«Сезон строгих правил»: как города по всему миру ужесточают краткосрочную аренду — и что это значит для гостей, хостов и инвесторов

Ещё вчера «квартира на пару ночей» казалась безальтернативной. Сегодня тренд разворачивается: мегаполисы по всему миру вводят реестры хостов, лимиты по дням, штрафы и технические блокировки объявлений. Латинская Америка не исключение — и вместе с ней ужесточения ускоряются в Европе и Северной Америке. Ниже — только проверенные факты, без преувеличений, с конкретными ссылками на официальные документы и авторитетные источники.

Латинская Америка: от регистрации до фактической «заморозки» выплат

Мехико, Мексика. 4 апреля 2024 года столичный Конгресс утвердил изменения в местный Закон о туризме: созданы обязательные реестры хостов и платформ, отчётность и новые обязанности для сервисов размещения (Airbnb, Booking и др.). Норма опубликована в «Официальной газете» CDMX и разъяснена правительством города и СМИ.

Осенью 2024-го Конгресс CDMX дополнительно одобрил ограничение на сдачу жилья через платформы не более чем на шесть месяцев в год; в 2025-м внедрение буксует из-за судебных оспариваний, что признаёт и пресса.

Буэнос-Айрес, Аргентина. С 2019 года действует Закон № 6.255: регистрация туристических краткосрочных объектов, обязанности платформ и админактива по приостановке/исключению из реестра при нарушениях. Город регулярно напоминает о действующих правилах на своём официальном туристическом сайте; в 2025-м опубликованы и актуальные регламенты к закону.

Бразилия. На федеральном уровне в 2024 году в Конгрессе обсуждался проект закона № 2795/2024 о «short stay», нацеленный на рамочную регуляцию аренды через платформы; ряд городов ужесточают локальные правила. В мае 2025-го мэр Сан-Паулу подписал новый декрет, ограничивающий «аренду в стиле Airbnb» в жилищных комплексах социального назначения и усиливающий надзор.

Куба. В начале 2025 года Airbnb приостановила выплаты хостам внутри страны и потребовала перевести расчёты на зарубежные банковские счета; календари у многих хозяев пропали, новые бронирования стали невозможны — фактически это «заморозка» сервиса для тех, кто получает деньги на кубинские реквизиты. Об этом сообщили независимые и отраслевые издания, в том числе El Toque/Havana Times, Cuba Trade и др.

Европа и Северная Америка: «правила игры» уже заданы

Нью-Йорк, США. С сентября 2023 г. действует Local Law 18: обязательная регистрация краткосрочной аренды, массовые снятия нелегальных объявлений; в 2024 г. эффект продолжился.

Барселона, Испания. Город в 2024 г. объявил о планах полностью запретить турквартиры к 2028-му — один из самых жёстких курсов в ЕС.

Париж, Франция. Базовые правила: сдавать основное жильё — максимум 120 ночей в год, обязательна регистрация; власти ведут системный контроль.

Амстердам, Нидерланды. Для «home sharing» — лимит 30 ночей в год и регистрационный номер; сверх лимита нужна лицензия.
UpperKey

Португалия. Пакет «Mais Habitação» ограничил новые AL-лицензии в ряде зон и усилил налого-административную нагрузку на STR-сектор с 2023–2024 гг.

Британская Колумбия, Канада. С октября 2024–мая 2025 гг. действует Short-Term Rental Accommodations Act: жёсткий принцип «основного места жительства» и расширенные полномочия по контролю.

Япония. Национальный закон о «minpaku» ограничивает сдачу нерегулируемых объектов до 180 дней в год, с регистрацией и требованиями к управляющим.

Почему это происходит

Муниципалитеты объясняют ужесточения давлением на рынок жилья, шумом и безопасностью, а также необходимостью честной конкуренции с гостиницами. Сводная картина по мировым практикам (регистрация, лимиты по дням, «primary residence», налоги/сборы) подтверждается отраслевой аналитикой.

Что делать гостям, хостам и инвесторам

Гостям:
— проверяйте, есть ли у объекта регистрационный номер/лицензия (Париж, Амстердам, Буэнос-Айрес и др. требуют это в описании объявления).
— в спорных юрисдикциях (CDMX) следите за статусом нормы: часть ограничений в 2025 г. всё ещё «в судах», условия могут меняться.

Хостам:
— оформляйте регистрацию и соблюдайте «лимиты по дням», чтобы избежать блокировок и штрафов. (CDMX — реестр хостов; Париж — 120 дней; Амстердам — 30 ночей).
— следите за платежной инфраструктурой: кейс Кубы показал, что санкционные и комплаенс-риски могут неожиданно остановить бронирования и выплаты.

Инвесторам:
— учитывайте «регуляторный риск» в модели: ограничения по дням, дополнительные налоги и сборы, риск судебных пауз/отмен (пример CDMX).

— диверсифицируйте: от STR к корпоративным, среднесрочным и гостиничным форматам, где регламент и операторская модель прозрачнее (пример ЕС и Канады — тренд на «primary residence» и лицензирование).