Иностранцы откладывают покупку вилл на курортах Таиланда
Unsplash
Иностранные покупатели стали осторожнее при приобретении элитных вилл на популярных курортах Таиланда после ужесточения правил. Власти усилили борьбу с обходом ограничений на владение землёй. Из-за проверок многие потенциальные инвесторы откладывают сделки или переключаются на покупку квартир, сообщает газета Bangkok Post.
Сделки с иностранным участием в Таиланде
Компании с зарубежными акционерами: статистика
Поводом для усиления контроля стали схемы, позволяющие иностранцам фактически владеть землёй в обход законодательства. Департамент развития бизнеса Таиланда (DBD) выявил на островах Ко Панган и Самуи 11 426 компаний с участием зарубежных акционеров. Это почти 68% всех зарегистрированных предприятий на двух островах. Кроме того, ведомство обнаружило более 7 тыс. компаний, которые подозреваются в использовании незаконных номинальных структур.
Речь идёт прежде всего о предприятиях, работающих в сфере недвижимости, туризма и гостиничного бизнеса. Подобные схемы предполагают использование тайских граждан в качестве формальных акционеров. На бумаге именно они считаются владельцами недвижимости, однако зачастую не могут подтвердить происхождение средств или наличие налоговой истории.
Кого будут проверять
Под более жесткий контроль попадут сделки с землей стоимостью от 5 млн батов ($153 000), а также операции с наличными на сумму свыше 2 млн ($61 000). Власти будут проверять источники средств, уровень доходов и финансовое положение покупателей, чтобы выявлять схемы номинального владения. Особое внимание уделят гражданам Таиланда, состоящим в браке с иностранцами, несовершеннолетним детям приезжих, а также компаниям с зарубежными акционерами или директорами. Покупателям потребуется подтверждать происхождение средств, а корпоративным структурам — прозрачность капитала и соответствие стоимости приобретаемой земли размеру уставного капитала.
Для реализации инициативы в каждой провинции создадут специальные инспекционные комиссии. Они займутся проверкой как новых сделок, так и уже завершённых операций, включая случаи долгосрочной аренды земли иностранными юридическими лицами.
Как иностранцу получить землю в Таиланде
В Таиланде иностранные граждане не могут напрямую владеть земельными участками, а доля иностранного участия в компаниях ограничена 49%. Закон предусматривает лишь ограниченное число исключений, включая получение этого имущества по наследству и участие в специальных инвестиционных программах.
Одним из немногих вариантов является приобретение земли для строительства жилья при условии инвестирования не менее 40 млн батов ($1,2 млн) в определённые виды бизнеса и получения одобрения властей. При этом площадь участка не может превышать 1 600 кв. м.
Использование номинальных владельцев среди граждан Таиланда или корпоративных структур для сокрытия реального собственника считается нарушением закона. За такие действия предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок до двух лет и штрафа до 20 тыс. батов ($612).
Иностранцы в Таиланде переключаются с вилл на квартиры
Эксперты отмечают, что усиление контроля уже отражается на рынке элитных вилл в таких популярных туристических регионах, как Пхукет и Самуи. Точных официальных данных о количестве объектов, приобретённых через номинальные структуры, нет. Однако аналитики компании Juwai IQI отмечают, что что на Пхукете около 60% сделок в сегменте вилл приходится на иностранных покупателей или арендаторов. На Самуи и Ко Пангане доля иностранцев среди покупателей вилл достигла 90%. По оценкам компании, это эквивалентно примерно 2,4–3 тыс. вилл на каждом острове.
В агентстве недвижимости List Sotheby's International Realty Thailand также отмечают, что именно зарубежные покупатели обеспечивают подавляющую часть активности в сегменте дорогих вилл на Пхукете и Самуи. Консультант компании Феликс Дежарденс подчеркнул, что на рынке наблюдается рост нерешительности среди потенциальных покупателей, особенно среди тех, кто ещё находился на стадии выбора объекта. В некоторых случаях фиксируется переход в сегмент кондоминиумам, где схема владения для иностранных покупателей обычно более понятна.
Законодательство Таиланда позволяет иностранцам напрямую приобретать квартиры в пределах установленной квоты, поэтому этот сегмент считается более прозрачным и менее рискованным.
Крупнейшей группой иностранных инвесторов на рынке жилой недвижимости Таиланда в 2025 году оставались граждане Китая. Доступная статистика касается только рынка кондоминиумов: покупатели из КНР приобрели 4 940 квартир общей стоимостью 18,5 млрд батов ($558 тыс.)
Риски для иностранных покупателей в Таиланде усиливаются
Аналитики International Investment отмечают, что схема с приобретением земли с номинальными владельцами из Таиланда довольно популярна среди иностранцев. Контроль на рынке ужесточается и в последующем это может привести к снижению активности иностранцев на рынке вилл, а также к пересмотру ранее заключённых сделок при выявлении нарушений.
Потенциальным покупателям земельных участков и вилл в Таиланде рекомендуется изучать требования законодательства и отслеживать изменения правил. Ранее усилились проверки на рынке аренды квартир. В целом на рынке недвижимости королевства ужесточается регулирование, хотя еще недавно были популярны инициативы со смягчением законодательства.
Для инвесторов ситуация означает повышение транзакционных рисков и стоимости входа в рынок: больше времени потребуется на проверку сделок, источников средств и структуры владения. Одновременно усиливается значение «чистых» сделок с прозрачной юридической структурой — они будут восприниматься как более безопасные и ликвидные в случае последующей перепродажи.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment