სლოვაკეთი სამშენებლო წესებს ცვლის, თუმცა ნაკლები საცხოვრებელი შენდება

სლოვაკეთმა გაამარტივა მშენებლობის შეთანხმების სისტემა და პროცედურების მნიშვნელოვანი ნაწილი ციფრულ ფორმატში გადაიყვანა, თუმცა საცხოვრებელი უძრავი ქონების მშენებლობა კვლავ მცირდება. 2026 წლის მეორე კვარტალში ქვეყანაში 2368 საცხოვრებელი ერთეულის მშენებლობა დასრულდა — ეს 2000 წლიდან მოყოლებული ამ პერიოდისთვის ყველაზე ცუდი შედეგია. კიდევ უფრო სუსტად გამოიყურება ახალი მიწოდების მაჩვენებელი: სტატისტიკის მიერ დაწყებულად მიჩნეული ობიექტების რაოდენობა წლიურად 40%-ზე მეტით შემცირდა.

საცხოვრებელი მშენებლობა 26 წლის მინიმუმამდე დაეცა

2026 წლის მეორე კვარტალში სლოვაკეთში 2368 საცხოვრებელი ერთეულის მშენებლობა დასრულდა. მათი რაოდენობა მესამედზე მეტით შემცირდა 2025 წლის აპრილ-ივნისთან შედარებით და წინა ათი წლის მეორე კვარტლების საშუალო მაჩვენებელზე 40%-ზე მეტით დაბალი აღმოჩნდა. ეს 2000 წლის შემდეგ მეორე კვარტლისთვის მინიმალური შედეგია.

მეორე კვარტალში დაწყებულთა კატეგორიას თითქმის 2400 საცხოვრებელი ერთეული მიაკუთვნეს. ეს მაჩვენებელი წლიურად 40%-ზე მეტით შემცირდა და 2016–2025 წლების ანალოგიური პერიოდის საშუალო დონის მხოლოდ დაახლოებით ნახევარი შეადგინა. სლოვაკურ სტატისტიკაში დაწყებულად ითვლება საცხოვრებელი ერთეულები, რომელთა მშენებლობაზეც საანგარიშო კვარტალში ნებართვები გაიცა, ამიტომ მაჩვენებელი უპირველესად ახალი ნებადართული პროექტების გამოჩენას ასახავს და არა აუცილებლად ობიექტზე სამუშაოების ფაქტობრივი დაწყების დღეს.

იანვარ-ივნისში ქვეყანაში 4849 საცხოვრებელი ერთეული დასრულდა, რაც 29%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. დაწყებულებს მიაკუთვნეს 4839 ერთეული — წინა წლის მაჩვენებელზე დაახლოებით მესამედით ნაკლები და გრძელვადიან საშუალოზე თითქმის ორჯერ ნაკლები. საოჯახო სახლებმა შეადგინა დასრულებული საცხოვრებლის 66% და დაწყებულად მიჩნეული ობიექტების 63%. ივნისის ბოლოს მშენებლობის ეტაპზე 76,8 ათასი საცხოვრებელი ერთეული ირიცხებოდა, რაც წინა წელთან შედარებით მხოლოდ 0,7%-ით ნაკლებია და ათწლიან საშუალო მაჩვენებელზე 0,5%-ით დაბალი. ამ მონაცემებს აქვეყნებს სლოვაკეთის სტატისტიკის სამსახური.

კლებამ თითქმის მთელი სლოვაკეთი მოიცვა

შემცირება ფართომასშტაბიანი აღმოჩნდა და მხოლოდ ბრატისლავით არ შემოფარგლულა. დასრულებული საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობა ქვეყნის რვა მხარიდან შვიდში შემცირდა. ყველაზე ძლიერი წლიური ვარდნა, 50%-ზე მეტი, ტრენჩინისა და პრეშოვის მხარეებში დაფიქსირდა. ერთადერთი გამონაკლისი ბანსკა-ბისტრიცის მხარე გახდა, სადაც ექსპლუატაციაში მიღება დაახლოებით 20%-ით გაიზარდა.

კიდევ უფრო სუსტად გამოიყურებოდა ახალი ნებადართული პროექტების სტატისტიკა. მათი რაოდენობა რვავე მხარეში შემცირდა. ბრატისლავისა და ტრენჩინის მხარეებში ვარდნამ 60%-ს გადააჭარბა. ყველა რეგიონში მაჩვენებელი ასევე წინა ათწლეულის მეორე კვარტლების საშუალოზე დაბალი აღმოჩნდა, ხოლო ბრატისლავის, ტრენჩინის, კოშიცეს, პრეშოვისა და ნიტრის მხარეებში ჩამორჩენა 50%-ს აჭარბებდა.

სურათი აჩვენებს, რომ პრობლემა ერთი გადახურებული ან ძვირადღირებული საქალაქო ბაზრის ფარგლებს სცდება. ერთდროულად დაიწია დედაქალაქის, მსხვილი რეგიონული ცენტრებისა და უძრავი ქონების გაცილებით დაბალი ღირებულების მქონე ტერიტორიების მაჩვენებლებმა.

ახალი სამშენებლო კანონი 2025 წლის აპრილიდან მოქმედებს

მშენებლობის შემცირება ხდება ნებართვების სისტემის ბოლო ათწლეულების უდიდესი ცვლილების ფონზე. ახალი სამშენებლო კანონი ძალაში 2025 წლის 1 აპრილს შევიდა. მან გააერთიანა რამდენიმე პროცედურა სამშენებლო ჩანაფიქრის ერთიან წარმოებაში, გააფართოვა იმ სამუშაოების ჩამონათვალი, რომლებისთვისაც საკმარისია შეტყობინება, და ურთიერთქმედების მნიშვნელოვანი ნაწილი მშენებლობის ელექტრონულ პორტალზე გადაიტანა.

სისტემაში ასევე შევიდა ეგრეთ წოდებული თანხმობის ფიქცია — უწყებების უმოქმედობის საწინააღმდეგო მექანიზმი, რომლის დროსაც პროფილური ორგანოს პასუხის არარსებობამ წესებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში პროექტის შეთანხმება უვადოდ არ უნდა შეაჩეროს. 2026 წლის აპრილისთვის პორტალის მეშვეობით თითქმის 31 ათასი განცხადება იყო წარდგენილი, რეგისტრირებული მომხმარებლების რაოდენობამ 10 ათასს გადააჭარბა. სივრცითი დაგეგმარებისა და მშენებლობის სამმართველომ სახელმწიფო სამშენებლო ზედამხედველობის ფარგლებში ასევე მიიღო დაახლოებით 6 ათასი მიმართვა. ეს ციფრები ადასტურებს, რომ ახალი ინფრასტრუქტურა გამოიყენება, მაგრამ თავისთავად ჯერ არ აჩვენებს, რამდენად შემცირდა ნებართვის მიღების საშუალო ვადა. სლოვაკეთის სივრცითი დაგეგმარებისა და მშენებლობის სამმართველოს მოჰყავს მონაცემები მიმართვებისა და პორტალის მუშაობის შესახებ და არა შედარებითი სტატისტიკა პროექტების განხილვის ვადების შესახებ რეფორმამდე და მის შემდეგ.

ნებართვების რეფორმა ჯერ ახალ ბინებად არ ქცეულა

2026 წლის სუსტი მაჩვენებლები ახალი კანონის პირდაპირ შედეგად ვერ ჩაითვლება. საცხოვრებელი პროექტი გადის მიწის შეძენის ან კონსოლიდაციის, დაპროექტების, შეთანხმებების, დაფინანსებისა და მშენებლობის ეტაპებს, ამიტომ 2025 წლის აპრილის შემდეგ დასრულებული მრავალი სახლის მომზადება ჯერ კიდევ ძველი სისტემის დროს დაიწყო.

უფრო მეტყველია მშენებლობის ნებართვა მიღებული ობიექტების კლება. სწორედ მათ უნდა შექმნან მომდევნო წლების მიწოდება. თუ ასეთი პროექტების რაოდენობა დიდხანს დარჩება მრავალწლიან მინიმუმებთან ახლოს, ახლანდელი შემცირება ნებართვების სტატისტიკიდან შესაძლოა საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში მიღების მომავალ სტატისტიკაში გადავიდეს.

ამასთან, ოფიციალურად მშენებლობის პროცესში მყოფი თითქმის 76,8 ათასი საცხოვრებელი ერთეული ბაზრის მეორე მხარეს აჩვენებს. პროექტების დიდმა დაგროვილმა მოცულობამ ჯერჯერობით ვერ უზრუნველყო მაღალი მაჩვენებლები დასრულების მხრივ. ობიექტების ნაწილი რამდენიმე წლის განმავლობაში შენდება, მსხვილი საცხოვრებელი კომპლექსები ეტაპობრივად ბარდება, ხოლო ვადები შესაძლოა გაიზარდოს დაფინანსების, სამუშაოების ღირებულების, ინფრასტრუქტურის ან თავად დეველოპერების გადაწყვეტილებების გამო.

CIJ.World ასევე ყურადღებას ამახვილებს დროით წყვეტაზე საკანონმდებლო რეფორმასა და საცხოვრებლის ფიზიკურ მიწოდებას შორის: ამჟამად დასრულებული პროექტები მნიშვნელოვანწილად ჯერ კიდევ ძველი წესების დროს ყალიბდებოდა. რეფორმის შესაფასებლად უფრო მნიშვნელოვანია იმ ობიექტების ბედის მიდევნება, რომლებიც შეთანხმების სისტემაში 2025 წლის 1 აპრილის შემდეგ შევიდნენ, და გადაწყვეტილების მიღების ვადების შედარება იმასთან, თუ ამ პროექტებიდან რამდენი მივიდა რეალურად მშენებლობამდე.

ფასები ახალ მიწოდებაზე სწრაფად იზრდება

მშენებლობის შემცირებას ჯერჯერობით საცხოვრებლის ღირებულების შემცირება არ გამოუწვევია. 2026 წლის მეორე კვარტალში სლოვაკეთში საცხოვრებელ უძრავ ქონებასთან გარიგებების ფაქტობრივი ფასები წინა კვარტალთან შედარებით 1,4%-ით გაიზარდა, ხოლო წლიურად — 13,6%-ით. ორნიშნა წლიური ზრდა უკვე ზედიზედ მეექვსე კვარტალია ნარჩუნდება.

მეორადი საცხოვრებელი წლიურად 14,3%-ით გაძვირდა, ახალაშენებული კი — 10%-ით. ფასები ქვეყნის რვავე მხარეში გაიზარდა. მაქსიმალური ზრდა, 16,2%, ბრატისლავის მხარეში დაფიქსირდა. ამასთან, პირველ კვარტალთან შედარებით დედაქალაქის რეგიონში ფასები 0,5%-ით შემცირდა არსებული საცხოვრებლის გაიაფების გამო.

გრძელვადიან შედარებაში სხვაობა კიდევ უფრო შესამჩნევია. 2026 წლის მეორე კვარტალში სლოვაკეთში საცხოვრებელი საშუალოდ 133%-ით უფრო ძვირად იყიდებოდა, ვიდრე 2010 წლის დონეზე. ახალმა უძრავმა ქონებამ მოიმატა დაახლოებით 90%-ით, არსებულმა ბინებმა და სახლებმა — 150%-ზე მეტით. ეს გამომდინარეობს ფაქტობრივი გარიგების ფასების ოფიციალური სტატისტიკიდან, რომელიც ითვალისწინებს რეალურ გაყიდვებს და არა განცხადებებში მითითებულ ფასებს.

ღირებულების ზრდა ახალი ნებადართული ობიექტების რაოდენობის ერთდროული შემცირების ფონზე რამდენიმე წლის პერსპექტივაში მიწოდების მნიშვნელობას ზრდის. ნებართვის უფრო მარტივად მიღებას შეუძლია შეამციროს პროექტის ადმინისტრაციული ნაწილი, მაგრამ ამის შემდეგ დეველოპერს მაინც სჭირდება დაფინანსება, ეკონომიკურად მისაღები თვითღირებულება და მოთხოვნა იმ ფასად, რომელიც მშენებლობის დაწყების საშუალებას იძლევა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, მთავარი რისკი მდგომარეობს რეფორმის ნაადრევ შეფასებაში მხოლოდ ციფრულ სისტემაში განცხადებების რაოდენობის მიხედვით. ჯერჯერობით სტატისტიკა საპირისპირო პროცესებს აჩვენებს: ადმინისტრაციული სისტემა უკვე გარდაიქმნა, ხოლო ახალი საცხოვრებელი პროექტების რაოდენობა და საცხოვრებლის ექსპლუატაციაში მიღება მრავალწლიან მინიმუმებთან ახლოსაა. თუ 2025 წლის აპრილის შემდეგ მოქმედი წესებით შეთანხმებული პროექტები არ გამოიწვევს ნებართვების რაოდენობის, მშენებლობებისა და შემდგომი ექსპლუატაციაში გაშვების აღდგენას, სუსტი მიწოდების მიზეზების ძიება უკვე სანებართვო პროცედურის მიღმა მოუწევთ — დაფინანსების ღირებულებაში, პროექტების ეკონომიკაში, ინფრასტრუქტურასა და ბაზრის უნარში, უზრუნველყოს საკმარისი მოთხოვნა.

FAQ

რამდენი საცხოვრებელი აშენდა სლოვაკეთში 2026 წლის მეორე კვარტალში?

მეორე კვარტალში დასრულდა 2368 საცხოვრებელი ერთეული. ეს მესამედზე მეტით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე და ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია მეორე კვარტლისთვის 2000 წლის შემდეგ.

რამდენი საცხოვრებელი აშენდა სლოვაკეთში 2026 წლის პირველ ნახევარში?

იანვარ-ივნისში დასრულდა 4849 საცხოვრებელი ერთეული, რაც 29%-ით ნაკლებია 2025 წლის პირველი ნახევრის შედეგზე.

რამდენი ახალი საცხოვრებელი ობიექტის მშენებლობა დაიწყო 2026 წელს?

პირველ ნახევარში დაწყებულებს მიაკუთვნეს 4839 საცხოვრებელი ერთეული. სლოვაკური სტატისტიკა ამ კატეგორიაში მოიცავს საცხოვრებელს, რომლის მშენებლობაზეც საანგარიშო პერიოდში ნებართვა გაიცა.

როდის შევიდა ძალაში სლოვაკეთის ახალი სამშენებლო კანონი?

ახალი სამშენებლო კანონი მოქმედებს 2025 წლის 1 აპრილიდან. მან შეცვალა პროექტების შეთანხმების წესი და გააფართოვა მშენებლობის ელექტრონული პორტალის გამოყენება.

დააჩქარა თუ არა ახალმა კანონმა საცხოვრებელი უძრავი ქონების მშენებლობა?

ასეთი დასკვნისთვის მონაცემები ჯერჯერობით არასაკმარისია. სტატისტიკა აჩვენებს ახალი ციფრული სისტემის აქტიურ გამოყენებას, მაგრამ საჯაროდ ხელმისაწვდომი შედარებითი მონაცემები პროექტების შეთანხმების საშუალო დროის შესახებ რეფორმამდე და მის შემდეგ ჯერჯერობით არ არის საკმარისი. ამავდროულად, ახალი ნებადართული საცხოვრებელი ერთეულების რაოდენობა ძალიან დაბალი რჩება.

რა ხდება სლოვაკეთში საცხოვრებლის ფასებთან დაკავშირებით?

2026 წლის მეორე კვარტალში გარიგებების ფაქტობრივი ფასები წლიურად 13,6%-ით გაიზარდა. მეორადი საცხოვრებელი 14,3%-ით გაძვირდა, ახალაშენებული კი — 10%-ით.

შეიძლება თუ არა მშენებლობის ვარდნამ საცხოვრებლის დეფიციტი გამოიწვიოს?

ასეთი რისკი არსებობს, თუ ახალი ნებადართული პროექტების დაბალი დონე დიდხანს შენარჩუნდება. დღევანდელი ნებართვები ქმნის მომავალი წლების მიწოდების ნაწილს, ამიტომ ხანგრძლივმა კლებამ შესაძლოა მოგვიანებით მზა საცხოვრებლის რაოდენობაზე მოახდინოს გავლენა.