RE:VALUE Awards назвала победителя в номинации«Лучший проект для инвестиций в Турции»

RE:VALUE Awards подвела итоги номинации «Лучший проект для инвестиций в Турции». Редакция International Investment назвала победителя, финалистов и обладателей специальных статусов.

Номинацию мы объявили в июле 2026 года: в дебютный лонг-лист вошли 16 проектов из Стамбула, Бодрума, Антальи, Аланьи и Измира.

Почему лучшая инвестиционная недвижимость в Турции — это отели

Гостиничный сектор власти считают стратегической отраслью экономики, а посуточная сдача квартир частниками составляла отелям прямую конкуренцию. 25 октября 2023 года в Турции приняли закон № 7464 «О сдаче в аренду жилых помещений в туристических целях». С 1 января 2024 года он вступил в силу и переписал правила игры.

Теперь любая аренда жилья сроком до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма. Нужно согласие всех собственников в доме, лицензия и регистрация каждого гостя в полицейской системе. Штрафы доходят до 1 000 000 лир, а иностранного владельца такого жилья — и даже его постояльцев — могут депортировать.

Эти риски отпугивают зарубежных инвесторов от привычной схемы «купил квартиру — сдаю сам». Выигрывают отели: частный инвестор покупает один номер и получает свою долю дохода. Сегодня это фактически единственный способ легально зарабатывать в Турции на краткосрочной аренде.

Критерии оценивания

Экспертное жюри разбирало каждый объект по шести критериям.

Капитализация актива

На каком этапе строительства находится проект и какие перспективы у района. Есть ли инфраструктурные драйверы роста — дороги, транспортные узлы, деловые кластеры.

Локация

Туристическая привлекательность территории, реальный спрос со стороны арендаторов и покупателей, объём конкурирующего предложения в округе.

Финансовые инструменты и снижение рисков

Гарантированный доход, программы обратного выкупа, рассрочки. И прозрачность финансовой модели — той самой схемы, по которой инвестор может проверить реальную доходность, а не просто поверить застройщику на слово.

Доходность от аренды

Здесь мы особо учитывали специфику турецкого рынка. Жёсткие ограничения на краткосрочную аренду для физических лиц дают решающее преимущество проектам, встроенным в гостиничную инфраструктуру или работающим под управлением международных операторов. Только они предлагают инвестору стабильный и легальный источник дохода.

ВНЖ и юридические преимущества

Возможность получить вид на жительство при покупке и другие правовые бонусы для иностранных владельцев.

Инфраструктура проекта

Один из решающих факторов доходности. Под неё в премии RE:VALUE Awards отведена отдельная номинация — «Лучшая отельная инфраструктура», итоги которой в 2026 году уже подведены.

Winner

Rixos Residences Istanbul

Победителем RE:VALUE Awards в 2026 году стал отель Rixos Residences Istanbul. Капитализация, локация, профессиональное управление, арендная модель, инфраструктура и юридические преимущества для иностранного инвестора — победу принесло именно сочетание всего перечисленного.

Rixos Residences Istanbul — часть более масштабного проекта Tersane Istanbul, реконструкции исторической территории на Золотом Роге. Это не отдельный жилой комплекс, а полноценный кластер mixed-use: резиденции соседствуют с отелями, ресторанами, общественными пространствами, культурной и коммерческой инфраструктурой.

Инвестор покупает не просто недвижимость, а актив в новой городской точке притяжения. По мере завершения Tersane Istanbul стоимость объектов имеет потенциал дополнительного роста — за счёт бренда Rixos, ограниченного предложения брендовых резиденций в историческом центре Стамбула и развития всей территории.

Локация на набережной Золотого Рога работает сразу на туристический, деловой и lifestyle-спрос. Объект не зависит от одного сезона, как большинство курортных проектов, и востребован круглый год. Tersane Istanbul позиционируется как новая городская дестинация, где соединяются история, культура, море и современная инфраструктура, — это усиливает ликвидность.

Модель владения понятная: управляет Rixos, в материалах проекта заявлена гарантированная доходность 7% сроком на 10 лет. Профессиональное гостиничное управление снимает с собственника операционку и даёт пассивный доход. Отдельный плюс — участие в программе Accor Ownership Benefits с привилегиями в отелях сети Accor по всему миру.

На фоне турецких ограничений для физических лиц это преимущество становится решающим. Инвестор получает доступ к отельному управлению и международной системе продаж. В обычном жилом проекте доходность часто зависит от самого собственника — здесь арендная модель заложена в концепцию.

Проект может заинтересовать иностранных покупателей, которые рассматривают недвижимость в Турции как основание для ВНЖ или гражданства. Всё зависит от стоимости лота, типа права собственности, статуса объекта и требований турецкого законодательства на момент сделки.

Rixos Residences Istanbul выигрывает не только за счёт бренда, но и за счёт масштаба Tersane Istanbul. Гран-при — не за один сильный параметр, а за совокупность: редкая локация, бренд, арендное управление, заявленная доходность, инфраструктура более крупного проекта и потенциал роста стоимости после завершения всего кластера.

Shortlisted

Le Méridien Bodrum Beach Resort Residences

Проект вошёл в шорт-лист как образцовый пример интеграции брендированных резиденций в действующий гостиничный комплекс. Резиденции здесь изначально часть работающего пятизвёздочного курорта под брендом Le Méridien, который входит в портфель Marriott International.

По росту стоимости проект уступает объектам на более ранних стадиях строительства: курорт полностью реализован, цена квадратного метра сформирована рынком luxury-недвижимости Бодрума. Поэтому мы рассматривали его прежде всего как инструмент сохранения капитала, а не как объект с максимальной капитализацией. Престижная локация, бренд Marriott и ограниченное предложение аналогов создают хорошие предпосылки для долгосрочного удержания цены. При этом ожидаемая доходность от отельного управления в 8–10% годовых для этого рынка и сегмента остаётся привлекательной.

Курорт занимает 33,6 гектара на частном полуострове Бодрума, в нескольких минутах от международного аэропорта Миляс-Бодрум, с собственной береговой линией и панорамными видами на Эгейское море. Владельцы резиденций и вилл получают профессиональное управление курортом. Объект введён в эксплуатацию, поэтому строительных рисков инвестор практически не несёт.

Гостиничная модель управления даёт стандартное для Турции преимущество — отсутствие ограничений на краткосрочную аренду. Инфраструктура:

приватный пляж длиной 650 метров;
рестораны и бассейны;
Vitalica Wellness & Spa и фитнес-центр;
детская и спортивная инфраструктура;
полный набор сервисов Marriott.

Desire Antalya

Один из самых интересных объектов среднего ценового сегмента. Большинство жилых комплексов строится по стандартной схеме, а этот изначально задумывался как гибрид резиденций и гостиничных апартаментов под управлением международного оператора. Инвестиционная модель и стала главным аргументом за включение в шорт-лист.

Комплекс расположен в Алтынташе — новой, активно развивающейся части Антальи, где сейчас строят дорожную, коммерческую и социальную инфраструктуру. Рядом международный аэропорт. Сложившиеся курортные районы стоят дорого, Алтынташ находится на более раннем этапе, поэтому потенциал капитализации мы оцениваем как один из самых высоких в среднем сегменте.

Предусмотрена опция гарантированной доходности — 10% годовых в ближайшие три года. Прогнозируемый рост стоимости актива до конца строительства составит 30–40%.

Главное отличие Desire Antalya — набор инвестиционных инструментов. Можно купить полноценную квартиру, можно гостиничные апартаменты, а можно долю в отдельном гостиничном юните. Порог входа заметно снижается. Гостиничной частью управляет Best Western Hotels & Resorts, что делает модель прозрачнее и снижает операционные риски.

Проект с самого начала проектировался как инвестиционный гостиничный комплекс с готовыми арендными программами — для турецкого рынка с его ограничениями это существенный плюс. Инфраструктура:

бассейны, SPA, сауна, хаммам, фитнес-зал;
ресторан и зоны отдыха;
rooftop-кинотеатр;
детские площадки;
коворкинг и консьерж-сервис;
подземный паркинг и зарядные станции для электромобилей.

TRYP by Wyndham İzmir Point Bornova

Один из самых интересных городских гостиничных объектов Турции. Курортные проекты зависят от сезона — этот делает ставку на круглогодичный спрос со стороны бизнес-аудитории, корпоративных клиентов и городских путешественников.

Отель расположен в Борнове, новой деловой и общественной точке роста Измира. Район позиционируется как новое «сердце» города: здесь сходятся крупные транспортные артерии и высокая деловая активность. Мы учитывали и опыт девелопера — он уже реализовал в этой же локации проект Point Bornova, что снижает девелоперские риски и подтверждает востребованность концепции. Ожидаемая доходность от отельного управления — 12–14% годовых.

Отель входит в состав многофункционального комплекса Point Bornova, из него есть прямой выход в торгово-развлекательный центр. Девелопер предлагает разные форматы участия и программы гарантированной доходности, подкреплённые практикой эксплуатации аналогичного проекта по соседству.

Управляет объектом Wyndham Hotels & Resorts — крупнейшая гостиничная сеть мира, более 9 200 отелей в 95 странах. Отель ориентирован не только на туристов, но и на командировки, выставки, деловые мероприятия, поэтому загрузка в течение года ровнее, чем у классических курортных проектов. Инфраструктура:

130 номеров;
ресторан сети Big Chefs;
конференц-залы и бизнес-центр;
фитнес-зал и коворкинги;
прямой доступ в торговый центр.

Editor's Choice

Caja by Maxx Royal

Статус Editor's Choice получил один из самых впечатляющих сверхдорогих проектов современного турецкого рынка. Победителем инвестиционной номинации он не стал, но заслуживает отдельного внимания — из-за уровня продукта, силы бренда и необычной концепции курорта.

Caja by Maxx Royal — не массовый инвестиционный продукт. Он рассчитан на узкий круг состоятельных покупателей, для которых приватность, сервис, архитектура и образ жизни важнее максимальной доходности или скорости роста цены. Поэтому мы выделили проект отдельной наградой, а не сравнивали его напрямую с остальными финалистами.

За последние годы Maxx Royal стал одним из самых узнаваемых дорогих гостиничных брендов Турции: курорты сети не раз входили в рейтинги лучших отелей страны и региона. Эта репутация переносится и на рынок жилой недвижимости под гостиничным брендом.

Проект расположен в бухте Хебиль на полуострове Бодрум. Закрытый клубный курорт с ограниченным количеством частных вилл — просторные террасы, панорамные виды на Эгейское море, отдельные зоны отдыха. Владельцам доступны личный консьерж, уборка номеров, ресторанный сервис, пляжный клуб, оздоровительные программы и вся инфраструктура Maxx Royal.

Caja by Maxx Royal мы рассматриваем как актив другого рода — не для заработка, а для образа жизни. Его ценность определяет не прогнозируемая доходность, а качество продукта, сила бренда и уровень сервиса, который уже проверен на гостиничном рынке.

Special Mention

Ritz-Carlton Residences Bodrum

Особое упоминание получает яркий пример жилой недвижимости под гостиничным брендом в высшем ценовом сегменте турецкого рынка. Награда отмечает не столько инвестиционную модель, сколько качество продукта, уровень бренда и необычное позиционирование.

Это закрытый клубный комплекс из 75 отдельных вилл на частном полуострове в бухте Тилкиджик, рядом с посёлком Ялыкавак. Первый отдельно стоящий жилой проект The Ritz-Carlton в Европе, Африке и на Ближнем Востоке — заметное событие для рынка дорогой недвижимости в регионе. Архитектуру разработало южноафриканское бюро SAOTA, известное частными виллами по всему миру.

Большинство жилья под гостиничными брендами строится многоквартирными зданиями. Здесь — только отдельные виллы с собственными бассейнами, террасами и приватными садами. Такой формат даёт максимум приватности и отвечает ожиданиям покупателей с очень высоким капиталом, на которых сегмент и рассчитан. Управляет комплексом сама The Ritz-Carlton в рамках долгосрочного сотрудничества с Marriott International. Владельцам доступны персональный консьерж, обслуживание резиденций, оздоровительная инфраструктура и пляжный сервис.

Вилл немного, территория закрытая, полуостров собственный, статус бренда высокий — по меркам Бодрума это дефицитное предложение. Такие объекты обычно легко продать в будущем. Для этой категории покупателей привлекательность определяется прежде всего сохранением капитала и владением редким активом.

Гран-при проект не получил: методология RE:VALUE Awards в первую очередь оценивает совокупную инвестиционную эффективность — потенциал роста стоимости, финансовую модель, доходность от аренды, снижение рисков. Но именно Ritz-Carlton Residences Bodrum редакция считает самым убедительным примером жилой недвижимости под гостиничным брендом высшего сегмента в Турции сегодня.

Вывод экспертов

Рынок Турции остаётся привлекательным для инвесторов, но успех сделки определяет уже не только локация или имя бренда. Работает сочетание факторов: юридическая модель, профессиональное управление, инфраструктура, потенциал роста стоимости и прозрачность инвестиционной схемы. Поэтому победителями премии становятся проекты, сильные сразу по нескольким критериям, а не по одному.