Израильский рынок жилья теряет опору

Израильский рынок новостроек входит в зону повышенного риска: кредитование девелоперов резко выросло на фоне замедления продаж, рекордного объема непроданных квартир и распространения схем отложенной оплаты, которые помогали поддерживать сделки, но теперь усиливают уязвимость банков и строительных компаний.

Кредитование строек выросло быстрее продаж

Банк Израиля зафиксировал резкий рост банковского финансирования жилого строительства: в 2025 году кредит на строительство жилья у пяти крупнейших банковских групп увеличился примерно на 40%, с 49 млрд до 69 млрд шекелей. Это произошло на фоне ослабления спроса на новые квартиры, роста запасов непроданного жилья и ухудшения отдельных показателей кредитного риска. Регулятор прямо связал рост потребностей девелоперов в финансировании с замедлением сделок, удорожанием строительства и рекламными схемами продаж, при которых значительная часть платежа переносится на момент передачи квартиры.

Для рынка это важный сигнал: строительные компании продолжают возводить объекты и потреблять банковский кредит быстрее, чем распродают квартиры. Такая модель может работать, пока банки готовы продлевать финансирование, а покупатели верят в будущий рост цен. Но при слабых продажах, дорогой ипотеке и высокой себестоимости строительства она превращает запасы квартир в финансовую нагрузку.

Ynet: банки фактически поддерживают девелоперов

Ynet со ссылкой на данные Банка Израиля сообщило, что кредит девелоперам жилого строительства вырос на 40% в 2025 году, тогда как банковское финансирование покупки земли увеличилось лишь на 6%, а кредитование доходной недвижимости — на 11%. Издание отмечает, что дополнительный кредит позволил строителям покрывать рост затрат и продолжать предлагать покупателям льготные схемы, включая отложенные платежи.

Такие сделки часто называют схемами «80/20» или «90/10». В русской версии корректнее говорить о рассрочке с крупным отложенным платежом: покупатель платит 10% или 20% цены на старте, а оставшуюся сумму — при сдаче квартиры. Для девелопера это способ показать продажи и поддержать темп проекта. Для покупателя — возможность войти в сделку без полной ипотечной нагрузки сразу. Для банка — риск, что к моменту передачи квартиры часть клиентов не сможет получить ипотеку, отказаться от сделки или будет вынуждена продавать объект с убытком.

Рекордный запас новостроек давит на цены

К концу 2025 года у подрядчиков оставалось около 83 400 непроданных новых квартир. Это рекордный уровень, который показывает, что предложение накопилось быстрее, чем рынок смог его поглотить. По данным, приведенным Ynet, покупки квартир в 2025 году снизились на 12% после роста на 44% годом ранее, а накопление непроданного жилья привело к среднему снижению цен на 0,9%.

Запас непроданных квартир особенно опасен для сегмента новостроек, потому что девелоперы несут расходы до завершения проектов: проценты по кредитам, оплату подрядчиков, стоимость материалов, налоги, маркетинг и содержание площадок. Чем дольше объект остается непроданным, тем сильнее давление на денежный поток. Крупные компании с капиталом и доступом к банкам могут ждать дольше. Небольшие застройщики, особенно зависящие от одного-двух проектов, становятся уязвимее.

Цены на жилье уже начали снижаться

Times of Israel сообщала, что по последним данным Центрального статистического бюро Израиля цены на жилье в январе-феврале 2026 года снизились на 0,1% год к году второй месяц подряд, а средняя стоимость жилья падала 10 из последних 12 месяцев, что привело к снижению на 1,7% за год. В Тель-Авиве и Иерусалиме цены за двухмесячный период уменьшились на 0,7%, при этом за 12 месяцев Тель-Авив потерял 5,1%, а Центральный округ — 3,1%.

Эти цифры важны не только как показатель слабости спроса. Они меняют поведение покупателей. Если семьи и инвесторы начинают ожидать дальнейшего снижения, они откладывают сделки. Девелоперы в ответ усиливают акции, предлагают рассрочки и скидки через финансовые условия, а не всегда через прямое снижение прайс-листа. В результате официальная цена может оставаться высокой, но реальная экономическая цена сделки становится ниже.

Отложенные платежи стали системным риском

Банк Израиля еще в 2025 году начал ограничивать агрессивные схемы финансирования новостроек. Как писал Times of Israel, надзорный департамент регулятора решил ограничить возможности подрядчиков предлагать отложенные платежи и крупные разовые выплаты до конца 2026 года. Банк Израиля указывал, что после начала войны 7 октября 2023 года такие инструменты стали использоваться гораздо шире: их доля в покупках нового жилья выросла примерно до 50% против 20% до войны.

Риск состоит в том, что часть сделок может оказаться формально проданной, но фактически не обеспеченной платежеспособностью покупателя на дату завершения строительства. Если к этому моменту ипотечные ставки останутся высокими, доходы не вырастут, а цены на квартиры снизятся, покупатель может не получить кредит или отказаться от завершения покупки. Тогда девелопер получает обратно квартиру, банк получает более рискованный проект, а статистика прошлых продаж оказывается завышенной.

Банки видят риск, но не панику

По оценке Банка Израиля, строительная и недвижимая отрасль занимает значительную долю банковского баланса: около 39% балансового бизнес-кредита и около 21% всего балансового кредита населению и бизнесу по активности внутри Израиля. В 2025 году общий кредит строительству и недвижимости у пяти крупнейших банков продолжил расти высокими темпами, примерно на 14%, но регулятор одновременно отметил рост кредитного риска и необходимость более строгого управления им.

При этом система пока не выглядит как находящаяся на грани немедленного кризиса. Средний показатель «абсорбционной способности» проектов, то есть максимального снижения цен, которое проект может выдержать без убытков для банка, снизился примерно на 12 процентных пунктов до около 58%. Это все еще указывает на запас прочности, но направление движения неблагоприятное. Доля проектов, где инженерное выполнение опережает продажи, выросла примерно на 9 процентных пунктов и достигла около 44% к концу 2025 года.

Высокие ставки удерживают покупателей на паузе

Давление на рынок связано не только с войной и запасами жилья. Ключевой фактор — стоимость денег. Когда процентная ставка высокая, ипотека дорожает, ежемесячный платеж растет, а максимальная сумма, которую семья может безопасно занять, снижается. Девелоперы пытаются компенсировать это рассрочками, но такие схемы часто лишь переносят проблему во времени.

Для инвесторов ситуация также стала менее очевидной. Если цены падают, аренда не растет достаточно быстро, а финансирование дорогое, покупка квартиры «на бумаге» ради перепродажи до сдачи становится рискованнее. Поэтому часть инвесторов выходит из сделок или пытается продать право на квартиру с дисконтом. Это усиливает давление на девелоперов, которые уже сталкиваются с рекордными запасами.

Центральный Израиль стал зоной главного напряжения

Слабость рынка особенно заметна в центре страны, где цены были наиболее высокими, а покупатели сильнее зависели от ипотечного плеча и ожиданий роста стоимости. В периоды подъема именно центральные районы быстрее дорожают из-за ограниченной земли, высокого спроса и близости к рабочим местам. В период охлаждения они первыми сталкиваются с вопросом: готовы ли покупатели платить прежнюю цену при новой стоимости кредита.

Для Тель-Авива и соседних городов это означает более сложную фазу. С одной стороны, долгосрочный дефицит земли и высокий спрос сохраняются. С другой — дорогие новостройки, большие ипотечные платежи и растущие запасы дают покупателям больше переговорной силы, чем в годы перегрева.

Рынок переходит от дефицита к проверке балансов

Главное изменение в израильской недвижимости состоит в том, что рынок перестает оцениваться только по дефициту жилья и демографии. Теперь важны баланс девелопера, структура банковского кредита, доля отложенных платежей, скорость продаж и реальная способность покупателей завершить сделки. Формальный контракт больше не всегда означает устойчивый спрос.

Это не обязательно сценарий обвала. Израиль по-прежнему имеет долгосрочные факторы поддержки: рост населения, ограниченные земельные ресурсы, высокий уровень урбанизации и устойчивый спрос в крупных центрах. Но текущая фаза показывает, что даже структурный дефицит жилья не защищает рынок от коррекции, если цены слишком высоки, кредит дорогой, а застройщики используют финансовые акции для имитации нормального спроса.

Как сообщают эксперты International Investment, главная опасность для израильского рынка жилья сейчас не в одном месяце снижения цен, а в накоплении скрытого риска внутри новостроек. Если банки продолжают кредитовать проекты, где стройка идет быстрее продаж, а девелоперы поддерживают сделки крупными отсрочками, рынок может выглядеть стабильным дольше, чем он действительно устойчив. Критический тест наступит при передаче квартир: именно тогда станет ясно, сколько покупателей способны закрыть оставшиеся 80% или 90% цены без новых скидок, реструктуризации или отказа от сделки.

FAQ: рынок жилья Израиля и риски девелоперов

Почему говорят о признаках пузыря на рынке жилья Израиля?

О признаках пузыря говорят из-за сочетания рекордного объема непроданных квартир, падения продаж, роста банковского кредитования девелоперов и широкого использования сделок с крупным отложенным платежом. Такой набор факторов может поддерживать видимость активности, даже если реальный спрос слабеет.

Что такое схема 80/20 или 90/10 при покупке квартиры?

Это схема рассрочки, при которой покупатель платит 20% или 10% цены квартиры в начале сделки, а оставшуюся сумму — ближе к сдаче объекта. Она снижает первоначальную нагрузку, но создает риск, что к моменту передачи квартиры покупатель не сможет получить ипотеку или внести оставшуюся сумму.

Почему банки продолжают кредитовать девелоперов?

Банки заинтересованы в завершении проектов, потому что массовые остановки строительства или банкротства подрядчиков могут привести к убыткам и росту резервов под проблемные кредиты. Поэтому кредитование может продолжаться даже при ухудшении продаж.

Означает ли это скорый обвал цен на жилье в Израиле?

Не обязательно. У рынка есть долгосрочные факторы поддержки, включая рост населения и ограниченное предложение земли. Но риск дальнейшего снижения цен в сегменте новостроек вырос, особенно там, где накопилось много непроданных квартир и продажи поддерживались финансовыми акциями.

Чем ситуация опасна для покупателей?

Покупатель может войти в сделку с небольшим первым платежом, но через несколько лет столкнуться с высокой ипотечной ставкой, снижением оценки квартиры банком или падением рыночной цены. В таком случае завершить покупку может быть сложнее, чем казалось на старте.

Что будет главным индикатором рынка в 2026 году?

Главными индикаторами станут объем непроданных новостроек, темпы фактических продаж без агрессивных рассрочек, динамика ипотечных ставок, число отказов от сделок и доля проектов, где строительство опережает продажи.