Черногория изменила правила ВНЖ через недвижимость

Новый порог инвестиций для получения ВНЖ в Черногории

Черногория реформировала миграционное законодательство, внеся поправки в Закон о иностранцах и фактически оформив структурированный механизм получения временного вида на жительство через покупку недвижимости. Поправки были приняты парламентом в последний день 2025 года и вступили в силу 17 января. Реформа ужесточает требования, но одновременно формализует ранее размытый режим резидентства для инвесторов и предпринимателей.

Ключевым изменением стало введение минимального порога стоимости недвижимости. Граждане третьих стран, претендующие на временный вид на жительство на основании владения недвижимостью, обязаны подтвердить, что налогооблагаемая стоимость объекта составляет не менее 150 000 евро. Оценка определяется Налоговой службой в рамках расчета налога на переход права собственности.

Ранее законодательство не предусматривало минимального инвестиционного порога, что позволяло иностранцам получать ВНЖ при покупке недвижимости любой стоимости. Теперь механизм приобретает признаки формализованной программы резидентства через инвестиции.

Условия проживания и ограничения на трудовую деятельность

Для получения разрешения заявитель должен доказать не только право собственности, но и фактическое использование объекта недвижимости. Все налоговые обязательства по объекту должны быть полностью исполнены. ВНЖ предоставляется сроком на один год с возможностью продления.

Разрешение, полученное на основании владения недвижимостью, не дает права на трудоустройство или ведение бизнеса в Черногории. Оно рассматривается как статус проживания, а не как интеграция в местный рынок труда.

Изначально правительство предлагало установить минимальный порог на уровне 200 000 евро в рамках поправок к закону о гражданстве в ноябре 2025 года, однако после парламентских обсуждений окончательная сумма была снижена до 150 000 евро. Это потенциально расширяет круг инвесторов.

Иностранцы, получившие ВНЖ на основании недвижимости до вступления закона в силу, сохраняют право продления без необходимости соответствовать новому порогу.

Стандартный путь к гражданству Черногории предусматривает 10 лет непрерывного легального проживания, включая пять лет по временному разрешению и последующие пять лет по постоянному. При этом страна не признает двойное гражданство.

Новый налоговый минимум для иностранных предпринимателей

Поправки также вводят минимальное годовое налоговое обязательство для ряда иностранных бизнесменов. Исполнительные директора и зарегистрированные предприниматели, владеющие более чем 51 процентом черногорской компании, смогут продлить совмещенное разрешение на работу и проживание только при условии, что компания уплатила не менее 5 000 евро налогов и социальных взносов за предыдущий год.

По заявлению властей, мера направлена на закрытие схем, при которых иностранцы создавали компании с минимальной экономической активностью исключительно для получения ВНЖ. В преддверии реформы государственные органы начали проверку данных о неактивных и неплатежеспособных компаниях с иностранным участием.

Требование о минимальном налоговом платеже не распространяется на граждан ЕС, Исландии, Норвегии, Лихтенштейна и Швейцарии, а также на иностранных граждан с постоянным видом на жительство, владельцев менее чем 51 процента долей и лиц, получивших статус по иным основаниям, включая воссоединение семьи. Закон также расширяет определение членов семьи, включая однополых партнеров.

После закрытия программы гражданства за инвестиции

Реформа следует за закрытием программы гражданства за инвестиции, действовавшей с 2019 года по конец 2022 года. В рамках программы иностранцы могли получить гражданство при условии инвестиций в размере 450 000 евро в проекты на побережье или в столице либо 250 000 евро в северных регионах, а также внесения 200 000 евро пожертвований в государственный бюджет и фонд регионального развития.

К моменту закрытия было подано около 1 100 заявок, а совокупный объем инвестиций и бюджетных поступлений превысил 400 млн евро. Однако программа находилась под постоянным давлением со стороны Европейского союза, который критически относился к схемам гражданства за инвестиции, особенно в странах-кандидатах.

Перспективы в контексте вступления в ЕС

Черногория ведет переговоры о вступлении в ЕС с 2012 года и считается одним из наиболее продвинутых кандидатов среди стран Западных Балкан. Премьер-министр Милойко Спайич ранее заявлял о планах присоединения к блоку к 2028 году.

В случае успешной интеграции новый механизм ВНЖ через недвижимость может стать сравнительно доступной точкой входа в будущую юрисдикцию ЕС. В то же время долгосрочная устойчивость программы будет зависеть от реальных сроков вступления и позиции Брюсселя, который уже ужесточал подход к инвестиционным схемам в других странах союза.

Как сообщают эксперты International Investment, новая модель резидентства в Черногории отражает попытку сбалансировать привлечение капитала с требованиями ЕС по прозрачности и контролю, создавая более предсказуемую, но менее гибкую среду для иностранных инвесторов.