Краков и Варшава отстали по росту цен

Цены предложения на жилье во всех крупных городах Польши выросли за последние два десятилетия, однако самый слабый прирост зафиксирован в Ольштыне на первичном рынке и в Кракове на вторичном. Варшава, Вроцлав и Гдыня также оказались среди городов с наиболее низкой процентной динамикой. Это не сделало жилье в крупнейших агломерациях доступнее: невысокие темпы во многом объясняются дорогой исходной базой 2006 года.

Цены на жилье в Польше выросли во всех городах

Исследование охватывает период с третьего квартала 2006 года по первый квартал 2026 года и основано на базе цен жилой недвижимости BaRN Национального банка Польши. В выборку вошли столицы 16 воеводств и Гдыня. Показатели отражают номинальные цены предложения квартир в многоквартирных домах, выраженные в злотых за квадратный метр. В стоимость новостроек включен налог на добавленную стоимость.

Данные позволяют сравнить долгосрочную динамику первичного и вторичного рынков, однако не показывают реальную доходность владельцев недвижимости. В расчетах не учитываются инфляция, расходы на ремонт, налоги, содержание объекта, проценты по ипотеке и разница между первоначальной ценой предложения и фактической суммой сделки.

Ольштын показал минимальный рост цен на новостройки

На первичном рынке самый слабый процентный рост за неполные 20 лет зарегистрирован в Ольштыне. Средняя цена предложения увеличилась с 4 000 злотых за квадратный метр в третьем квартале 2006 года до 10 544,57 злотого в первом квартале 2026 года. Совокупный прирост составил 163,6%, что соответствует среднегодовому номинальному увеличению примерно на 5,1%.

Второе место занял Краков, где новостройки подорожали с 6 021 до 16 859,05 злотого за квадратный метр, или на 180%. В Познани цена выросла с 4 769,93 до 13 778,05 злотого, что соответствует увеличению на 188,9%.

В Гдыне стоимость нового жилья поднялась на 203,2%, в Варшаве — на 207,4%, в Катовице — на 216,8%, во Вроцлаве — на 225,1%, а в Гданьске — на 228,4%.

Самая высокая динамика среди исследованных городов зафиксирована в Белостоке. Первичное жилье там подорожало с 2 727 до 12 178,85 злотого за квадратный метр, или на 346,6%. Разрыв между Белостоком и Ольштыном достиг 183 процентных пунктов.

Такая разница связана прежде всего с исходной стоимостью. В 2006 году квартиры в Кракове, Варшаве, Гданьске, Гдыне и Вроцлаве уже стоили заметно дороже, чем в большинстве региональных центров. Поэтому сопоставимое увеличение цены в злотых давало этим городам более низкий процентный результат.

Краков стал последним по росту вторичного жилья

На вторичном рынке минимальная динамика зафиксирована в Кракове. Средняя цена предложения выросла с 7 114 злотых за квадратный метр в 2006 году до 16 566,48 злотого в начале 2026 года. Увеличение составило 132,9%, или около 4,4% в среднем за год без поправки на инфляцию.

Гдыня заняла второе место с приростом на 149,1%. Во Вроцлаве вторичное жилье подорожало на 157,5%, а в Варшаве — на 163,5%.

В абсолютном выражении варшавский рынок прибавил значительно больше многих региональных городов. Цена квадратного метра выросла с 7 179 до 18 919,02 злотого — почти на 11 740 злотых. К началу 2026 года Варшава оставалась самым дорогим вторичным рынком среди городов, представленных в базе.

Ольштын, занявший последнее место по росту новостроек, на вторичном рынке показал прирост на 189,9%. Квартиры подорожали с 3 414,43 до 9 898,40 злотого за квадратный метр.

Максимальное повышение на вторичном рынке произошло в Зелёна-Гуре. Цена выросла примерно на 324,5% — с 2 136,75 до 9 071,20 злотого за квадратный метр.

Медленный рост не означает низкую цену

Краков, Варшава, Вроцлав и Гдыня попали в нижнюю часть рейтинга одновременно из-за высокой стоимости жилья в начале исследуемого периода. Краков остается наиболее показательным примером: квадратный метр на вторичном рынке прибавил более 9 452 злотых, но процентный рост оказался самым низким среди 17 городов.

Ольштын выбивается из этой закономерности. В 2006 году город не относился к наиболее дорогим рынкам, но новостройки там подорожали слабее, чем в остальных городах. Одной статистики цен недостаточно, чтобы точно определить причину. На динамику могли повлиять масштабы строительства, численность и структура населения, уровень доходов, миграция и локальное соотношение предложения и спроса.

Рейтинг также нельзя использовать как готовый показатель инвестиционной привлекательности. Низкий процентный рост может отражать высокую исходную цену, слабый спрос, ограниченную ликвидность или сочетание нескольких факторов.

Польский рынок жилья замедлился в 2026 году

Долгосрочное повышение цен продолжается, но текущая ситуация отличается от периодов наиболее быстрого роста. Национальный банк Польши характеризовал цены на основных городских рынках в первом квартале 2026 года как преимущественно стабильные. Спрос оставался ослабленным, а в предложении девелоперов сохранялось большое количество непроданных квартир.

Более широкий индекс цен на жилье, который учитывает фактические покупки новых и существующих объектов домохозяйствами, показывает сохранение роста. В первом квартале 2026 года жилье в Польше подорожало на 5,9% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года и на 2,3% относительно предыдущего квартала. Средний показатель Европейского союза составил 5,1% в годовом выражении.

Строительная статистика указывает на неоднородную динамику предложения. За январь–май 2026 года в Польше ввели 76 200 квартир, на 0,5% меньше, чем годом ранее. Число начатых объектов сократилось на 0,2%, а количество квартир, получивших разрешения на строительство или зарегистрированные проекты, увеличилось на 16,3%. Рост разрешений может поддержать предложение позднее, но не означает немедленного выхода всех заявленных объектов на рынок.

Как сообщают эксперты International Investment, рейтинг показывает прежде всего силу эффекта высокой исходной базы, а не разделение польских городов на успешные и отстающие рынки. Краков и Варшава дорожали медленнее в процентах, но сохранили одни из самых высоких цен в стране и обеспечили крупный абсолютный прирост стоимости квадратного метра. Для оценки инвестиций необходимо сопоставлять фактические цены сделок, арендную доходность, ликвидность, местное предложение, демографию, стоимость кредита и накопленную инфляцию. Двадцатилетний номинальный прирост сам по себе не позволяет определить будущую доходность объекта.

FAQ

В каком городе Польши новостройки дорожали медленнее всего?

Ольштын показал минимальный прирост на первичном рынке. С третьего квартала 2006 года по первый квартал 2026 года средняя цена предложения выросла на 163,6%, с 4 000 до 10 544,57 злотого за квадратный метр.

Где слабее всего выросли цены на вторичное жилье?

Самый низкий показатель зафиксирован в Кракове. Вторичные квартиры подорожали на 132,9%, с 7 114 до 16 566,48 злотого за квадратный метр.

Почему Варшава и Краков оказались внизу рейтинга?

Оба города уже были одними из самых дорогих в 2006 году. Высокая исходная база уменьшает процентный показатель даже при значительном увеличении стоимости квадратного метра в злотых.

Означает ли медленный рост, что жилье в городе дешевое?

Нет. В первом квартале 2026 года Варшава и Краков оставались среди самых дорогих рынков Польши. Рейтинг сравнивает процентное изменение, а не доступность жилья.

Учитывает ли исследование инфляцию?

Нет. В базе представлены номинальные цены предложения. Для оценки реального изменения стоимости необходимо корректировать показатели на накопленную инфляцию и учитывать расходы владельца.

Чем цены предложения отличаются от цен сделок?

Цена предложения указывается продавцом или девелопером при размещении объекта. Фактическая цена сделки может быть ниже после переговоров, скидок или дополнительных условий продажи.

Продолжают ли цены на жилье в Польше расти в 2026 году?

Общенациональный индекс сохраняет положительную годовую динамику, но Национальный банк Польши отмечает стабильность цен на многих городских рынках, ослабленный спрос и значительный объем непроданного жилья.