Португалия утвердила новые меры по жилью

Португальские власти продвигают новый пакет жилищных мер, пытаясь одновременно нарастить предложение, снизить налоговую нагрузку на доступное строительство и сделать аренду более привлекательной для инвесторов и владельцев. Ключевые решения уже одобрены правительством и частично прошли парламент, а в центре пакета — сниженный НДС, налоговые льготы для арендного сектора, упрощение лицензирования и дополнительное давление на иностранный спрос через более высокий IMT для нерезидентов.

Какие меры Португалия одобрила для борьбы с жилищным кризисом

Совет министров Португалии утвердил пакет жилищных решений в рамках программы Construir Portugal. Правительство объявило о снижении ставки НДС до 6% на строительство жилья для продажи стоимостью до 648 тыс. евро, а в случае арендного жилья — для объектов с арендой до 2 300 евро в месяц. Этот режим действует до 2029 года. Одновременно власти повысили IMT при покупке жилья нерезидентами, исключив из этой категории португальских эмигрантов, а также отменили AIMI для домов, которые сдаются в аренду по ставкам до 2 300 евро в месяц.

В тот же пакет вошло увеличение налогового вычета по IRS для арендаторов: до 900 евро в 2026 году и до 1 000 евро в 2027 году. Для арендодателей с умеренной арендной платой правительство также снизило автономную ставку IRS с 25% до 10%, стремясь сделать рынок долгосрочной аренды более предсказуемым и привлекательным.

Что уже одобрил парламент Португалии

Часть фискального пакета уже прошла парламент. По данным правительства, парламент 9 января одобрил снижение НДС с 23% до 6% на строительство и реабилитацию жилья при цене продажи до 648 тыс. евро или аренде до 2 300 евро в месяц. Одновременно были утверждены увеличение вычета по IRS для арендаторов, освобождение от IRS и IRC для договоров аренды с умеренной ставкой, то есть на 20% ниже медианы соответствующего муниципалитета, а также освобождение от налога на прирост капитала при реинвестировании средств в жилье для умеренной аренды в течение пяти лет.

Парламент также одобрил создание нового режима Contratos de Investimento para Arrendamento, или CIA. Этот механизм предусматривает налоговые преимущества для инвесторов, которые строят, реконструируют или покупают недвижимость для сдачи в аренду на срок до 25 лет. По сути, Лиссабон пытается создать более долгий горизонт для институционального и частного капитала в арендном сегменте.

Как Португалия меняет рынок аренды и строительства

Пакет мер сочетает налоговые стимулы и административную либерализацию. Премьер-министр ранее анонсировал сокращение сроков и упрощение процедур в рамках Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, то есть в сфере лицензирования урбанизации и строительства. Это важно для рынка, так как власти прямо связывают жилищный кризис не только с ценами, но и с задержками согласований, высокой стоимостью финансирования и слабым темпом ввода нового предложения.

Правительство отдельно подчеркивает, что меры должны работать в связке с европейским финансированием и более широким курсом на рост предложения. По официальным данным, соглашение между Португалией и Европейским инвестиционным банком предусматривает кредитную линию на 1,34 млрд евро для расширения государственного жилищного фонда, включая строительство и реконструкцию около 12 тыс. домов с контролируемой арендой. Первый транш был оформлен на 450 млн евро.

Почему Португалия одновременно стимулирует строительство и повышает налоги для нерезидентов

Новая жилищная политика Португалии отражает двойной подход. С одной стороны, власти снижают налоговую нагрузку на строительство, умеренную аренду и долгосрочные инвестиции в жилье. С другой стороны, они усиливают IMT для нерезидентов при покупке жилья, явно пытаясь ослабить дополнительное давление спроса со стороны внешнего капитала. Официальное сообщение правительства не раскрывает в кратком анонсе точную новую ставку IMT, но сам принцип ужесточения для нерезидентов прямо подтвержден.

Такой баланс показывает, что Лиссабон старается не отказываться от инвестиционной привлекательности полностью, но хочет перераспределить стимулы в сторону тех проектов, которые увеличивают фактическое предложение жилья, особенно в сегменте доступной и умеренной аренды. Дополнительным сигналом стало публичное обещание премьера, что “правила не будут меняться посреди игры”, поскольку потеря доверия к рынку ранее рассматривалась как один из факторов снижения инвестиций в жилищный сектор.

Какой масштаб жилищной проблемы признает правительство

Португальские власти прямо говорят, что существующих объемов строительства и государственных программ недостаточно. В официальном сообщении о линии ЕИБ указано, что 26 тыс. домов, предусмотренных по RRF, не закроют весь спрос, а число заявок по программе 1.º Direito составляет около 59 тыс.; завершение этих решений должно быть обеспечено к 2030 году за счет ассигнований государственного бюджета.

Это означает, что текущий пакет нельзя рассматривать как разовую реформу. Скорее речь идет о последовательной модели, где налоговые послабления, инфраструктурное финансирование, административное упрощение и точечное ограничение внешнего спроса должны вместе сократить дефицит предложения на рынке жилья.

Как сообщают эксперты International Investment, новые меры Португалии показывают сдвиг от антикризисной риторики к более прикладной модели, где упор делается на стимулирование строительства, долгосрочной аренды и предсказуемости правил для капитала. Для инвесторов это означает, что рынок остается открытым, но регулятор все явнее дает преимущества тем стратегиям, которые увеличивают доступное предложение, а не просто участвуют в росте цен.

FAQ по теме

Какие новые жилищные меры утвердила Португалия в 2026 году?

Португалия одобрила снижение НДС до 6% на часть жилищного строительства и реабилитации, повышение налоговых вычетов по аренде, льготы для умеренной аренды, освобождение отдельных операций от налога на прирост капитала, новый инвестиционный режим CIA и упрощение лицензирования.

Что такое умеренная аренда в новых мерах Португалии?

Правительство определяет ее как аренду по ставке примерно на 20% ниже медианы соответствующего муниципалитета. Для таких договоров предусмотрены специальные налоговые льготы.

Сколько составит налоговый вычет по аренде для жильцов?

Лимит вычета по IRS увеличивается до 900 евро в 2026 году и до 1 000 евро в 2027 году.

Как изменился НДС на строительство жилья в Португалии?

Для части жилищных проектов ставка НДС снижается с 23% до 6%, если цена продажи не превышает 648 тыс. евро или арендная плата не превышает 2 300 евро в месяц.

Что Португалия делает для увеличения предложения жилья?

Помимо налоговых мер, страна использует кредитную линию ЕИБ на 1,34 млрд евро для строительства и реконструкции около 12 тыс. домов с контролируемой арендой, а также упрощает процедуры лицензирования.