Рост цен на жилье в Нидерландах замедлился

Существующее жилье в Нидерландах в июне 2026 года подорожало на 4,1% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Темпы роста остаются значительно ниже прошлогодних, однако цены продолжают повышаться: за месяц они прибавили 0,6%, число зарегистрированных сделок увеличилось на 7,9%, а средняя стоимость проданного объекта приблизилась к €500 тыс.

Официальный рост цен составил 4,1%

В заголовке NL Times июньский рост округлен до 4%. Согласно официальным данным Статистического управления Нидерландов и Кадастра, существующие дома и квартиры, предназначенные для проживания владельцев, подорожали на 4,1% относительно июня 2025 года.

В мае годовой рост составлял 4,4%, в апреле — 4,3%, в марте — 5%. Поэтому динамику нельзя описывать как непрерывное ежемесячное снижение: в мае показатель немного повысился, после чего снова опустился в июне. В более широком сравнении замедление очевидно — в июне 2025 года жилье дорожало на 9,3% за год.

По сравнению с маем 2026 года цены увеличились на 0,6%. Это означает, что рынок не перешел к снижению: замедляется скорость удорожания, но не сама стоимость жилья.

Официальный индекс охватывает существующие объекты, расположенные в Нидерландах, проданные частным покупателям и предназначенные для постоянного проживания. Новостройки, коммерческие объекты и арендные ставки в этот показатель не входят.

В июне индекс цен оказался на 17,3% выше предыдущего максимума, установленного в июле 2022 года. После того пика стоимость жилья снижалась, однако с июня 2023 года тенденция снова стала восходящей.

Средняя цена сделки приблизилась к €500 тыс.

Средняя стоимость существующего жилья, проданного в июне, составила €496 235. Этот показатель нельзя использовать вместо индекса цен или трактовать как стоимость «типичного» дома в стране.

Средняя сумма зависит от состава совершенных сделок. Если в конкретном месяце продается больше крупных домов в дорогих муниципалитетах, показатель повышается даже без сопоставимого роста стоимости каждого объекта. Увеличение доли небольших квартир, напротив, способно понизить среднюю цену.

Официальный индекс корректирует такие различия с помощью характеристик проданного жилья и его оценочной стоимости. Именно индекс используется для определения годового роста на 4,1%.

Поэтому утверждения о том, что «средний нидерландский дом теперь стоит почти €500 тыс.», требуют оговорки. Речь идет о средней сумме зарегистрированных июньских сделок, а не об универсальной рыночной цене для каждого региона и типа жилья.

Число сделок выросло почти на 8%

В июне Кадастр зарегистрировал 20 378 продаж существующего жилья. Это на 7,9% больше, чем в июне 2025 года.

За первые шесть месяцев 2026 года было продано 114 901 существующее жилье — на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Месячная динамика при этом оставалась неровной: в мае число сделок сократилось на 2,5% год к году, а в июне вновь выросло.

Во втором квартале было зарегистрировано 58 952 сделки, на 2,7% больше прошлогоднего результата. Цены за квартал повысились на 4,2% год к году и на 0,9% по сравнению с первыми тремя месяцами 2026 года.

Рост количества продаж одновременно с замедлением цен указывает на увеличение предложения и улучшение оборота рынка. Покупатели получают больше вариантов, но спрос остается достаточным, чтобы стоимость объектов продолжала повышаться.

Гронинген возглавил рост среди провинций

Цены в регионах меняются с разной скоростью. Во втором квартале самый быстрый годовой рост был зафиксирован в провинции Гронинген — на 7,9%.

В Дренте жилье подорожало на 5,7%, в Гелдерланде — на 5,6%, во Фрисландии — на 5,3%. Минимальный рост среди провинций отмечен в Северной Голландии — на 2,4%.

Количество сделок быстрее всего увеличилось во Флеволанде — на 13,6%. Северная Голландия стала единственной провинцией, где продажи сократились: снижение составило 1,1%.

Среди четырех крупнейших городов лидировала Гаага, где существующее жилье подорожало на 4,5%. В Роттердаме рост составил 3,2%, в Утрехте — 2,2%, в Амстердаме — только 0,8%.

В Гааге число сделок увеличилось на 3,5%. В Роттердаме оно сократилось на 0,4%, а в Амстердаме — на 2,8%. Медленная ценовая динамика столицы может быть связана как с уже высокой стоимостью жилья, так и с увеличением предложения отдельных категорий квартир.

Отдельно стоящие дома и дома на две семьи подорожали сильнее других категорий — на 5,5%. Угловые дома прибавили 4,4%, рядовые — 4%, квартиры — 3,2%. Продажи рядовых домов выросли на 4,6%, а количество сделок с отдельно стоящими домами сократилось на 0,4%.

Бывшие арендные квартиры расширили предложение

Одной из причин замедления цен стало увеличение количества объектов, выставленных на продажу. Во втором квартале через риелторов, входящих в NVM, на рынок поступило около 56 700 существующих домов и квартир. Это рекорд с начала наблюдений в 1995 году и почти на 9% больше, чем годом ранее.

Участники объединения продали около 45 200 объектов — на 6,6% больше, чем во втором квартале 2025 года. Средняя цена сделки в их выборке составила €506 тыс., увеличившись на 3,4% за квартал и на 2,1% за год.

Квартальный рост средней цены частично объясняется тем, что весной продается больше крупных и дорогих домов. Годовой показатель лучше отражает общее замедление рынка, хотя он также не является тем же самым индексом, который публикуют государственные органы.

Дополнительное предложение связано в том числе с продолжающейся продажей жилья, ранее предназначавшегося для аренды. Однако было бы слишком категорично объяснять все такие сделки исключительно ужесточением арендного законодательства. На решения собственников также влияют стоимость финансирования, налогообложение, расходы на содержание, ожидаемая доходность и индивидуальные обстоятельства.

Данные риелторов и официальная статистика различаются по методике. NVM учитывает договоры, заключенные ее участниками, тогда как государственный индекс основан на нотариальных актах, зарегистрированных Кадастром. Между подписанием договора и юридическим переходом собственности обычно проходит время.

Продажа арендного жилья сдерживает цены временно

Выход бывших арендных квартир на рынок увеличивает выбор для покупателей и снижает конкуренцию за отдельные городские объекты. Особенно заметен эффект в сегменте небольших квартир, стоимость которых обычно ниже цены семейных домов.

Это помогает объяснить, почему количество сделок растет, а годовое повышение цен одновременно замедляется. Без дополнительного предложения структурный дефицит жилья мог бы привести к более быстрому удорожанию.

Однако такая перестройка рынка имеет обратную сторону. Квартиры переходят из арендного фонда в сектор собственности, поэтому возможности для арендаторов сокращаются. Домохозяйство, которое не может получить ипотеку, не получает прямой выгоды от появления квартиры в продаже.

Кроме того, поток бывших арендных объектов ограничен. После того как инвесторы реализуют основную часть жилья, которое они решили больше не сдавать, объем дополнительного предложения может уменьшиться. Если новое строительство к этому моменту не ускорится, ценовое давление способно снова усилиться.

Продажи новостроек остаются слабыми

Сегмент нового жилья развивается хуже рынка существующих объектов. В первом квартале 2026 года было продано 5 126 новостроек — на 19,1% меньше, чем годом ранее. Снижение продолжалось третий квартал подряд.

За тот же период было реализовано почти 56 тыс. существующих домов и квартир, на 8,7% больше прошлогоднего уровня. Совокупно покупатели приобрели 61 075 новых и существующих объектов стоимостью более €30 млрд.

Средняя цена существующего жилья в этой квартальной статистике составила около €492 тыс., новостройки — €516 тыс. Цены нового жилья повысились на 4,6% год к году, существующего — на 5,2%.

Снижение продаж новостроек не обязательно означает отсутствие спроса. На рынок влияют высокие строительные расходы, стоимость земли и финансирования, продолжительные процедуры согласования, дефицит инфраструктуры и длительный срок между покупкой объекта и его завершением.

Более свежие данные риелторов показывают некоторое квартальное улучшение: во втором квартале через участников NVM было продано около 6 100 новостроек, на 6% больше, чем в предыдущие три месяца. Однако результат оставался на 7% ниже прошлогоднего. Эти показатели нельзя напрямую объединять с официальной квартальной статистикой из-за различий в охвате и сроках регистрации.

Разрешения пока не превращаются в готовое жилье

В первом квартале 2026 года в Нидерландах были выданы разрешения на строительство примерно 23 500 новых домов. Это больше, чем годом ранее, но на 900 объектов меньше, чем в четвертом квартале 2025-го.

За тот же период было завершено строительство почти 14 тыс. домов. Разрыв показывает, насколько медленно новые проекты проходят путь от разрешения до появления жилья на рынке.

Выдача разрешения не гарантирует немедленного начала работ. Реализацию могут задерживать судебные возражения, подключение к электросетям, экологические требования, нехватка персонала, рост стоимости материалов и изменение финансовых условий.

Поэтому статистика разрешений служит показателем будущего предложения, но не решает текущий дефицит. Между согласованием проекта и передачей ключей покупателю или арендатору могут пройти годы.

Замедление не сделало жилье доступным

Рост на 4,1% значительно ниже двузначных темпов 2024 и первой половины 2025 года. Однако замедление не означает восстановления доступности.

Цены остаются на 17,3% выше максимума июля 2022 года. Покупателю также необходимо оплачивать оценку, консультации, оформление сделки, переезд и возможный ремонт. В Нидерландах распространены предложения выше заявленной стоимости, хотя увеличение количества объектов постепенно ослабляет эту практику в отдельных сегментах.

Особенно сложное положение сохраняется у одиноких покупателей, людей с низкими и средними доходами и домохозяйств без капитала от продажи предыдущего дома. Более высокие зарплаты позволяют получить крупную ипотеку, но одновременно увеличивают платежеспособный спрос и поддерживают цены.

Появление бывших арендных квартир расширяет предложение для части покупателей, но не заменяет строительство доступного жилья рядом с рабочими местами, транспортом, школами и социальной инфраструктурой.

Национальный банк ожидает рост на 3–4%

De Nederlandsche Bank ожидает, что в 2026–2028 годах цены на жилье будут повышаться примерно на 3–4% ежегодно. Это заметно меньше темпов предыдущих лет.

Рост сдерживают более высокие ипотечные ставки, снижение потребительского доверия и дополнительное предложение бывшего арендного жилья. Одновременно заработная плата продолжает повышаться, поэтому кредитные возможности домохозяйств полностью не сокращаются.

Регулятор не ожидает заметного улучшения доступности. Цены, вероятно, будут расти примерно теми же темпами, что и максимальная сумма, которую домохозяйства могут занять. Увеличение дохода позволит оформить более крупную ипотеку, но значительная часть дополнительной покупательной способности перейдет в стоимость недвижимости.

На прогноз также влияют внешние риски. Повышение рыночных ставок и усиление экономической неопределенности могут замедлить спрос. Снижение ипотечных ставок или более быстрый рост зарплат, напротив, способны вновь ускорить цены.

Как сообщают эксперты International Investment, рост на 4,1% подтверждает охлаждение нидерландского рынка, но не его переход к доступному состоянию. Увеличение продаж и поступление бывших арендных квартир временно расширяют выбор, однако цены остаются значительно выше пика 2022 года, а продажи новостроек сокращаются. Главный риск заключается в том, что временный источник предложения иссякнет раньше, чем строительство обеспечит рынок достаточным количеством новых объектов. В этом случае рост цен может снова ускориться, а арендаторы одновременно столкнутся с дальнейшим сокращением доступного фонда.