Индия установила рекорд по аренде офисов

Индийские компании и подразделения международных корпораций арендовали около 43 млн квадратных футов офисов, или почти 4 млн квадратных метров, в первой половине 2026 года. Это максимальный результат для января—июня за всю историю наблюдений. Спрос продолжает расти быстрее ввода качественных площадей, доля свободных помещений опустилась до минимума после пандемии, а ставки аренды повышаются во всех крупнейших деловых центрах страны.

Аренда офисов в Индии достигла 43 млн квадратных футов

Совокупный объём заключённых и продлённых договоров аренды в восьми крупнейших офисных рынках Индии достиг примерно 43 млн квадратных футов в январе—июне 2026 года. Показатель увеличился на 5% по сравнению с первой половиной 2025-го и стал новым полугодовым рекордом.

Cushman & Wakefield включает в валовой объём аренды новые договоры, продления на открытом рынке и предварительную аренду помещений в строящихся объектах. Поэтому показатель отражает общую активность компаний, но не равен чистому увеличению занятой площади.

Во втором квартале арендаторы оформили около 21 млн квадратных футов, или 1,95 млн квадратных метров. Результат оказался на 1% ниже как предыдущего квартала, так и аналогичного периода 2025 года. Небольшое снижение после сильного начала года не изменило общую тенденцию: первая половина 2026-го стала лучшей за всю историю индийского офисного рынка.

Первый квартал обеспечил около 21,9 млн квадратных футов аренды, что на 13% превышало показатель годичной давности. Основную активность тогда формировали Мумбаи, Бангалор и Хайдарабад, а объём нового строительства оказался минимальным за семь кварталов.

Глобальные центры компетенций стали главным источником спроса

Крупнейшим двигателем рынка остаются глобальные центры компетенций международных корпораций. Такие подразделения создаются внутри компании для разработки программного обеспечения, анализа данных, инженерных исследований, финансовых операций, кибербезопасности, управления персоналом и других функций, которые обслуживают бизнес сразу в нескольких странах.

В первой половине 2026 года глобальные центры компетенций арендовали около 16,5 млн квадратных футов, или 1,53 млн квадратных метров. Объём увеличился примерно на 38% за год, а доля в общей активности достигла 38%. Во втором квартале на эти подразделения пришлось почти 8 млн квадратных футов и 37% всех заключённых договоров.

Другие исследования дают более высокую долю — до 45% аренды офисов высшей категории. Расхождение связано с методикой: консультанты используют разный набор городов, классов зданий и типов сделок. Одни учитывают весь валовой объём, включая продления и предварительную аренду, другие анализируют только отдельные сегменты качественных офисов.

Рост центров компетенций показывает изменение роли Индии в международном разделении труда. Ранее многие площадки создавались главным образом для снижения расходов на вспомогательные операции. Сейчас они получают задачи, связанные с разработкой продуктов, искусственным интеллектом, цифровой трансформацией, инженерным проектированием и управлением глобальными процессами.

Эта трансформация увеличивает требования к недвижимости. Международным компаниям необходимы не просто недорогие рабочие места, а современные здания с устойчивым электроснабжением, быстрыми каналами связи, резервными системами, безопасностью, сертификацией энергоэффективности и доступом к общественному транспорту.

Бангалор сохранил лидерство среди технологических центров

Бангалор остался крупнейшим рынком для глобальных центров компетенций. Такие компании арендовали там 5,36 млн квадратных футов в первой половине года. На Пуну пришлось 3,01 млн, на Национальный столичный регион Дели — 2,37 млн, на Мумбаи — 2,23 млн.

Хайдарабад привлёк 1,63 млн квадратных футов аренды со стороны международных корпоративных центров, Ченнаи — 1,5 млн. Четыре крупнейших рынка — Бангалор, Пуна, Дели и Мумбаи — обеспечили около 80% спроса этого сегмента.

География постепенно расширяется. Компании оценивают не только стоимость аренды, но и наличие инженеров, аналитиков, бухгалтеров, специалистов по обработке данных и сотрудников финансового сектора. Ограниченный кадровый резерв и повышение расходов в крупнейших технологических центрах заставляют арендаторов изучать Ченнаи, Калькутту, Ахмедабад и другие альтернативные площадки.

Однако перенос подразделения в более дешёвый город не всегда обеспечивает экономию. Международному работодателю приходится учитывать качество транспорта, стабильность энергоснабжения, международные авиарейсы, готовность офисов, текучесть кадров и возможность быстро расширить команду.

Мумбаи показал самый сильный рост среди крупных рынков

Мумбаи стал лидером по общему валовому объёму аренды в первой половине 2026 года. Компании заняли 10,7 млн квадратных футов — на 30% больше, чем годом ранее. Бангалор остался близко с показателем 10,3 млн квадратных футов и ростом на 7%.

В Национальном столичном регионе Дели активность сократилась на 16%, до 6,9 млн квадратных футов. В Пуне было арендовано 5,3 млн, на 3% меньше год к году, а Хайдарабад вырос на 25%, до 5,2 млн.

Ченнаи зафиксировал снижение на 29%, до 2,9 млн квадратных футов. Показатель Калькутты остался около 0,8 млн, а Ахмедабад увеличил объём более чем втрое — с 0,2 млн до 0,8 млн квадратных футов.

Сильные процентные изменения на небольших рынках требуют осторожной оценки. Одна или несколько крупных сделок могут резко изменить годовой показатель города, не превращая его в сопоставимого конкурента Бангалора или Мумбаи.

Одной из крупнейших сделок второго квартала стала аренда Volvo Group около 600 тыс. квадратных футов в комплексе Bagmane Capital South в Бангалоре. Масштаб договора показывает, что международные промышленные компании продолжают делать долгосрочные ставки на инженерные и технологические подразделения в Индии.

Информационные технологии больше не доминируют в одиночку

Компании информационных технологий и управления бизнес-процессами сохранили первое место, но обеспечили только 22% спроса в первой половине года. На банковский сектор, финансовые услуги и страхование пришлось 19%, на инженерные и производственные компании — 16%.

Более равномерное распределение арендаторов снижает зависимость офисного рынка от циклов одной отрасли. В предыдущие периоды сокращение расходов крупнейшими технологическими компаниями могло быстро замедлить аренду в Бангалоре, Хайдарабаде и Пуне. Сейчас дополнительный спрос формируют банки, производители автомобилей, фармацевтические компании, консультанты, операторы связи и центры исследований.

При этом диверсификация не устраняет внешние риски. Большая часть новых площадей связана с решениями международных корпораций, которые могут пересмотреть инвестиции при глобальной рецессии, торговых конфликтах, изменении налогов или ускоренной автоматизации отдельных офисных функций.

Искусственный интеллект создаёт для индийского рынка двойственный эффект. Он стимулирует создание инженерных и исследовательских команд, но одновременно позволяет автоматизировать часть операций, ранее требовавших большого количества сотрудников. Поэтому будущий спрос может сильнее зависеть от квалификации рабочих мест, чем от простого роста численности персонала.

Гибкие офисы установили новый рекорд

Операторы гибких и управляемых рабочих пространств арендовали 8,4 млн квадратных футов, или около 780 тыс. квадратных метров, в первой половине 2026 года. Показатель вырос на 55% и стал максимальным за полугодие.

На этот сегмент пришлось около одной пятой всей офисной активности. Компании используют гибкие пространства для быстрого запуска новых команд, проверки города перед подписанием долгосрочного договора и размещения сотрудников на период ремонта постоянного офиса.

Для международного центра компетенций такой формат сокращает время выхода на рынок. Оператор заранее арендует здание, проводит отделку, обеспечивает мебель, связь, безопасность и обслуживание. Корпорация получает готовые помещения и может расширять или сокращать площадь без самостоятельного управления строительством.

Рост гибкого сегмента одновременно создаёт дополнительный риск для владельцев зданий. Формальным арендатором становится оператор, а фактический спрос распределён между множеством компаний. При резком снижении загрузки оператор может столкнуться с долгосрочными обязательствами перед собственником и более короткими договорами с клиентами.

Доля свободных офисов упала до 13,7%

Средний уровень свободных площадей в восьми крупнейших городах снизился во втором квартале до 13,7%. Это минимальный показатель после пандемии и двенадцатый квартал последовательного сокращения вакантности.

Снижение произошло из-за сочетания устойчивой аренды и более медленного ввода новых объектов. В первой половине года девелоперы завершили около 21 млн квадратных футов офисов, на 10% меньше, чем годом ранее.

Во втором квартале ввод вырос на 40% относительно первых трёх месяцев и достиг примерно 12 млн квадратных футов. Однако значительная часть помещений ещё проходит окончательные согласования или отделку.

До конца 2026 года на рынок может выйти более 35 млн квадратных футов, или около 3,25 млн квадратных метров. Этот объём способен расширить выбор для арендаторов, но его фактическое влияние будет зависеть от расположения, качества и сроков завершения проектов.

Номинально высокий объём строительства не гарантирует равновесия. Компании ищут помещения в конкретных деловых районах рядом с транспортом и кадровыми центрами. Новый объект на периферии одного города не компенсирует нехватку готовых офисов в наиболее востребованном районе другого.

Чистое поглощение снизилось из-за недостатка предложения

Чистое поглощение, то есть фактическое изменение занятой площади без учёта переездов между зданиями, составило около 23 млн квадратных футов в первой половине года. Показатель снизился почти на 20% по сравнению с 2025-м.

Во втором квартале чистое увеличение занятой площади достигло 11,6 млн квадратных футов, оставшись примерно на уровне первых трёх месяцев, но сократившись на 14,5% год к году.

Снижение чистого поглощения при рекордной валовой аренде не обязательно означает ухудшение рынка. Компания может продлить договор, предварительно арендовать строящийся объект или переехать из одного здания в другое. Такие сделки увеличивают валовой показатель, но не всегда немедленно расширяют занятую площадь.

Дополнительное ограничение создаёт нехватка готового предложения. Корпорация может подписать предварительный договор сегодня, но начать использовать помещение только после завершения строительства и отделки.

Бангалор обеспечил почти 30% чистого поглощения в первой половине года. Доли Пуны и Хайдарабада составили примерно по 15%, что подтверждает устойчивый спрос в технологических и инженерных центрах.

Арендные ставки растут во всех крупнейших городах

Сокращение свободных площадей позволило владельцам повышать ставки. Во втором квартале рост был зафиксирован во всех основных офисных рынках. Ченнаи, Мумбаи, Хайдарабад и Ахмедабад показали наиболее заметное квартальное увеличение — примерно на 2–3%.

Повышение аренды улучшает экономику новых проектов и может вернуть внимание девелоперов к коммерческому строительству. В предыдущие годы многие компании направляли капитал в жилые комплексы, где быстрое повышение цен и предварительные продажи обеспечивали более понятную доходность.

Офисный проект требует крупных первоначальных вложений и зависит от долгосрочной аренды. Девелоперу необходимо учитывать стоимость земли, кредита, строительства, отделки общих зон, энергоэффективности и эксплуатации. Если ставки не компенсируют эти расходы, запуск откладывается.

Слишком быстрый рост аренды способен изменить поведение компаний. Они могут уменьшать площадь на одного сотрудника, выбирать периферийные районы, арендовать гибкие офисы или распределять подразделения между несколькими городами.

Активный неудовлетворённый спрос достиг 80 млн квадратных футов

На рынке находится около 80 млн квадратных футов активных запросов от компаний, что соответствует примерно 7,43 млн квадратных метров. Эта цифра не означает, что весь объём обязательно превратится в подписанные договоры: часть компаний рассматривает несколько городов и зданий одновременно, меняет сроки или пересматривает планы.

Однако масштаб запросов показывает, что спрос остаётся выше доступности качественных объектов в наиболее популярных районах. Арендаторы начинают выбирать помещения и проводить переговоры задолго до предполагаемого переезда.

Предварительная аренда снижает риск для девелопера, поскольку часть здания получает арендатора ещё до завершения. Для компании она гарантирует необходимую площадь, но создаёт строительный риск: задержка разрешений или работ способна нарушить планы расширения.

Недостаток готовых офисов может стать ограничением для создания новых центров компетенций. Корпорации сравнивают Индию с Польшей, Румынией, Филиппинами, Малайзией, Мексикой и другими странами, где доступны квалифицированные кадры и международная инфраструктура. Стоимость и сроки подготовки офиса входят в такое сравнение вместе с зарплатами и налогами.

Офисы снова привлекают инвестиционный капитал

Институциональные вложения в индийскую недвижимость достигли $1,9 млрд во втором квартале 2026 года. За первое полугодие объём составил $3,5 млрд, увеличившись на 6% год к году. Офисы стали наиболее востребованным классом активов, опередив центры обработки данных и многофункциональные проекты.

Интерес поддерживают высокая аренда, снижение доли пустующих помещений и развитие инвестиционных фондов недвижимости. Такие фонды позволяют инвесторам владеть долями в портфеле сданных в аренду зданий и получать часть денежного потока без прямой покупки объекта.

Внутренний капитал сохранил ключевую роль, а наибольшее внимание инвесторов привлекали многообъектные сделки, Бангалор и Ченнаи.

Рост вложений не гарантирует одинаковой доходности всех объектов. Сильнее всего выигрывают современные офисы в сложившихся деловых районах с надёжными арендаторами и высокой загрузкой. Устаревшие здания без экологических сертификатов, резервного электроснабжения и транспортной доступности могут терять спрос даже при общем подъёме рынка.

Рекордный спрос несёт риск нового дефицита

Индийский офисный рынок отличается от США и части Европы, где удалённая работа привела к устойчивой высокой вакантности. В Индии международные центры расширяют команды, а работодатели чаще используют офис как основную площадку или требуют регулярного присутствия сотрудников.

Это не означает полного отказа от смешанного режима. Гибридная работа влияет на планировку, плотность рабочих мест и требования к общим зонам. Компании хотят меньше закреплённых столов, но больше переговорных, лабораторий, зон совместной работы и технологически оснащённых помещений.

Главный краткосрочный риск связан с предложением. Если ввод продолжит отставать, аренда будет дорожать, а часть спроса переместится в менее развитые районы или альтернативные города. Если девелоперы одновременно запустят слишком много проектов, рынок может столкнуться с избытком площадей через несколько лет, когда корпоративный цикл изменится.

Как сообщают эксперты International Investment, рекордная аренда подтверждает превращение Индии из площадки для дешёвых вспомогательных операций в один из основных мировых центров корпоративных технологий, инженерии и финансовых услуг. Однако объём валовой аренды нельзя автоматически считать чистым расширением рынка: он включает продления, переезды и договоры на ещё не построенные помещения. Снижение вакантности поддерживает ставки и инвестиции, но одновременно увеличивает расходы компаний и риск запоздалого строительного бума. Устойчивость рынка будет зависеть от того, смогут ли девелоперы вводить качественные офисы там, где есть транспорт и кадры, не создавая чрезмерного предложения после прохождения нынешнего цикла.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment