია 2023 წლის დეკემბრის შემდეგ. ბოლო კვარტალში დედაქალაქში საცხოვრებლის ღირებულება პრაქტიკულად არ შეცვლილა, ხოლო ინფლაციის გათვალისწინებით შემცირდა კიდეც.

ნოემბრის დასაწყისში უნგრეთის დედაქალაქის მეორეულ ბაზარზე შეთავაზების მედიანური ფასი შეადგენდა 1,4 მლნ ფორინტს ($4 270) კვ. მ-ზე — თითქმის იმდენივეს, რამდენსაც 2025 წლის იმავე პერიოდში. ყველაზე ძვირი საცხოვრებელი იყიდებოდა ცენტრალურ V რაიონში — თითქმის 2 მლნ Ft ($6 100) კვ. მ-ზე. I რაიონში ღირებულება აღწევდა 1,9 მლნ Ft-ს ($5 800), XII-ში — 1,74 მლნ Ft-ს ($5 310).

ყველაზე დაბალი ფასებია XXIII რაიონში — დაახლოებით 940 000 Ft ($2 870) კვ. მ-ზე. XX-სა და XXI-ში — 1,03 მლნ Ft ($3 140). ბინების ყველაზე დიდი არჩევანია XIII რაიონში: თითქმის 3700 განცხადება მედიანური ღირებულებით 1,6 მლნ Ft ($4 880) კვ. მ-ზე.

ახალაშენებული ბინები ბუდაპეშტში მეორეულ საცხოვრებელზე ძვირია. ნოემბრის დასაწყისში მედიანურმა ღირებულებამ მიაღწია 1,72 მლნ Ft-ს ($5 250) კვ. მ-ზე, რაც 12 თვეში 4,5%-იან ზრდას წარმოადგენს. ყველაზე მაღალი ფასები დაფიქსირდა II რაიონში — 3,1 მლნ Ft ($9 460), XII-ში — 3,03 მლნ Ft ($9 250), VI-ში — 2,54 მლნ Ft ($7 750).

უფრო ხელმისაწვდომ ახალ ბინებს გვთავაზობენ XV რაიონში — 1,21 მლნ Ft-ად ($3 690) კვ. მ-ზე, XVII-ში — 1,23 მლნ Ft-ად ($3 750), XXIII-ში — 1,31 მლნ Ft-ად ($4 000). 12 თვის განმავლობაში დედაქალაქში ახალაშენებული ბინების გაყიდვის შესახებ განცხადებების რაოდენობა 52%-ით გაიზარდა, რამაც გამყიდველებს შორის კონკურენცია გააძლიერა.

უძრავი ქონების გარიგებები და იპოთეკა უნგრეთში

ოქტომბრის ბოლოსთვის უნგრეთის საცხოვრებლის ბაზარზე 150 400 განცხადება ირიცხებოდა. ეს 1,4%-ით მეტია სექტემბერთან შედარებით და 10,5%-ით — 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით. ამასთან, თვის განმავლობაში გამოჩნდა 31 100 ახალი ობიექტი, რაც გასული წლის დონეზე 13,5%-ით ნაკლებია.

უძრავი ქონების გაყიდვები სექტემბერთან შედარებით 20,2%-ით გაიზარდა. დაიდო 11 277 გარიგება, რაც Duna House-ის მონაცემებით, 2,1%-ით ნაკლებია, ვიდრე 2025 წლის იმავე თვეში. იანვარ-ოქტომბერში სააგენტომ საცხოვრებელთან დაკავშირებული დაახლოებით 95 000 ოპერაცია დაითვალა.

ოქტომბრის გამოცოცხლება უკავშირდებოდა შეღავათიანი იპოთეკური პროგრამის Otthon Start დასრულებას: მყიდველთა ნაწილი ჩქარობდა ხელშეკრულებების ძველი პირობებით გაფორმებას. უკვე ნოემბრის პირველ სამუშაო დღეებში მოთხოვნა საგრძნობლად შესუსტდა. ჩვენებების რაოდენობა ოქტომბრის დასაწყისთან შედარებით 40%-ით შემცირდა, ხოლო Duna House-ის მყიდველთა აქტივობის ინდექსი — 20–25%-ით. ყიდვის შესახებ წინადადებები დაახლოებით მესამედით შემცირდა, ამავდროულად ვაჭრობისას მედიანური ფასდაკლება 4,3%-დან 4,8%-მდე გაიზარდა.

ოქტომბრის ბოლოდან ძველ პროგრამა Otthon Start-ს ანაცვლებს Wekerle Plus, რომელიც განკუთვნილია პირველი საცხოვრებლის მყიდველებისთვის 18-დან 45 წლამდე ასაკში. შეღავათიანი იპოთეკის ახალი პირობები უნგრეთში ითვალისწინებს სესხს 50 მლნ ფორინტამდე ($152 600) 25 წლამდე ვადით. ფიქსირებული განაკვეთი შეადგენს 3%-ს ახალაშენებული უძრავი ქონებისთვის და 5%-ს მეორეული საცხოვრებლისთვის. ობიექტის მაქსიმალური ღირებულებაა 1,5 მლნ Ft ($4 580) კვ. მ-ზე. ეს ზღვარი ბუდაპეშტში ახალი ბინების მედიანურ ფასზე დაბალია, ასე რომ დედაქალაქის შეთავაზებების ნაწილი პროგრამის პირობებს არ აკმაყოფილებს.

პროგრამა ორიენტირებულია საცხოვრებლის პირადი სარგებლობისთვის შეძენაზე: ხუთი წლის განმავლობაში მსესხებელი ვალდებულია იცხოვროს შეძენილ ობიექტში, მისი გაქირავება აკრძალულია.

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზრის პერსპექტივები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალი სახელმწიფო მხარდაჭერა არ არის განკუთვნილი გასაქირავებლად საინვესტიციო ბინების შესაძენად. უფრო მაღალი განაკვეთი მეორეული ბაზრისთვის შეზღუდავს პოტენციურ მყიდველთა წრეს, ხოლო სამპროცენტიანი კრედიტი უპირველესად მხარს დაუჭერს ახალაშენებულ ობიექტებს, რომლებიც პროგრამის პირობებს ერგება.

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზრის გაგრილების მთავარი შედეგი შეიძლება გახდეს განსხვავების გაღრმავება ლიკვიდურ და გადაფასებულ ობიექტებს შორის. ბუდაპეშტის ძვირადღირებულ რაიონებში მოსალოდნელია სხვაობის ზრდა განცხადებულ ღირებულებასა და გარიგებების ფაქტობრივ თანხებს შორის. გაძვირების პიკზე შეძენილი ბინების მფლობელებს მოუწევთ ზარალით გაყიდვის რისკის გათვალისწინება.

ინვესტორებისთვის 2027 წელს ყველაზე დიდ ინტერესს წარმოადგენს მეორეული სეგმენტი, სადაც ჩნდება წინაპირობები უფრო არსებითი ფასდაკლებებისთვის. შეძენის ღირებულების შემცირება სტაბილური საიჯარო განაკვეთების ფონზე გაზრდის ინვესტიციების შემოსავლიანობას. რეგიონულ ცენტრებში პერსპექტიულ მიმართულებებად რჩება საუნივერსიტეტო ქალაქები და სამრეწველო კვანძები, სადაც გასაქირავებელ საცხოვრებელზე მოთხოვნას მხარს უჭერენ სტუდენტები და მსხვილი საწარმოების თანამშრომლები.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

როგორ შეიცვალა უძრავი ქონების ფასები უნგრეთში 2026 წლის ოქტომბერში?

ერთ თვეში საცხოვრებელი 0,2%-ით გაძვირდა, ხოლო 2025 წლის ოქტომბერთან შედარებით — 6,9%-ით.

რა ღირს საცხოვრებელი ბუდაპეშტში?

ნოემბრის დასაწყისში მეორეული საცხოვრებლის მედიანური ფასი შეადგენდა 1,4 მლნ Ft-ს ($4 270), ახალაშენებულის — 1,72 მლნ Ft-ს ($5 250).

რამდენი გარიგება დაიდო უძრავ ქონებაზე უნგრეთში ოქტომბერში?

Duna House-ის შეფასებით, 11 277 — 20,2%-ით მეტი, ვიდრე სექტემბერში.

რა პირობები აქვს შეღავათიან იპოთეკას Wekerle Plus?

კრედიტი 50 მლნ Ft-მდე 25 წლამდე ვადით 3%-ად ახალაშენებული და 5%-ად მეორეული საცხოვრებლისთვის; მოქმედებს შეზღუდვები მსესხებლის ასაკსა და ობიექტის ფასზე.