Доля зарубежных покупателей премиального жилья итальянской столицы выросла примерно до 20% в 2026 году против 7% в 2019-м. Рим привлекает состоятельных клиентов обновлением инфраструктуры, реконструкцией исторических резиденций и более низкими ценами относительно Милана. Но это данные по элитному сегменту, а не по всему рынку квартир.

Financial Times связывает изменение спроса с городской программой вложений объемом около €3,7 млрд, подготовкой к Юбилейному году 2025 и появлением жилых проектов, соответствующих требованиям международного премиального рынка.

Иностранцы возвращаются на премиальный рынок Рима

В 2019 году иностранцы обеспечивали около 7% покупок премиальной недвижимости Рима; в 2026-м показатель достиг приблизительно 20%. Интерес прежде всего проявляют покупатели из Великобритании, Франции и США. Рост доли нельзя напрямую приравнивать к росту количества сделок: для такого вывода потребовались бы сопоставимые данные об их общем объеме.

Изменился и характер предложения. House of Minerva и Palazzo Raggi показывают, как исторические здания приспосабливают к современным требованиям: покупателей интересуют не только фасады и адреса, но и инженерные системы, приватность, дополнительные услуги и качество управления объектом.

Что дали городу €3,7 млрд

Подготовка к католическому Юбилейному году 2025 сопровождалась вложениями примерно на €3,7 млрд в транспорт, благоустройство, общественные пространства и городские объекты. Это не означает, что весь объем пошел на жилую недвижимость: речь о более широкой программе развития Рима.

Для состоятельного покупателя важна повседневная среда. Состояние улиц, транспортное сообщение и общественные пространства влияют на привлекательность исторических районов не меньше, чем качество отдельно взятого здания. При этом бюрократические и инфраструктурные проблемы города не исчезли.

Рим против Милана: разные инвестиционные сценарии

Милан остается финансовым и деловым центром Италии, тесно связанным с международными компаниями. Рим привлекает культурной средой, исторической архитектурой и возможностью выбрать объект в районе с собственной идентичностью. Разница особенно важна для покупателей, которые ищут постоянную европейскую резиденцию, а не только краткосрочный рост цены.

В марте 2026 года средняя цена предложения жилья в Риме достигала €3 759 за кв. м. Но этот показатель скрывает огромный разброс: на периферии встречались цены около €1 875 за кв. м, а в историческом центре они превышали €8 700. Сравнивать эти сегменты с усредненным Миланом некорректно без учета качества и местоположения объектов.

Рынок Рима по районам

Где ищут элитное жилье

Centro Storico привлекает историческими зданиями, видами и ограниченным предложением. Parioli выбирают за престижный жилой характер и близость к зеленым зонам. Prati подходит покупателям, которым важны широкие улицы, магазины и доступ к центру. Aventino ценят за приватность, а Trastevere — за историческую среду и международную узнаваемость.

Инвестиционная привлекательность внутри каждого района неоднородна. Лифт, состояние фасада, энергоэффективность, терраса, парковка и согласования по реконструкции способны существенно менять цену даже для квартир одинаковой площади.

Международные отели усиливают позиционирование города

Выход международных гостиничных брендов и реконструкция исторических отелей добавляют городу инфраструктуру для обеспеченных посетителей. Однако спрос на размещение и спрос на покупку жилья не тождественны: гостиничный проект может свидетельствовать о потенциале направления, но не гарантирует удорожание квартир поблизости.

Для частных инвесторов важен более широкий эффект. Развитие качественного сервиса, ресторанов и городских пространств меняет восприятие Рима как места для длительного проживания, а не исключительно культурного туризма.

Flat tax Италии: условия изменились

Фиксированный налог на определенные зарубежные доходы новых налоговых резидентов Италии остается одним из аргументов для состоятельных иностранцев. С 1 января 2026 года ежегодная сумма для новых участников увеличена до €300 тыс., а за каждого отвечающего требованиям члена семьи — до €50 тыс.

Право на режим связано с реальным переносом налогового резидентства и отсутствием налогового резидентства в Италии как минимум девять из предшествующих десяти лет. Покупка квартиры сама по себе не предоставляет налоговую льготу или ВНЖ. Итальянские источники дохода облагаются по обычным правилам, а применение режима требует индивидуальной оценки.

Что важно проверить покупателю

Главные риски римского рынка связаны с конкретным активом. В историческом фонде стоимость ремонта, ограничения охраны наследия, техническое состояние коммуникаций и законность перепланировок могут существенно изменить экономику покупки.

Средняя цена города мало помогает в расчете доходности премиальной квартиры. Состоятельным иностранцам следует сравнивать завершенные сделки в выбранном районе, стоимость содержания, налогообложение при покупке и продаже, правила краткосрочной аренды и ожидаемую ликвидность.

Рим расширяет конкуренцию за международный капитал

Трехкратное увеличение доли иностранных покупателей в премиальном сегменте показывает изменение статуса Рима. Но преимущество перед Миланом не универсально: итальянская столица предлагает другой образ жизни, другую структуру недвижимости и свои расходы на управление историческими объектами.

Для инвестора ключевой вопрос заключается не в том, станет ли Рим «новым Миланом», а в том, соответствует ли выбранная квартира конкретной стратегии — переезду, сохранению капитала или сдаче в аренду. На этом рынке адрес остается важным, но качество самого объекта и юридическая проверка важнее общего ажиотажа.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Правда ли, что каждый пятый покупатель жилья в Риме — иностранец?

Нет. Около 20% — доля иностранцев именно на премиальном рынке Рима в 2026 году, а не среди всех покупателей жилья.

Почему богатые иностранцы выбирают Рим?

Среди факторов — историческая среда, городские инвестиции, новое качественное предложение и относительно более доступный вход по сравнению с отдельными европейскими премиальными рынками.

Сколько стоит квартира в Риме?

Средняя цена предложения в марте 2026 года составляла €3 759 за кв. м, но в историческом центре превышала €8 700.

Чем рынок Рима отличается от Милана?

Милан сильнее ориентирован на международный бизнес, Рим — на исторические районы, институциональный спрос, культуру и туризм. Решение зависит от цели покупки.

Какой flat tax действует в Италии в 2026 году?

Для новых участников режима фиксированный налог на определенные зарубежные доходы составляет €300 тыс. в год, с дополнительным платежом €50 тыс. на отвечающего требованиям члена семьи.

Дает ли покупка квартиры в Риме ВНЖ?

Нет. Приобретение недвижимости само по себе не гарантирует вид на жительство или специальный налоговый статус.