Рост европейских гостиничных сделок стал более сбалансированным

Инвестиции в европейские отели удержались на широком спросе

Европейский рынок гостиничных сделок в 2025 году показал не взрывной, а более устойчивый и структурно сбалансированный рост. По данным European Hotel Transactions Report 2025 от Global Asset Solutions, за год в Европе было закрыто 267 гостиничных сделок на общую сумму 14,65 млрд евро. Инвесторы сохраняли осторожность на фоне геополитической нестабильности, однако снижение инфляции, улучшение ликвидности и смягчение денежно-кредитных условий помогли рынку сохранить активность и вернуть интерес институционального капитала.

Европейский гостиничный рынок в 2025 году вырос без перегрева

Главная особенность прошедшего года заключалась в том, что рынок рос не за счет единичных трофейных активов, а благодаря более широкому распределению капитала между сегментами и странами. В 2025 году инвесторы приобрели гостиничные активы на 45 052 номера, при этом средний размер сделки составил 54,9 млн евро, а средняя цена достигла 325 тыс. евро за номер. Такая структура указывает на активный, но не перегретый рынок, в котором инвесторы по-прежнему тщательно оценивают риски и не готовы переплачивать только за сам факт восстановления туризма.

Сегмент upscale стал главным драйвером гостиничных инвестиций Европы

Наибольший объем капитала в Европе в 2025 году пришелся на сегмент upscale. По данным отчета, именно он обеспечил 132 сделки на 7,66 млрд евро и почти половину всех транзакций за год. Luxury-сегмент показал 34 сделки на 3,66 млрд евро, тогда как midscale и economy суммарно дали 101 сделку на 3,33 млрд евро. Эта структура особенно важна для понимания текущего настроя инвесторов: рынок делает ставку не только на престиж и редкость люксовых активов, но и на более масштабируемые и ликвидные форматы, которые проще финансировать, эффективнее управлять и легче продать на выходе.

Почему инвесторы делают ставку на upscale и upper-upscale отели

Global Asset Solutions прямо указывает, что верхние сегменты рынка получили преимущество благодаря сочетанию устойчивого спроса, более сильной ценовой власти и лучшего баланса между доходностью и ликвидностью. Upscale лидирует и по девелоперской активности: на конец 2025 года в Европе насчитывалось 367 проектов на 57 028 номеров, а upper-upscale достиг рекордных 307 проектов на 48 969 номеров. Вместе эти два сегмента формируют около 39% всех проектов и 42% номеров в активном гостиничном пайплайне Европы. Для инвесторов это сигнал о том, что рынок предпочитает форматы, которые одновременно подходят и для leisure-сегмента, и для корпоративного спроса.

Снижение ставок ЕЦБ и ослабление инфляции поддержали сделки

Сделки в гостиничном секторе Европы поддерживались не только туристическим спросом, но и изменением макрофона. В отчете отмечается, что решения Европейского центрального банка по смягчению политики заметно улучшили уверенность инвесторов. К июню 2025 года депозитная ставка ЕЦБ снизилась с 3% в декабре 2024 года до 2%, а инфляция во второй половине года стала более умеренной. На этом фоне доступность долгового финансирования улучшилась, а рынок получил больше ликвидности. Однако авторы отчета подчеркивают, что инвесторы все равно сохраняли дисциплину в андеррайтинге, а сроки закрытия сделок нередко удлинялись из-за геополитической и политической неопределенности.

Туристический спрос поддержал гостиничные активы по всей Европе

Фундаментальным драйвером сектора в 2025 году остался туризм. В отчете говорится, что европейская авиационная активность превысила уровень 2019 года, пассажиропоток достиг рекордных значений, а деловые поездки продолжили постепенное восстановление, усиливая спрос в будние дни в ключевых городах. Дополнительно Евросоюз зафиксировал исторический максимум в 3,08 млрд ночевок в туристических объектах размещения, а Eurocontrol сообщил о 10,2 млн рейсов, что примерно на 5% выше уровня 2019 года. Это создало устойчивую операционную базу для гостиничных активов и позволило рынку опираться не только на ожидания, но и на реальные показатели загрузки и выручки.

Франция, Великобритания, Испания и Германия сохранили лидерство

Основной объем инвестиций по-прежнему концентрировался в крупнейших европейских рынках. По данным Hospitality Net со ссылкой на Global Asset Solutions, Франция, Великобритания, Испания и Германия обеспечили 9,61 млрд евро из общего объема 14,65 млрд евро, то есть около 66% всех гостиничных инвестиций Европы в 2025 году. В самом отчете уточняется, что Великобритания зафиксировала 43 сделки на 2,67 млрд евро, Испания — 31 сделку на 2,06 млрд евро, а Германия — 45 сделок на 2,05 млрд евро. Такая концентрация капитала подтверждает, что именно крупнейшие и наиболее ликвидные рынки продолжают задавать ценовые ориентиры, стандарты ликвидности и направление институционального спроса в регионе.

Испания и курортные активы усилили инвестиционную привлекательность

Испания осталась одним из самых сильных рынков благодаря рекордному турпотоку и устойчивой ценовой динамике. В 2025 году страну посетили 96,8 млн иностранных туристов, что стало новым максимумом, а по гостиничным активам было закрыто 31 сделка на 2,06 млрд евро. В стране особенно уверенно выглядели upscale-активы в курортных и городских локациях, где сохранялись высокая загрузка и рост ADR. Дополнительный интерес инвесторов поддерживали Канарские и Балеарские острова, а также крупнейшие городские хабы, включая Барселону и Мадрид.

Люксовые сделки остаются витриной рынка, но не его основой

Хотя внимание рынка часто сосредоточено на самых дорогих объектах, 2025 год показал, что ультралюкс остается важным, но все же нишевым слоем инвестиционной активности. Среди крупнейших сделок года были продажа комплекса Mare Nostrum Resort на Тенерифе за 432 млн евро и переход полного контроля над Four Seasons Astir Palace в Греции по сделке, в которой оставшиеся 67% актива были приобретены примерно за 413 млн евро. При этом сами авторы отчета подчеркивают, что luxury-сегмент привлекателен благодаря высокой доходности и ценовой силе, но одновременно связан с более высокими операционными издержками и более узкой аудиторией покупателей, что увеличивает общий риск таких инвестиций.

Перспективы гостиничных сделок в Европе в 2026 году

Авторы отчета считают, что Европа входит в 2026 год с относительно устойчивой базой. При этом они предупреждают, что рост не будет полностью линейным: на рынок продолжат влиять условия финансирования, стоимость капитала, геополитика, инфляция и скорость восстановления отдельных международных потоков, включая китайский туризм, который в 2025 году еще не вернулся к уровню 2019 года. В то же время рынок поддерживают большой pipeline, активные открытия новых отелей и продолжающийся спрос на качественные брендированные активы в крупных городах и курортных направлениях.

Как сообщают эксперты International Investment, европейский рынок гостиничных инвестиций в 2025 году показал важный разворот от эмоционального постпандемийного восстановления к более зрелой фазе отбора активов. Деньги на рынке есть, но капитал распределяется избирательно: инвесторы предпочитают масштабируемые верхние сегменты, сильные локации и объекты с понятным профилем доходности. Для Европы это означает не только сохранение инвестиционной привлекательности, но и переход к более качественному, дисциплинированному росту гостиничных сделок в 2026 году.

На фоне более сбалансированного роста гостиничных сделок в Европе все заметнее выглядит и Грузия, где расширение гостиничного фонда продолжается прежде всего в Тбилиси и Батуми. По оценке TBC Capital, branded hotel pipeline в стране в основном сосредоточен именно в этих двух городах, а загрузка брендированных гостиниц остается одной из самых высоких на рынке. Это делает грузинский рынок заметным направлением для девелоперов и операторов, которые ищут сочетание растущего туризма, относительно гибкой структуры затрат и все еще формирующегося конкурентного поля.