הודו שברה שיא בהשכרת משרדים

חברות הודיות ושלוחות של תאגידים בינלאומיים שכרו כ-43 מיליון רגל רבוע של משרדים, או כמעט 4 מיליון מ״ר, במחצית הראשונה של שנת 2026. זהו הנתון הגבוה ביותר לחודשים ינואר–יוני בכל תולדות המדידות. הביקוש ממשיך לגדול בקצב מהיר יותר ממסירת שטחים איכותיים, שיעור השטחים הפנויים ירד לשפל של אחרי המגפה, ודמי השכירות עולים בכל מרכזי העסקים הגדולים במדינה.

השכרת המשרדים בהודו הגיעה ל-43 מיליון רגל רבוע

היקף החוזים הכולל של עסקאות שכירות חדשות והארכות חוזים בשמונת שוקי המשרדים הגדולים בהודו הגיע לכ-43 מיליון רגל רבוע בינואר–יוני 2026. הנתון עלה ב-5% לעומת המחצית הראשונה של 2025 וקבע שיא חצי-שנתי חדש.

חברת Cushman & Wakefield כוללת בהיקף השכירות ברוטו חוזים חדשים, הארכות בשוק הפתוח ושכירות מוקדמת בנכסים הנמצאים בבנייה. לפיכך, הנתון משקף את הפעילות הכללית של החברות, אך אינו שווה לגידול הנטו בשטח התפוס.

ברבעון השני שכרו שוכרים כ-21 מיליון רגל רבוע, או 1.95 מיליון מ״ר. התוצאה הייתה נמוכה ב-1% הן מהרבעון הקודם והן מהתקופה המקבילה ב-2025. ירידה קלה זו לאחר פתיחת שנה חזקה לא שינתה את המגמה הכללית: המחצית הראשונה של 2026 הייתה הטובה ביותר בתולדות שוק המשרדים ההודי.

הרבעון הראשון הניב עסקאות שכירות בהיקף של כ-21.9 מיליון רגל רבוע, נתון הגבוה ב-13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הפעילות העיקרית התרכזה אז במומבאי, בנגלור והיידראבאד, בעוד שהיקף הבנייה החדשה היה הנמוך ביותר מזה שבעה רבעונים.

מרכזי יכולת גלובליים הפכו למקור הביקוש העיקרי

המנוע הגדול ביותר של השוק נותר מרכזי היכולת הגלובליים (GCC) של תאגידים בינלאומיים. יחידות אלו מוקמות בתוך החברה לצורך פיתוח תוכנה, ניתוח נתונים, מחקר הנדסי, פעילות פיננסית, אבטחת סייבר, משאבי אנוש ופונקציות נוספות המשרתות את העסק במספר מדינות במקביל.

במחצית הראשונה של 2026 שכרו מרכזי היכולת הגלובליים כ-16.5 מיליון רגל רבוע, או 1.53 מיליון מ״ר. ההיקף גדל בכ-38% לעומת השנה שעברה, וחלקם בפעילות הכוללת הגיע ל-38%. ברבעון השני היוו יחידות אלו כמעט 8 מיליון רגל רבוע ו-37% מכלל החוזים שנחתמו.

מחקרים אחרים מצביעים על נתח גבוה אף יותר – עד 45% מהשכרת משרדים בדירוג הגבוה ביותר. הפער נובע מהמתודולוגיה: חברות ייעוץ משתמשות ברשימה שונה של ערים, סיווגי מבנים וסוגי עסקאות. חלקן מביאות בחשבון את כל נפח הברוטו, לרבות הארכות ושכירות מוקדמת, בעוד שאחרות מנתחות רק מקטעים נבחרים של משרדים איכותיים.

הצמיחה של מרכזי היכולת ממחישה את השינוי במעמדה של הודו בחלוקת העבודה הבינלאומית. בעבר הוקמו אתרים רבים בעיקר לצורך הפחתת עלויות של פעולות עזר. כיום מוטלות עליהם משימות הקשורות לפיתוח מוצרים, בינה מלאכותית, טרנספורמציה דיגיטלית, תכנון הנדסי וניהול תהליכים גלובליים.

טרנספורמציה זו מעלה את הדרישות מנכסי הנדל״ן. חברות בינלאומיות זקוקות לא רק למקומות עבודה זולים, אלא למבנים מודרניים עם אספקת חשמל יציבה, תקשורת מהירה, מערכות גיבוי, אבטחה, הסמכות להתייעלות אנרגטית וגישה לתחבורה ציבורית.

בנגלור שמרה על מעמדה המוביל בקרב מרכזי הטכנולוגיה

בנגלור נותרה השוק הגדול ביותר עבור מרכזי יכולת גלובליים. חברות מסוג זה שכרו בה 5.36 מיליון רגל רבוע במחצית הראשונה של השנה. על פונה נרשמו 3.01 מיליון, על אזור הבירה הלאומי של דלהי – 2.37 מיליון, ועל מומבאי – 2.23 מיליון.

היידראבאד משכה השכרות בהיקף של 1.63 מיליון רגל רבוע מצד מרכזים תאגידיים בינלאומיים, וצ׳נאי – 1.5 מיליון. ארבעת השווקים הגדולים – בנגלור, פונה, דלהי ומומבאי – ייצרו כ-80% מהביקוש במגזר זה.

הגיאוגרפיה מתרחבת בהדרגה. חברות בוחנות לא רק את עלות השכירות, אלא גם את זמינותם של מהנדסים, אנליסטים, רואי חשבון, מומחי עיבוד נתונים ועובדים במגזר הפיננסי. מאגר כוח אדם מוגבל והוצאות מאמירות במרכזי הטכנולוגיה הגדולים מאלצים את השוכרים לבחון את צ׳נאי, קולקטה, אחמדאבאד ואתרים חלופיים נוספים.

עם זאת, העברת שלוחה לעיר זולה יותר אינה מבטיחה תמיד חיסכון. מעסיק בינלאומי חייב להביא בחשבון את איכות התחבורה, יציבות אספקת החשמל, טיסות בינלאומיות, מוכנות המשרדים, תחלופת עובדים ואת היכולת להרחיב את הצוות במהירות.

מומבאי הציגה את הצמיחה החזקה ביותר מבין השווקים הגדולים

מומבאי הובילה בהיקף השכירות ברוטו הכולל במחצית הראשונה של 2026. חברות שכרו בה 10.7 מיליון רגל רבוע – עלייה של 30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנגלור נותרה צמודה אליה עם 10.3 מיליון רגל רבוע וצמיחה של 7%.

באזור הבירה הלאומי של דלהי הצטמצמה הפעילות ב-16%, ל-6.9 מיליון רגל רבוע. בפונה נשכרו 5.3 מיליון, ירידה של 3% בהשוואה שנתית, ואילו היידראבאד צמחה ב-25%, ל-5.2 מיליון.

צ׳נאי רשמה ירידה של 29%, ל-2.9 מיליון רגל רבוע. הנתון של קולקטה נותר על כ-0.8 מיליון, בעוד שאחמדאבאד הגדילה את ההיקף פי שלושה ויותר – מ-0.2 מיליון ל-0.8 מיליון רגל רבוע.

שינויים חדים באחוזים בשווקים קטנים מחייבים הערכה זהירה. עסקה גדולה אחת או שתיים עשויות לשנות באופן דרמטי את הנתון השנתי של עיר מסוימת, מבלי להפוך אותה למתחרה שוות ערך לבנגלור או למומבאי.

אחת העסקאות הגדולות של הרבעון השני הייתה השכרת כ-600 אלף רגל רבוע על ידי Volvo Group במתחם Bagmane Capital South בבנגלור. היקף החוזה ממחיש כי חברות תעשייתיות בינלאומיות ממשיכות להמר לטווח ארוך על שלוחות הנדסה וטכנולוגיה בהודו.

טכנולוגיות המידע כבר אינן שולטות לבדן

חברות טכנולוגיית מידע וניהול תהליכים עסקיים שמרו על המקום הראשון, אך הניבו רק 22% מהביקוש במחצית הראשונה של השנה. מגזר הבנקאות, השירותים הפיננסיים והביטוח היווה 19%, וחברות הנדסה וייצור – 16%.

פיזור אחיד יותר של שוכרים מקטין את תלותו של שוק המשרדים במחזורים של ענף יחיד. בתקופות קודמות, קיצוץ בהוצאות מצד ענקיות הטכנולוגיה עלול היה להאט במהירות את השכירות בבנגלור, בהיידראבאד ובפונה. כיום מייצרים ביקוש נוסף בנקים, יצרניות רכב, חברות תרופות, יועצים, מפעילי תקשורת ומרכזי מחקר.

עם זאת, הגיוון אינו מבטל סיכונים חיצוניים. חלק ניכר מהשטחים החדשים קשור להחלטות של תאגידים בינלאומיים, העשויים לבחון מחדש השקעות בעת מיתון עולמי, סכסוכי סחר, שינויי מיסוי או אוטומציה מואצת של פונקציות משרדיות מסוימות.

הבינה המלאכותית יוצרת עבור השוק ההודי השפעה כפולה. היא מעודדת הקמת צוותי הנדסה ומחקר, אך בו-זמנית מאפשרת לבצע אוטומציה של חלק מהפעולות שבעבר דרשו כוח אדם רב. לפיכך, הביקוש העתידי עשוי להיות תלוי יותר ברמת המיומנות של המשרות מאשר בגידול מספרי פשוט של מצבת העובדים.

מתחמי העבודה הגמישים קבעו שיא חדש

מפעילים של חללי עבודה גמישים ומנוהלים שכרו 8.4 מיליון רגל רבוע, או כ-780 אלף מ״ר, במחצית הראשונה של 2026. הנתון זינק ב-55% והפך לשיא של כל הזמנים לתקופת חצי שנה.

מגזר זה היווה כחמישית מכלל פעילות המשרדים. חברות נעזרות בחללים גמישים לצורך השקה מהירה של צוותים חדשים, בדיקת עיר טרם חתימה על חוזה ארוך טווח, ושיכון עובדים בתקופת שיפוץ של משרד קבוע.

עבור מרכז יכולת בינלאומי, מודל כזה מקצר את זמן ההגעה לשוק. המפעיל שוכר מראש את הבניין, מבצע עבודות גמר, מספק ריהוט, תקשורת, אבטחה ותחזוקה. התאגיד מקבל שטחים מוכנים ויכול להרחיב או לצמצם שטח ללא צורך בניהול עבודות בינוי באופן עצמאי.

צמיחת תחום העבודה הגמיש יוצרת במקביל סיכון נוסף עבור בעלי המבנים. השוכר הרשמי הוא המפעיל, בעוד שהביקוש בפועל מפוזר בין חברות רבות. בעת ירידה חדה בתפוסה, המפעיל עלול להתמודד עם התחייבויות ארוכות טווח מול הבעלים לעומת חוזים קצרים יותר מול הלקוחות.

שיעור המשרדים הפנויים צנח ל-13.7%

שיעור השטחים הפנויים הממוצע בשמונה הערים הגדולות ירד ברבעון השני ל-13.7%. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז המגפה ורבעון 12 ברציפות של ירידה בשיעור השטחים הפנויים.

הירידה נבעה משילוב של שכירות יציבה ומסירה איטית יותר של פרויקטים חדשים. במחצית הראשונה של השנה השלימו יזמים כ-21 מיליון רגל רבוע של משרדים, ירידה של 10% בהשוואה לשנה הקודמת.

ברבעון השני עלה היקף המסירות ב-40% לעומת שלושת החודשים הראשונים והגיע לכ-12 מיליון רגל רבוע. ואולם, חלק ניכר מהשטחים עדיין נמצא בשלבי אישורים סופיים או עבודות גמר.

עד סוף 2026 עשויים להיכנס לשוק מעל 35 מיליון רגל רבוע, או כ-3.25 מיליון מ״ר. היקף זה עשוי להרחיב את אפשרויות הבחירה עבור השוכרים, אך השפעתו בפועל תהיה תלויה במיקום, באיכות ובלוחות הזמנים של השלמת הפרויקטים.

היקף בנייה גבוה לכאורה אינו מבטיח איזון. חברות מחפשות שטחים באזורי עסקים מוגדרים הסמוכים לתחבורה ולמרכזי כוח אדם. נכס חדש בפריפריה של עיר אחת אינו מפצה על מחסור במשרדים מוכנים באזור המבוקש ביותר בעיר אחרת.

הספיגה נטו ירדה עקב מחסור בהיצע

הספיגה נטו (net absorption), כלומר השינוי בפועל בשטח התפוס ללא מעברים בין בניינים, עמדה על כ-23 מיליון רגל רבוע במחצית הראשונה של השנה. נתון זה ירד בכמעט 20% לעומת 2025.

ברבעון השני הגיע הגידול נטו בשטח התפוס ל-11.6 מיליון רגל רבוע, כשהוא נותר ברמה דומה לשלושת החודשים הראשונים אך רושם ירידה של 14.5% בחישוב שנתי.

ירידה בספיגה נטו לצד עסקאות ברוטו בשיא אינה מעידה בהכרח על היחלשות השוק. חברה יכולה להאריך חוזה, לשכור מראש נכס בבנייה או לעבור מבניין לבניין. עסקאות מסוג זה מגדילות את נתון הברוטו, אך לא תמיד מרחיבות באופן מיידי את השטח התפוס.

מגבלה נוספת נובעת ממחסור בהיצע מוכן. תאגיד עשוי לחתום על חוזה מקדים כיום, אך להתחיל להשתמש בנכס רק לאחר סיום הבנייה ועבודות הגמר.

בנגלור ריכזה כמעט 30% מהספיגה נטו במחצית הראשונה של השנה. חלקן של פונה והיידראבאד עמד על כ-15% כל אחת, מה שמחזק את קיומו של ביקוש יציב במרכזי הטכנולוגיה וההנדסה.

דמי השכירות עולים בכל הערים הגדולות

הצטמצמות השטחים הפנויים אפשרה לבעלי הנכסים להעלות מחירים. ברבעון השני נרשמה עלייה בכל שוקי המשרדים המרכזיים. צ׳נאי, מומבאי, היידראבאד ואחמדאבאד הציגו את העלייה הרבעונית הבולטת ביותר – בכ-2–3%.

עליית מחירי השכירות משפרת את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים חדשים ועשויה להחזיר את תשומת לבם של היזמים לבנייה מסחרית. בשנים קודמות הפנו חברות רבות את ההון למתחמי מגורים, שבהם עליות מחירים מהירות ומכירות מוקדמות הבטיחו תשואה ברורה יותר.

פרויקט משרדים דורש השקעות ראשוניות גדולות ותלוי בשכירות ארוכת טווח. על היזם להביא בחשבון את עלויות הקרקע, המימון, הבנייה, גימור השטחים הציבוריים, היעילות האנרגטית והתפעול. אם דמי השכירות אינם מכסים עלויות אלו, השקת הפרויקט נדחית.

עלייה מהירה מדי בשכר הדירה עלולה לשנות את התנהגות החברות. הן עשויות לצמצם את השטח לעובד, לבחור באזורים פריפריאליים, לשכור משרדים גמישים או לפצל מחלקות בין כמה ערים.

הביקוש הפעיל שלא קיבל מענה הגיע ל-80 מיליון רגל רבוע

בשוק קיימות כיום דרישות פעילות מצד חברות בהיקף של כ-80 מיליון רגל רבוע, שווה ערך לכ-7.43 מיליון מ״ר. נתון זה אינו מעיד כי כל הנפח יתורגם לחוזים חתומים: חלק מהחברות בוחנות מספר ערים ובניינים במקביל, משנות לוחות זמנים או מעדכנות תוכניות.

ואולם, היקף הביקושים מראה כי הדרישה נותרה גבוהה מזמינותם של נכסים איכותיים באזורים המבוקשים ביותר. שוכרים מתחילים לבחור שטחים ולנהל משא ומתן זמן רב לפני מועד המעבר המתוכנן.

שכירות מוקדמת מפחיתה את הסיכון עבור היזם, שכן חלק מהבניין מאוכלס בשוכרים עוד בטרם השלמתו. עבור החברה, היא מבטיחה את השטח הנדרש אך יוצרת סיכון בנייה: עיכוב בהיתרים או בעבודות עלול לשבש את תוכניות ההתרחבות.

המחסור במשרדים מוכנים עלול להפוך למכשול בהקמת מרכזי יכולת חדשים. תאגידים משווים בין הודו לפולין, רומניה, הפיליפינים, מלזיה, מקסיקו ומדינות נוספות שבהן קיים כוח אדם מיומן ותשתיות בינלאומיות. עלויות ולוחות זמנים להכשרת המשרד נכללים בהשוואה זו לצד רמות השכר והמיסוי.

המשרדים שוב מושכים הון השקעות

ההשקעות המוסדיות בנדל״ן ההודי הגיעו ל-1.9 מיליארד דולר ברבעון השני של 2026. במחצית הראשונה של השנה עמד ההיקף על 3.5 מיליארד דולר, עלייה של 6% בהשוואה שנתית. משרדים הפכו לסוג הנכסים המבוקש ביותר, כשהם מקדימים חוות שרתים (data centers) ופרויקטים מעורבי שימושים.

העניין נתמך בדמי שכירות גבוהים, ירידה בשיעור השטחים הריקים והתפתחות קרנות השקעה בנדל״ן (REIT). קרנות אלו מאפשרות למשקיעים להחזיק בחלקים מתיק נכסים מושכרים ולקבל חלק מתזרים המזומנים ללא רכישה ישירה של הנכס.

ההון המקומי שמר על תפקיד מפתח, ותשומת הלב המרבית של המשקיעים הופנתה לעסקאות מרובות נכסים, לבנגלור ולצ׳נאי.

הגידול בהשקעות אינו מבטיח תשואה זהה לכל הנכסים. המרוויחים העיקריים הם משרדים מודרניים באזורי עסקים מבוססים, עם שוכרים איתנים ותפוסה גבוהה. בניינים מיושנים ללא הסמכות ירוקות, ללא גיבוי חשמלי וללא נגישות תחבורתית עשויים לאבד ביקוש גם בעת גאות כללית בשוק.

ביקוש השיא טומן בחובו סיכון למחסור חדש

שוק המשרדים ההודי נבדל מארה״ב ומחלק ממדינות אירופה, שבהן עבודה מרחוק הובילה לשיעורי שטחים פנויים גבוהים ומתמשכים. בהודו מרכזים בינלאומיים מרחיבים צוותים, ומעסיקים משתמשים במשרד כבסיס פעילות עיקרי או דורשים נוכחות קבועה של העובדים.

אין פירוש הדבר ויתור מוחלט על מתכונת משולבת. עבודה היברידית משפיעה על התכנון, על צפיפות עמדות העבודה ועל הדרישות מהשטחים הציבוריים. חברות מעוניינות בפחות שולחנות קבועים, אך ביותר חדרי ישיבות, מעבדות, אזורי עבודה משותפים וחללים עתירי טכנולוגיה.

הסיכון העיקרי בטווח הקצר נוגע להיצע. אם מסירת הנכסים תמשיך לפגר, דמי השכירות יתייקרו, וחלק מהביקוש ינדוד לאזורים מפותחים פחות או לערים חלופיות. אם יזמים ישיקו בו-זמנית פרויקטים רבים מדי, השוק עלול להיתקל בעודף שטחים בעוד מספר שנים, כאשר המחזור העסקי ישתנה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני השיא בשכירות מאשרים את הפיכתה של הודו ממוקד לפעולות עזר זולות לאחד ממרכזי הטכנולוגיה, ההנדסה והשירותים הפיננסיים התאגידיים המובילים בעולם. עם זאת, אין לראות בנפח השכירות ברוטו התרחבות שוק נטו באופן אוטומטי: הוא כולל הארכות, מעברים וחוזים על שטחים שטרם נבנו. הירידה בשיעור השטחים הפנויים תומכת במחירים ובהשקעות, אך במקביל מייקרת את הוצאות החברות ומגבירה את הסיכון לתנופת בנייה מאוחרת. יציבות השוק תהיה תלויה ביכולתם של היזמים למסור משרדים איכותיים במוקדים הנהנים מתחבורה וכוח אדם, מבלי ליצור היצע יתר לאחר חלוף המחזור הנוכחי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment