Арендный рынок Черногории меняет баланс

Коррекция рынка недвижимости Черногории в 2026 году

В конце прошлого года и в начале текущего рынок недвижимости Черногории вошёл в фазу, которую экономисты определяют как коррекцию. После нескольких лет стремительного роста цен, вызванного активным притоком иностранных граждан и ограниченным предложением жилья, баланс спроса и предложения начал меняться. Особенно заметно это стало в сегменте долгосрочной аренды, который ранее демонстрировал устойчивый рост ставок в Подгорице и прибрежных городах.

Рост цен в предыдущие годы поддерживался высоким спросом со стороны иностранцев, включая граждан Турции, России, Украины и стран ЕС, которые рассматривали Черногорию как удобную юрисдикцию для временного проживания и бизнеса. Однако изменение политической и экономической конъюнктуры, а также корректировки режима пребывания привели к оттоку части арендаторов.

Отъезд иностранцев и рост вакантности жилья

Одним из ключевых факторов текущей динамики стал массовый отъезд иностранных арендаторов в конце прошлого года. Особенно заметным был уход турецких граждан, которые в предыдущий период активно арендовали квартиры в столице и на побережье. Освобождение большого числа объектов привело к росту вакантности и формированию избыточного предложения.

Если ранее спрос превышал предложение, то теперь рынок столкнулся с противоположной ситуацией. На онлайн-площадках и в агентствах недвижимости существенно увеличилось количество объявлений о сдаче жилья. Это оказало прямое давление на арендные ставки.

Переход от рынка собственника к рынку арендатора

До недавнего времени собственники диктовали условия. Высокий спрос позволял устанавливать завышенные цены, требовать предоплату за несколько месяцев и минимизировать переговоры. Сегодня арендаторы находятся в более выгодной позиции.

Рост предложения при умеренном спросе естественным образом приводит к снижению ставок. Потенциальные арендаторы могут выбирать между несколькими вариантами, сравнивать условия и договариваться о скидках. В ряде случаев владельцы соглашаются пересматривать стоимость аренды уже после нескольких недель безрезультатной экспозиции объекта.

Таким образом, арендный рынок Черногории перешёл в фазу, где баланс сил сместился в пользу арендатора.

Финансовая логика для собственников

В новых условиях стратегия ожидания прежнего уровня цен становится рискованной. Если двухкомнатная квартира ранее сдавалась за 700 евро в месяц, а текущая рыночная ставка составляет около 550 евро, каждый месяц простоя означает прямую потерю потенциального дохода.

За три месяца ожидания собственник недополучает сумму, превышающую ту разницу, на которую он мог бы снизить цену изначально. В условиях повышенной конкуренции между объектами ключевыми факторами становятся реалистичная цена, гибкость условий и качество предложения.

Перспективы рынка аренды в Черногории

Аналитики отмечают, что текущая коррекция не означает системного кризиса рынка недвижимости Черногории. Скорее речь идёт о возвращении к более сбалансированной модели после периода перегрева. В среднесрочной перспективе динамика будет зависеть от миграционных потоков, инвестиционного климата и стабильности законодательства, регулирующего статус иностранцев.

Как сообщают эксперты International Investment, снижение ставок аренды в Черногории отражает нормализацию рынка после периода ажиотажного спроса. В условиях высокой конкуренции выигрывают собственники, которые оперативно адаптируются к новой ценовой реальности и ориентируются на устойчивую загрузку объектов, а не на ожидание прежних пиковых ставок.