სიდნეის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მკვეთრი კორექცია იწყება

სიდნეის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლების განმავლობაში ყველაზე შესამჩნევ გაგრილებას განიცდის: აგვისტოში უძრავი ქონების ღირებულება კიდევ 1,4%-ით შემცირდა და თებერვლის მაქსიმუმზე 7,1%-ით დაბალი აღმოჩნდა. წნეხს ქმნის ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის მიერ ძირითადი განაკვეთის სამჯერ გაზრდა, იპოთეკაზე მოთხოვნის ვარდნა, ინვესტორებისთვის საგადასახადო წესების გამკაცრება და გაუყიდავი ობიექტების დაგროვება. ამასთან, მრავალწლიანი საბინაო ბუმის სრულ განადგურებაზე საუბარი ჯერ ადრეა: პიკიდან ფასების 20%-იანი ვარდნაც კი სიდნეის უძრავი ქონების საშუალო ღირებულებას მხოლოდ დაახლოებით 2021 წლის მაისის დონემდე დააბრუნებდა. საბაზრო ციკლის გარდატეხაზე 31 აგვისტოს ყურადღება გაამახვილა Bloomberg-მა.

სიდნეიში საცხოვრებლის ფასები პიკიდან 7,1%-ით დაეცა

აგვისტომ დაადასტურა, რომ კორექცია უკვე აღარ შემოიფარგლება ცალკეული ძვირადღირებული რაიონებით. სიდნეის საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსი თვის განმავლობაში 1,4%-ით შემცირდა და 7,1%-ით დაბალი აღმოჩნდა 2026 წლის თებერვალში მიღწეულ მაქსიმუმზე.

ეს უკვე უფრო სწრაფი კლებაა, ვიდრე 2022–2023 წლების წინა კორექციის შესაბამის მონაკვეთზე: მაშინ პიკის შემდეგ ბაზარმა დაახლოებით 6,6% დაკარგა.

შესუსტება სიდნეის ფარგლებს გარეთაც გავრცელდა. ავსტრალიის ზამთრის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულების კლება დაფიქსირდა შტატების დედაქალაქების გარეუბნების 93%-ში, შემოდგომის 45,8%-თან შედარებით. ეროვნულმა ინდექსმა აგვისტოში 0,9% დაკარგა, რითაც ზედიზედ მეხუთე თვე შემცირდა და მარტის მაქსიმუმს 3,6%-ით ჩამორჩა.

პრობლემა პირველ რიგში მოთხოვნაში მდგომარეობს. საცხოვრებელზე გარიგებების სავარაუდო რაოდენობა ავსტრალიაში გასული წლის მაჩვენებელზე 15,5%-ით დაბალი აღმოჩნდა და ბოლო ხუთი წლის საშუალო დონეზე 11,5%-ით ნაკლები. სიდნეიში, ბრისბენსა და პერტში აქტივობის კლებამ 20%-ს გადააჭარბა. ახალ მონაცემებს ანალიტიკური კომპანია Cotality აქვეყნებს.

ამრიგად, დღევანდელი ვარდნა უკვე აღარ შეიძლება აიხსნას მხოლოდ ზედა საფასო სეგმენტის სისუსტით. მყიდველების რაოდენობა მცირდება პრაქტიკულად მთელ ბაზარზე.

საშუალო სახლი კვარტალში თითქმის A$60 ათასით გაიაფდა

მკვეთრი შემობრუნების პირველი ნიშნები ჯერ კიდევ მეორე კვარტლის შედეგების მიხედვით ჩანდა.

სიდნეიში კერძო სახლის მედიანური ღირებულება 3,3%-ით, ანუ A$59 884-ით შემცირდა და A$1,734 მლნ შეადგინა. ეს გახდა პირველი კვარტალური ვარდნა სამწლინახევრის განმავლობაში და ყველაზე მკვეთრი მაჩვენებელი ავსტრალიის შტატების დედაქალაქებს შორის.

წლიური ზრდა იმ მომენტისთვის 1,1%-მდე შემცირდა, რაც სამი წლის განმავლობაში ყველაზე სუსტი მაჩვენებელია.

ბინები უფრო მდგრადი აღმოჩნდა. მათი მედიანური ფასი შემცირდა 1,5%-ით, ანუ A$12 778-ით, A$849 068-მდე. წლიურ ჭრილში ბინები კვლავ 2,5%-ით უფრო ძვირი რჩებოდა.

სხვაობა ხელმისაწვდომობით აიხსნება: კერძო სახლი სიდნეიში ბინაზე ორჯერ მეტი ღირს, ამიტომ იპოთეკის მაქსიმალური თანხის შემცირებისას მოთხოვნის ნაწილი უფრო იაფ სეგმენტში გადადის.

ამავდროულად მნიშვნელოვნად გაუარესდა გაყიდვის პირობები. წარმატებული აუქციონების წილი მეორე კვარტალში 48%-მდე დაეცა, ხოლო დაგეგმილი ვაჭრობების რეკორდული 29,3% გამყიდველებმა მოხსნეს. ექსპოზიციის ვადა გაიზარდა, ხოლო ფასდაკლებები საწყის ფასთან შედარებით გაიზარდა, იუწყება Domain-ის კვარტალური ანგარიში.

ავსტრალიის ძირითადი განაკვეთი 4,35%-მდე გაიზარდა

მყიდველობით უნარზე ძირითადი წნეხი მონეტარულმა პოლიტიკამ შექმნა.

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკმა 2026 წელს განაკვეთი სამჯერ გაზარდა. ჯამურმა გამკაცრებამ 0,75 პროცენტული პუნქტი შეადგინა, ხოლო სამიზნე განაკვეთმა 4,35%-ს მიაღწია.

11 აგვისტოს რეგულატორმა გადაწყვიტა მისი ამ დონეზე შენარჩუნება. სარეზერვო ბანკმა ფრთხილი პოზიცია შეფასებული მაღალი ინფლაციით ახსნა და აღნიშნა, რომ ფინანსური პირობები უკვე შემზღუდველი გახდა.

რეგულატორის ხელმძღვანელმა მიშელ ბულოკმა ხაზი გაუსვა, რომ განაკვეთის ზრდის ეფექტი ჯერ ბოლომდე არ ასახულა ეკონომიკაზე. იპოთეკის მფლობელებისთვის ფულის გაძვირება ნიშნავს გადასახადების ზრდას, ხოლო ახალი მყიდველებისთვის — ხელმისაწვდომი კრედიტის მაქსიმალური ოდენობის შემცირებას.

სიდნეი განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ასეთი ცვლილების მიმართ უძრავი ქონების მაღალი საწყისი ღირებულების გამო. რაც უფრო დიდია საჭირო კრედიტის თანხა, მით უფრო ძლიერად მოქმედებს განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი შინამეურნეობის გადახდისუნარიანობაზე.

ბანკები იპოთეკას კიდევ 3 პუნქტით მაღალი განაკვეთით ამოწმებენ

კრედიტზე ფაქტობრივი განაკვეთი მყიდველისთვის ერთადერთი შეზღუდვა არ არის.

ავსტრალიის პრუდენციული რეგულირების სამმართველო, APRA, გადახდისუნარიანობის შეფასების მინიმალურ ბუფერს სამი პროცენტული პუნქტის დონეზე ინარჩუნებს. ეს ნიშნავს, რომ ბანკმა უნდა შეამოწმოს, შეძლებს თუ არა მსესხებელი ვალის მომსახურებას იპოთეკური პროდუქტის ფაქტობრივ განაკვეთზე სულ მცირე სამი პუნქტით მაღალი განაკვეთის პირობებში.

დამატებით 2026 წლის თებერვლიდან მოქმედებს შეზღუდვა ყველაზე მეტად დავალიანებულ კლიენტებზე: ბანკებს შეუძლიათ ახალი იპოთეკური კრედიტების არაუმეტეს 20% მიმართონ მესაკუთრეებსა და ინვესტორებზე ცალკე იმ მსესხებლებზე, რომელთა ვალის შემოსავალთან თანაფარდობა ექვს წლიურ შემოსავალს აღემატება. მაისში APRA-მ ეს პარამეტრები უცვლელად დატოვა.

სიდნეის ძვირადღირებული ბაზრისთვის ასეთი მოთხოვნები განსაკუთრებით არსებითია. მაღალი შემოსავლის მქონე მყიდველმაც კი შეიძლება აღმოაჩინოს, რომ განაკვეთების გაზრდის შემდეგ ბანკი მზადაა ობიექტის ღირებულების უფრო მცირე ნაწილი დააფინანსოს.

იპოთეკური დაკრედიტება 5,4%-ით შემცირდა

შედეგი უკვე ჩანს დაკრედიტების სტატისტიკაში.

მეორე კვარტალში ავსტრალიაში მსესხებლების მიერ მიღებული ახალი დამტკიცებული საბინაო კრედიტების რაოდენობა სეზონურობის გათვალისწინებით 5,4%-ით შემცირდა, 134 225-მდე. მათი ჯამური ღირებულება შემცირდა 5,2%-ით, A$97,6 მლრდ-მდე.

განსაკუთრებით სწრაფად უკან დაიხიეს ინვესტორებმა. ახალი საინვესტიციო საბინაო კრედიტების რაოდენობა შემცირდა 8,6%-ით, ხოლო მათი ღირებულება — 10,2%-ით.

ახალ სამხრეთ უელსში, სადაც სიდნეი მდებარეობს, ახალი საინვესტიციო კრედიტების რაოდენობა კვარტალში ერთბაშად 15,5%-ით დაეცა.

საცხოვრებლის მესაკუთრეების კრედიტები უფრო ზომიერად შემცირდა: ახალი ვალდებულებების რაოდენობა შემცირდა 3,3%-ით. პირველი საცხოვრებლის მყიდველებს შორის კლებამ 2,9% შეადგინა.

ავსტრალიის სტატისტიკის ბიურო ცვლილებას მათ შორის განაკვეთის სამჯერ გაზრდასთან და მაისში გამოცხადებულ უძრავი ქონების ბაზრის საგადასახადო რეფორმებთან აკავშირებს.

ეს ბაზრის შესუსტების ერთ-ერთი ყველაზე პირდაპირი ნიშანია: პოტენციური ინტერესი რეალური იპოთეკური გარიგებების უფრო მცირე რაოდენობაში გადადის.

ავსტრალია ინვესტორების უარყოფით ფინანსურ შედეგს ზღუდავს

განაკვეთები ინვესტორებისთვის ერთადერთი ცვლილება არ არის.

2027 წლის 1 ივლისიდან ავსტრალია შეზღუდავს negative gearing მექანიზმის გამოყენებას — საინვესტიციო უძრავი ქონებისგან მიღებული ზარალის გათვალისწინების შესაძლებლობას სხვა დასაბეგრი შემოსავლების გაანგარიშებისას.

მექანიზმის სრულფასოვნად გამოყენებას ისეთი შემოსავლების წინააღმდეგ, როგორიცაა ხელფასი, ძირითადად ახალი საცხოვრებლის მფლობელები შეძლებენ. საინვესტიციო ობიექტები, რომლებიც შეძენილია 2026 წლის 12 მაისის 19:30 საათამდე ავსტრალიის აღმოსავლეთის დროით, დაცულია გარდამავალი წესებით.

თუ ინვესტორმა არსებული საცხოვრებელი ამ თარიღის შემდეგ შეიძინა, რეფორმის ძალაში შესვლის შემდეგ ის შეძლებს ზარალის გამოყენებას საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავლების წინააღმდეგ, შესაბამისი კაპიტალის ნაზრდის ჩათვლით, და ნაშთის მომავალ წლებზე გადატანას, მაგრამ არა ხელფასიდან ან საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან დაუკავშირებელი სხვა შემოსავლებიდან გამოქვითვას.

ამავდროულად 2027 წლის 1 ივლისიდან მთავრობა კაპიტალის ნაზრდის გადასახადზე მოქმედ 50-პროცენტიან შეღავათს ინფლაციაზე ინდექსაციის სისტემით ანაცვლებს და ამ თარიღის შემდეგ დარიცხულ შესაბამის ნაზრდზე მინიმალურ 30%-იან განაკვეთს აწესებს. ახალ საცხოვრებელში ინვესტიციებისთვის გათვალისწინებულია არჩევანი ძველ და ახალ რეჟიმებს შორის. რეფორმის პირობები გამოქვეყნებულია ავსტრალიის ფინანსთა სამინისტროს მიერ.

არსებული საცხოვრებლისთვის ცვლილებები ამცირებს საგადასახადო უპირატესობის ნაწილს, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში ინვესტიციებზე მოთხოვნას უჭერდა მხარს.

სიდნეის აუქციონებზე ობიექტების მხოლოდ ნახევარი იყიდება

აუქციონების ოპერატიული მონაცემები აჩვენებს, რამდენად სწრაფად შეიცვალა ძალთა ბალანსი.

23 აგვისტომდე კვირის განმავლობაში სიდნეიში 477 აუქციონი გაიმართა. წარმატებული გაყიდვების საბოლოო წილმა 50,3% შეადგინა.

ერთი წლით ადრე ჩატარდა 729 აუქციონი, ხოლო გაყიდვების მაჩვენებელი 71,6%-ს აღწევდა. ამრიგად, ვაჭრობის მოცულობა 34,6%-ით შემცირდა, ხოლო წარმატებული გარიგებების წილი — 21,3 პროცენტული პუნქტით.

სისუსტე მხოლოდ სიდნეისთვის არ არის დამახასიათებელი. ავსტრალიის დედაქალაქებში მთლიანობაში წარმატებული აუქციონების წილი 50%-ზე დაბალი რჩებოდა წინა 13 კვირიდან 12-ში. ერთი წლის წინ ვაჭრობებზე ათიდან დაახლოებით შვიდი ობიექტი იყიდებოდა, ახლა კი — ხუთზე ნაკლები.

Cotality აღნიშნავს, რომ გამოტანილი ობიექტების რაოდენობის შემცირებამაც კი ჯერ ვერ აღადგინა წონასწორობა: მოთხოვნა კიდევ უფრო დასუსტდა.

გამყიდველებისთვის დაახლოებით 50%-იანი მაჩვენებელი ნიშნავს ფასისადმი უფრო რეალისტური მიდგომის აუცილებლობას. მყიდველებისთვის კი — უფრო დიდხანს არჩევისა და უფრო აქტიურად ვაჭრობის შესაძლებლობას.

გაუყიდავი ობიექტების რაოდენობა იზრდება

გამყიდველები ბაზრის გაუარესებაზე უკვე რეაგირებენ ახალი შეთავაზებების შემცირებით.

23 აგვისტომდე ოთხი კვირის განმავლობაში ავსტრალიაში ახალი განცხადებების რაოდენობა ბოლო ხუთი წლის საშუალო მაჩვენებელზე 8,2%-ით დაბალი აღმოჩნდა. სიდნეიში სხვაობამ 14%-ს გადააჭარბა.

თუმცა ახალი განცხადებების შემცირება ჯერ არ ამცირებს საერთო არჩევანს მყიდველებისთვის.

ბაზარზე 137 ათასზე მეტი ობიექტი იმყოფებოდა — ხუთწლიან საშუალოზე 1,7%-ით მეტი. ჯერ კიდევ იანვრის შუა რიცხვებში მიწოდება ნორმაზე თითქმის 26%-ით დაბალი იყო.

ასეთი კომბინაცია შესაძლებელია მაშინ, როდესაც უძრავი ქონება უფრო ნელა იყიდება: ახალი ობიექტები ნაკლები ჩნდება, მაგრამ ძველი განცხადებები საკმარისად სწრაფად არ ქრება და დაგროვებას იწყებს.

Cotality-ის შეფასებით, სიდნეი საგაზაფხულო სეზონში შედის ახალი შეთავაზებების უჩვეულოდ სუსტი ნაკადით და ამავდროულად მყიდველებისთვის ობიექტების უფრო კომფორტული მარაგით.

საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა უკიდურესად დაბალი რჩება

ღირებულების რამდენიმე პროცენტით შემცირება ჯერ არ წყვეტს სიდნეის ბაზრის მთავარ პრობლემას.

ჯერ კიდევ 2025 წლის ბოლოს Cotality-ის გამოთვლები აჩვენებდა, რომ ავსტრალიაში ახალი იპოთეკის მომსახურება შინამეურნეობის მედიანური შემოსავლის საშუალოდ დაახლოებით 45%-ს მოითხოვდა. სტანდარტული 20%-იანი პირველადი შენატანისთვის სიდნეიში მყიდველს ათ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში თანხის დაგროვება სჭირდებოდა კვლევაში გამოყენებული დანაზოგების ვარაუდების პირობებში.

სწორედ სიდნეი რჩებოდა ქვეყნის ყველაზე ძვირადღირებულ და ერთ-ერთ ყველაზე ნაკლებად ხელმისაწვდომ ბაზრად.

ამასთან, ობიექტის ღირებულების ვარდნა და იპოთეკის ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესება განსხვავებული პროცესებია.

თუ უძრავი ქონება 5%-ით იაფდება, მაგრამ იპოთეკური განაკვეთი და საანგარიშო საბანკო ბუფერი იზრდება, მსესხებლის აუცილებელი ყოველთვიური შემოსავალი შეიძლება პრაქტიკულად არ შემცირდეს.

ამიტომ დღევანდელი კორექცია მყიდველების მოლაპარაკების პოზიციას უფრო შესამჩნევად აუმჯობესებს, ვიდრე მათ შესაძლებლობას, დააფინანსონ შენაძენი.

20%-იანი ვარდნაც კი სიდნეის მხოლოდ 2021 წელში დააბრუნებს

წინა ზრდის მასშტაბი გრძელვადიან პერსპექტივაში ზღუდავს დღევანდელი კორექციის მნიშვნელობას.

ჯერ კიდევ აგვისტოს შუა რიცხვებში Cotality-მ საბაზრო მაქსიმუმიდან ვარდნის რამდენიმე ჰიპოთეტური სცენარი გამოთვალა. იმ მომენტისთვის სიდნეიმ უკვე 5%-ზე მეტი დაკარგა.

თუ ჯამური კლება 20%-ს მიაღწევს, უძრავი ქონების ღირებულება მხოლოდ დაახლოებით 2021 წლის მაისის დონეს დაუბრუნდება.

ეს არ არის კომპანიის პროგნოზი, არამედ სცენარული გაანგარიშებაა, რომელიც წინა წლებში დაგროვილ ზრდის მარაგს აჩვენებს.

სიტუაცია განსხვავდება, მაგალითად, მელბურნისგან, სადაც 10%-ზე ოდნავ მეტით ვარდნას უკვე შეუძლია ბაზარი პანდემიამდელ მაჩვენებლებს მიუახლოოს. პერტში, ბრისბენსა და ადელაიდაში წინა ზრდა იმდენად ძლიერი იყო, რომ 20-პროცენტიანი კორექციაც კი ღირებულებას ხუთწლიანი ციკლის დასაწყისის დონეზე მნიშვნელოვნად მაღლა დატოვებდა.

ამიტომ დღევანდელი ვარდნა სიდნეის სწრაფი ზრდის ბოლო ეტაპის დასასრულს აღნიშნავს, მაგრამ ჯერ არ აუქმებს მრავალწლიანი გაძვირების შედეგებს.

სიდნეის ფასების პროგნოზები მკვეთრად გაუარესდა

ჯერ კიდევ იანვარში ანალიტიკოსების ნაწილი ზრდის გაგრძელებას ელოდა.

KPMG მაშინ 2026 წლის განმავლობაში სიდნეიში სახლების ღირებულების 5,8%-ით გაზრდას პროგნოზირებდა. განაკვეთების გაზრდის შემდეგ შეფასება სრულად შეიცვალა.

აგვისტოს პროგნოზში კომპანია უკვე ელის სიდნეიში კერძო სახლებზე ფასების 4,4%-იან ვარდნას 2026 წლის განმავლობაში. ბინების ფასები დაახლოებით სტაბილური უნდა დარჩეს. 2027 წელს KPMG სახლების ბაზრის დაახლოებით 3,6%-ით აღდგენას ვარაუდობს.

ანალიტიკოსები სიდნეის განაკვეთების მიმართ განსაკუთრებით მგრძნობიარეს უწოდებენ საცხოვრებლის უკვე უკიდურესად დაბალი ხელმისაწვდომობის გამო, მაგრამ მიიჩნევენ, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში ბაზარს მხარს დაუჭერს ქალაქის როლი, როგორც დასაქმების უდიდესი ცენტრისა, და ახალი უძრავი ქონების შეზღუდული მიწოდება.

Domain რისკებს კიდევ უფრო ფართოდ აფასებს. 2026/27 ფინანსურ წელს სიდნეიში სახლის მედიანური ღირებულება შესაძლოა A$52–122 ათასით შემცირდეს. ეს ქვეყნის დედაქალაქებს შორის ყველაზე დიდი პროგნოზირებადი აბსოლუტური ვარდნაა.

შეფასებების სხვაობა აჩვენებს, რომ საკითხი ახლა უკვე იმაში კი არ მდგომარეობს, გაგრძელდება თუ არა ძველი ზრდა, არამედ კორექციის სიღრმეში.

ახალი საცხოვრებლის დეფიციტი შენარჩუნებულია

ფასების ვარდნა არ ხდება მშენებლობის სიჭარბის გამო.

ახალმა სამხრეთ უელსმა 2024 წლის ივლისიდან 2029 წლის ივნისამდე 377 ათასი ახალი სახლი უნდა უზრუნველყოს ეროვნული საბინაო შეთანხმების ფარგლებში.

დასრულებულ მშენებლობაზე ბოლო ხელმისაწვდომი მონაცემები 2026 წლის მარტამდე პერიოდს მოიცავს. 2024 წლის ივლისიდან შტატში ექსპლუატაციაში შევიდა 77 999 სახლი და ბინა: 38 073 კერძო სახლი და 39 926 ობიექტი მრავალბინიან შენობებში.

ეს ხუთწლიანი სამიზნე მაჩვენებლის დაახლოებით 21%-ია. შტატის მთავრობაც კი აღიარებს, რომ პროექტების დაწყებისა და დასრულების ტემპები მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად საჭირო დონეებზე დაბალი რჩება. აქტუალურ მაჩვენებლებს ახალი სამხრეთ უელსის დაგეგმარების დეპარტამენტი აქვეყნებს.

საკრედიტო პირობები დეველოპერებისთვის, მშენებლობის ღირებულება და ბანკების მოთხოვნები წინასწარ გაყიდვებზე მიწოდების სწრაფი გაზრდისთვის დაბრკოლებებად რჩება.

საცხოვრებლის ნაკლებობა ვარდნის სიღრმეს ზღუდავს

სწორედ მიწოდების დეფიციტი განასხვავებს დღევანდელ ვითარებას კლასიკური საბინაო კრიზისისგან, რომელიც გამოწვეულია მასობრივი მშენებლობითა და ცარიელი ობიექტების სიჭარბით.

მოკლევადიან პერსპექტივაში ფასები განისაზღვრება მყიდველების შესაძლებლობებით. მაღალი განაკვეთი ამცირებს კრედიტის მოცულობას, ამიტომ გამყიდველებს მოლოდინების შემცირება უწევთ.

უფრო გრძელ ჰორიზონტზე სიდნეის კვლავ ესაჭიროება ახალი სახლები. თუ მშენებლობა მოსახლეობის მოთხოვნილებაზე დაბალი რჩება, მომავალში განაკვეთების შემცირებას საკმაოდ სწრაფად შეუძლია ბაზარზე გადახდისუნარიანი მოთხოვნის დაბრუნება.

KPMG ელის, რომ საერთო ეროვნული მშენებლობა გააგრძელებს ეროვნული საბინაო შეთანხმების მიზნებთან არსებით ჩამორჩენას. კომპანია პროგნოზირებს ავსტრალიაში კერძო სახლებზე ფასების 1,1%-იან ვარდნას 2026 წელს, მაგრამ უკვე 2027 წელს — 3,4%-იან აღდგენას, მათ შორის მიწოდების ქრონიკული შეზღუდვის გამო.

სიდნეისთვის ორი ფაქტორის კონფლიქტი განსაკუთრებით გამოხატულია: ქალაქი ერთდროულად რჩება უკიდურესად ძვირი და განიცდის ახალი საცხოვრებლის ნაკლებობას.

საგაზაფხულო სეზონი სიდნეის ბაზრისთვის გამოცდა იქნება

გაზაფხული ტრადიციულად ზრდის გარიგებებისა და გამოტანილი ობიექტების რაოდენობას ავსტრალიაში. სწორედ ამიტომ სექტემბერი და ოქტომბერი აჩვენებს, რამდენად არის დამოკიდებული დღევანდელი კორექცია ზამთრის სეზონურობაზე.

გამყიდველების მდგომარეობა გასული წლისაზე უკვე უფრო სუსტია. ბაზარზე ნაკლები ახალი ობიექტი შემოდის, მაგრამ არსებული მიწოდება უფრო ნელა იყიდება. აუქციონის მაჩვენებლები დაახლოებით 50%-ზეა, იპოთეკური დაკრედიტება მცირდება, ხოლო საინვესტიციო მოთხოვნა მომავალ საგადასახადო შეზღუდვებზე რეაგირებს.

საგაზაფხულო განცხადებების ძლიერი ზრდის შემთხვევაში ფასებზე წნეხი შესაძლოა გაძლიერდეს. თუ მესაკუთრეები გაყიდვის გადადებას გააგრძელებენ, მიწოდების შეზღუდვამ შესაძლოა ვარდნა შეანელოს ძვირი კრედიტების პირობებშიც კი.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, სიდნეი ნამდვილად გადავიდა შენელებიდან სრულფასოვან კორექციაზე: თებერვლის მაქსიმუმიდან 7,1%-იანი კლება, სააუქციონო გაყიდვების მკვეთრი გაუარესება და იპოთეკური დაკრედიტების შემცირება უკვე შეუძლებელია აიხსნას ჩვეულებრივი ყოველთვიური რყევებით. თუმცა დღევანდელი ვარდნა ჯერ არ ნიშნავს ბაზრის მრავალწლიანი ზრდის განადგურებას. სცენარული 20%-იანი ვარდნაც კი ღირებულებას დაახლოებით 2021 წლის დონეზე ტოვებს, ხოლო მშენებლობის ქრონიკული ნაკლებობა კვლავ ზღუდავს მიწოდებას. მესაკუთრეებისთვის ყველაზე სერიოზული რისკი დაკავშირებულია მაღალი განაკვეთებისა და გაუყიდავი ობიექტების მზარდი მარაგის კომბინაციასთან. მყიდველებისთვის სიტუაცია უფრო ხელსაყრელი გახდა არჩევანისა და ვაჭრობის თვალსაზრისით, მაგრამ არა აუცილებლად უფრო ხელმისაწვდომი იპოთეკური გადასახადის კუთხით. შემდგომი ტრაექტორია პირველ რიგში დამოკიდებული იქნება საპროცენტო განაკვეთებზე და იმაზე, თუ რამდენად აქტიურად გამოვლენ გამყიდველები ბაზარზე გაზაფხულზე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: სიდნეის უძრავი ქონების ბაზარი

რამდენად დაეცა საცხოვრებლის ფასები სიდნეიში?

2026 წლის აგვისტოში საცხოვრებლის ღირებულების ინდექსი შემცირდა 1,4%-ით, ხოლო თებერვლის მაქსიმუმთან შედარებით ვარდნამ 7,1%-ს მიაღწია.

რა ღირს სახლი სიდნეიში?

Domain-ის მონაცემებით 2026 წლის მეორე კვარტალში კერძო სახლის მედიანური ფასი შეადგენდა დაახლოებით A$1,734 მლნ-ს. ბინის მედიანური ფასი — დაახლოებით A$849 ათასს.

იაფდება თუ არა ბინები ისევე სწრაფად, როგორც სახლები?

არა. მეორე კვარტალში სახლები გაიაფდა 3,3%-ით, ბინები — 1,5%-ით. ბინების უფრო დაბალი ღირებულება მოთხოვნას ამ სეგმენტში მხარს უჭერს.

რატომ ეცემა ფასები სიდნეიში?

ძირითადი ფაქტორებია ძირითადი განაკვეთის სამჯერ გაზრდა, მსესხებლების მყიდველობითი უნარის შემცირება, იპოთეკური დაკრედიტების კლება, ინვესტიციების დაბეგვრის ცვლილებები და გაუყიდავი მიწოდების ზრდა.

რა ძირითადი განაკვეთი მოქმედებს ავსტრალიაში?

ავსტრალიის სარეზერვო ბანკის სამიზნე განაკვეთი შეადგენს 4,35%-ს.

როგორ ამოწმებენ ბანკები იპოთეკური მსესხებლების გადახდისუნარიანობას?

ბანკებმა უნდა გამოიყენონ მინიმალური საანგარიშო მარაგი სამი პროცენტული პუნქტის ოდენობით კრედიტის ფაქტობრივ განაკვეთზე ზემოთ. ამიტომ მსესხებელმა უნდა დაადასტუროს იპოთეკის მომსახურების უნარი არსებითად უფრო მაღალი საანგარიშო განაკვეთის პირობებში.

რა შეიცვლება უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის?

2027 წლის 1 ივლისიდან არსებული საინვესტიციო საცხოვრებლიდან მიღებული ზარალის გამოყენება ხელფასისა და სხვა დაუკავშირებელი შემოსავლების წინააღმდეგ შეიზღუდება. ახალი საცხოვრებლისთვის უფრო ხელსაყრელი წესები ნარჩუნდება. შეიცვლება კაპიტალის ნაზრდის დაბეგვრის რეჟიმიც.

რამდენად სუსტია აუქციონების ბაზარი?

23 აგვისტომდე კვირის განმავლობაში სიდნეიში გაიყიდა აუქციონზე გამოტანილი ობიექტების დაახლოებით 50%, ერთი წლით ადრე არსებული დაახლოებით 72%-ის წინააღმდეგ.

შეიძლება თუ არა სიდნეიში საცხოვრებელი 20%-ით გაიაფდეს?

Cotality არ პროგნოზირებს აუცილებელ 20%-იან ვარდნას. კომპანიამ იგი გამოიყენა როგორც სცენარი და გამოთვალა, რომ ასეთი ვარდნა ღირებულებას დაახლოებით 2021 წლის მაისის დონემდე დააბრუნებდა.

გახდა თუ არა სიდნეიში საცხოვრებელი ხელმისაწვდომი?

ჯერჯერობით არა. ფასები შემცირდა, მაგრამ იპოთეკის მაღალმა ღირებულებამ ერთდროულად შეამცირა მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი კრედიტის ოდენობა და გაზარდა ვალის მომსახურების ხარჯები.

რატომ არ აჩერებს საცხოვრებლის დეფიციტი ფასების ვარდნას?

მოკლევადიან პერიოდში მყიდველს უნდა შეეძლოს გარიგების დაფინანსება. საცხოვრებლის ნაკლებობის პირობებშიც კი მაღალ განაკვეთებს შეუძლია გადახდისუნარიანი მოთხოვნა უფრო სწრაფად შეამციროს, ვიდრე მიწოდების დეფიციტი ფასებს უჭერს მხარს.