Ирландия спорит о расширении льготного НДС на жильё
Снижение налога на добавленную стоимость на строительство квартир в Ирландии стало одним из главных предметов спора перед бюджетом на 2027 год. Руководитель проекта Glass Bottle в Дублине заявил, что ставка 9% уже помогает запускать строительство и предложил распространить механизм шире, сообщил Business Post. Однако государственная статистика пока не позволяет однозначно связать налоговую льготу с ростом предложения: после рекордного ввода жилья в 2025 году количество завершённых квартир во втором квартале 2026-го сократилось на 12,2% год к году.
Как в Ирландии работает ставка НДС 9% на квартиры
Правительство Ирландии объявило о снижении налога на добавленную стоимость на соответствующие установленным критериям новые квартиры с 13,5% до 9% в бюджете на 2026 год. Первоначально новая ставка начала применяться 8 октября 2025 года к поставке, то есть в данном случае продаже, подходящих под правила квартир. Министр финансов Паскаль Донохью объяснял решение необходимостью сократить разрыв между стоимостью строительства многоквартирного жилья и экономически оправданной стоимостью проекта. Льгота должна действовать до 31 декабря 2030 года.
Правила впоследствии существенно расширили. Согласно официальному руководству Налоговой службы Ирландии Revenue, с 26 ноября 2025 года ставка 9% распространяется не только на продажу соответствующих требованиям квартир и многоквартирных домов, но также на строительство таких объектов до момента их завершения, определённые участки под подобную застройку и соответствующее требованиям специализированное студенческое жильё. Официальные правила Revenue по ставке 9%
Это принципиальное ограничение режима. Льгота не означает переход всего первичного рынка жилья Ирландии на НДС 9%. Для нового дома, который не подпадает под специальные правила для квартир, по-прежнему в общем случае применяется пониженная ставка 13,5%; Revenue приводит именно такую ставку в актуальном примере расчёта НДС при покупке нового дома стоимостью €400 тыс.
Для налоговых целей подходящим многоквартирным домом считается жилое здание минимум с двумя этажами и не менее чем тремя квартирами, причём не менее трёх квартир должны иметь общий или объединённый вход. Отдельная квартира над магазином или одна квартира в двухуровневом доме под этот режим сама по себе не подпадает. В ставку 9% могут входить студии, квартиры на цокольном этаже, пентхаусы, двухуровневые квартиры и подходящее студенческое жильё.
Glass Bottle становится тестом новой жилищной политики
Спор вокруг налоговой ставки особенно заметен на примере Glass Bottle — одного из крупнейших проектов комплексной застройки Дублина. Территория бывшего предприятия Irish Glass Bottle и соседнего участка Fabrizia в районе Poolbeg West занимает около 15,06 гектара, или 37 акров.
В июне 2026 года консорциум подал планы ещё на 1 510 квартир в шести корпусах высотой от шести до 18 этажей. Весь проект предусматривает около 3 800 жилых единиц и почти 1 млн квадратных футов, то есть около 93 тыс. квадратных метров, коммерческих площадей. Консорциум связан с Lioncor и Ronan Group. Данные о заявке Glass Bottle на 1 510 квартир
Проект уже перешёл от планирования к вводу и крупным сделкам. В июле Lioncor продала организации Co-operative Housing Ireland жилой корпус Glass House на 176 квартир за €82,14 млн для использования в качестве социального жилья. Цена соответствует средней стоимости около €466 748 за квартиру. В объекте находятся 12 студий, 43 однокомнатные, 95 двухкомнатных и 26 трёхкомнатных квартир. Сделка была зарегистрирована 22 июля. Подтверждение сделки Glass House
Одновременно масштаб проекта позволяет привлекать институциональный капитал. В январе 2026 года Deutsche Bank организовал и гарантировал пакет рефинансирования Glass Bottle на €415 млн. Средства предназначены для рефинансирования существующего строительного долга, финансирования уже завершавшихся первых очередей и продолжения следующих этапов. Юридическая фирма Milbank сообщала, что заёмщиком выступила Pembroke Beach DAC при участии Oaktree Capital Management, Lioncor и Ronan Group Real Estate. Параметры рефинансирования Glass Bottle
Рекорд 2025 года ещё не доказывает эффект налоговой льготы
Центральное статистическое управление Ирландии зафиксировало в 2025 году 36 284 завершённых жилых объекта. Это на 20,4% больше результата 2024 года и максимум с момента начала соответствующего статистического ряда в 2011 году. Особенно быстро рос квартирный сегмент: ввод квартир увеличился на 38,7%, с 8 687 до 12 047 единиц. Официальная статистика жилищного строительства за 2025 год
Но использовать эти цифры как прямое доказательство эффективности НДС 9% некорректно. Льгота появилась только 8 октября 2025 года, а строительство крупных многоквартирных домов занимает значительно больше нескольких месяцев. Значительная часть объектов, завершённых в 2025 году, получила разрешения, финансирование и вышла на строительную площадку до изменения налогового режима.
Более свежие данные показывают менее однозначную динамику. Во втором квартале 2026 года в Ирландии завершили 8 823 жилых объекта — на 3,6% меньше, чем за тот же период предыдущего года. Ввод квартир сократился с 3 027 до 2 658 единиц, или на 12,2%. Строительство домов в организованных жилых комплексах, напротив, выросло на 2%, до 4 738 объектов. Статистика ввода жилья за второй квартал 2026 года
Дублин остаётся практически безальтернативным центром квартирного строительства страны. Во втором квартале на столичный регион пришлось 2 006 завершённых квартир, или 75,5% всех введённых квартир в Ирландии. При этом совокупное количество нового жилья всех типов в Дублине сократилось на 16,4% год к году.
Поэтому ранние признаки действия налоговой меры целесообразнее искать не в количестве уже завершённых квартир, а в новых инвестиционных решениях, строительных стартах, сделках финансирования и активации участков, которые ранее считались экономически нецелесообразными.
Стоимость строительства остаётся главным ограничением
Высокая себестоимость — одна из причин, по которой правительство сосредоточило налоговую поддержку именно на квартирах. Исследование Министерства жилищного строительства за 2025 год показало, что общая стоимость создания типичной двухкомнатной квартиры в городской части Дублина достигла примерно €605 тыс., а аналогичной квартиры в пригороде — около €559 тыс. Эти значения включают не только непосредственно строительство, но и землю, профессиональные услуги, финансирование, инфраструктуру и другие расходы проекта. Исследование полной стоимости строительства жилья
Проблема заключается в том, что одновременно с налоговой льготой растут строительные издержки. В мае 2026 года оптовые цены на строительные материалы в Ирландии были в среднем на 3,1% выше, чем годом ранее, а индекс, учитывающий материалы и заработную плату, вырос на 3,2%. Готовые бетонные смеси и растворы подорожали на 8,4%, медные трубы и фитинги — на 8,6%, камень — на 4%, конструкционная сталь и арматура — на 2,5%. Индекс строительных цен за май 2026 года
Castlethorn сообщала парламентскому жилищному комитету, что инфляция строительных затрат уже поглотила значительную долю эффекта от снижения НДС. В то же время Cairn Homes указывала на признаки оживления активности: доля квартир в новых строительных стартах в восточной и центральной частях страны увеличилась примерно с 25% при расчёте данных по июль 2025 года до 30% при продлении периода наблюдения до марта 2026-го.
Эти два показателя не противоречат друг другу. Налоговая мера может улучшать расчётную доходность проекта и одновременно не обеспечивать достаточного эффекта, если стоимость рабочей силы, материалов и капитала продолжает повышаться.
Правительство не спешит распространять 9% на все дома
Призыв расширить налоговый режим появляется непосредственно перед формированием бюджета на 2027 год. Лоббистская организация Irish Institutional Property предложила применять ставку 9% ко всему строительству нового жилья, а не только к подходящим многоквартирным проектам.
Министр жилищного строительства Джеймс Браун 22 июля фактически исключил такое решение из ближайшего бюджета. Он дал понять, что не считает распространение сниженной ставки на все новые дома обоснованным, хотя правительство продолжит отслеживать ситуацию на рынке.
Это показывает разницу между позицией государства и строительной отрасли. Кабинет вводил льготу как адресный инструмент для квартир, где сочетание высокой себестоимости, длительного срока строительства и сложной модели финансирования особенно сильно ухудшало окупаемость. Застройщики теперь предлагают превратить эту меру в стимул для более широкой части первичного рынка.
Расширение ставки увеличит потери бюджета
Налоговая льгота уже представляет собой значительную статью выпадающих доходов. Парламентское бюджетное управление оценивало стоимость снижения НДС для соответствующих требованиям квартир в €250 млн в первый полный год действия и в €390 млн в расчёте на полный год. Расчёты стоимости льготы для бюджета Ирландии
Если государство распространит 9-процентный НДС на индивидуальные дома и другие категории нового жилья, объём недополученных налогов станет выше. Это усиливает значение дополнительности: власти должны будут определить, сколько домов появилось именно благодаря льготе и сколько было бы построено без неё.
У налоговой модели есть и административный риск. До введения льготы специалисты предупреждали, что существование разных ставок для домов и квартир усложняет контроль и может привести как к ошибочной, так и к преднамеренной недоплате налога. В документах также подчёркивалось, что целью снижения ставки было прежде всего стимулирование строительства, а не обязательное снижение конечной цены квартиры для покупателя. Материалы о предупреждениях налоговой администрации
Последнее обстоятельство особенно важно для оценки политики: снижение НДС нельзя автоматически переводить в аналогичное снижение стоимости жилья для потребителя.
Ирландии нужно около 300 тысяч новых домов
Налоговая дискуссия разворачивается на фоне значительно более масштабного дефицита предложения. Правительственный план Delivering Homes, Building Communities на 2025–2030 годы предусматривает строительство 300 тыс. домов к концу десятилетия. В него входят 72 тыс. новых социальных домов и 90 тыс. мер поддержки доступного жилья. Официальный жилищный план Ирландии до 2030 года
Чтобы выполнить такую цель, стране необходимо в среднем значительно больше 36 тыс. завершённых домов в год, зафиксированных в рекордном 2025-м. Правительство ранее определяло траекторию, предполагающую выход приблизительно на 60 тыс. домов ежегодно к 2030 году.
Одновременно цены продолжают расти. Национальный индекс стоимости жилой недвижимости в мае 2026 года был на 6,2% выше, чем годом ранее. Медианная цена сделки за предыдущие 12 месяцев достигла €395 тыс. по стране и €500 тыс. в Дублине. Квартиры в столице подорожали на 6,1%, а за пределами Дублина — на 9,7%. Индекс цен на жилую недвижимость за май 2026 года
Это оставляет властям ограниченный выбор: Ирландии необходимо одновременно наращивать предложение, удерживать проекты экономически жизнеспособными и не превращать налоговые стимулы в постоянные субсидии без измеримого результата.
Как сообщают эксперты International Investment, первые месяцы действия ставки НДС 9% недостаточны для вывода о её эффективности. Рекордные 36 284 завершённых дома в 2025 году в основном отражают инвестиционные и строительные решения, принятые до запуска льготы, тогда как падение ввода квартир на 12,2% во втором квартале 2026 года показывает сохраняющуюся волатильность предложения. Расширение льготы на весь первичный рынок может активировать дополнительные проекты, но одновременно увеличит бюджетные потери и создаст риск капитализации части налоговой экономии в цене земли, стоимости подрядов и марже участников рынка. Критерием успеха должно стать количество дополнительных домов, которые без поддержки не были бы построены, а не общий объём проектов, уже находившихся в реализации.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment
FAQ: НДС 9% и строительство жилья в Ирландии
Какой НДС действует на новые квартиры в Ирландии?
Для квартир и многоквартирных домов, отвечающих установленным критериям, действует вторая пониженная ставка НДС 9%. Расширенный режим применяется с 26 ноября 2025 года до 31 декабря 2030 года.
Применяется ли НДС 9% ко всем новым домам?
Нет. Льгота предназначена прежде всего для соответствующих требованиям многоквартирных проектов. Для обычного нового дома в общем случае сохраняется ставка 13,5%.
Почему Ирландия снизила налог на квартиры?
Главная цель — улучшить экономическую жизнеспособность многоквартирных проектов и активировать строительство, которое при прежней структуре затрат не начиналось даже при наличии разрешения.
Сработала ли льгота?
Пока доказательств недостаточно. Ввод квартир сильно вырос по итогам 2025 года, но льгота появилась только в октябре. Во втором квартале 2026 года ввод квартир снизился на 12,2% год к году.
Снизит ли ставка 9% цены квартир для покупателей?
Не обязательно. Мера разработана прежде всего для улучшения экономики строительства. Государственные материалы при подготовке реформы прямо указывали, что она не обязательно должна привести к снижению конечной цены для покупателя.
Сколько жилья планирует построить Ирландия к 2030 году?
Государственный план предусматривает около 300 тыс. новых домов, включая 72 тыс. социальных домов и 90 тыс. мер поддержки доступного жилья.