Рынок недвижимости ТОП-7 городов с самым высоким риском «пузыря» на рынке недвижимости

Рынок недвижимости, как правило, является одним из наиболее стабильных и важных элементов любой современной экономики. Швейцарский банк UBS опубликовал ежегодное исследование за 2019 год, в котором оценил глобальный рынок недвижимости в долгосрочной перспективе с целью отслеживания риска возникновения «пузыря» в разных городах мира.

Мюнхен. Оценка объектов на рынке недвижимости резко возросла благодаря сильной и диверсифицированной местной экономике, устойчивому приросту населения и дефициту предложения новостроек. Реальные цены более чем удвоились за последние 10 лет, в то время как арендные ставки выросли на 40%, — говорится в отчете UBS.

Торонто. Реальные цены на жилье в городе почти утроились с 2000 по 2017 год. Как и в Ванкувере, местные власти ввели в действие налоги для иностранных покупателей, контроль за арендной платой и ужесточение стандартов ипотеки для решения проблемы ухудшения доступности.

Гонконг. Подогретый высоким спросом инвесторов, общим положительным настроением и страхом упустить прирост капитала, реальный уровень цен в Гонконге с 2008 по 2018 год более, чем удвоился. Тем не менее, по словам аналитиков, более слабые экономические прогнозы охладили настроения покупателей в жилом секторе.

Амстердам зафиксировал самый сильный рост цен во всех городах в исследовании 2015 года. В среднем реальные цены увеличиваются почти на 10% в год, опережая темпы роста доходов.

Франкфурт. Рынок жилья во Франкфурте за последние 10 лет характеризовался ускорением роста цен, который ежегодно опережал средний показатель по стране. В прошлом году реальные цены выросли на 11%, что является самым высоким показателем среди городов, описанных в отчёте.

Ванкувер. Всего за пару кварталов темпы роста цен в годовом исчислении изменились с 10% до минус 7%. Высокая оценка и чрезмерная доступность делают рынок уязвимым даже для незначительных изменений спроса.

Париж. Реальные цены на жильё во французской столице достигли нового исторического максимума после пятипроцентного роста за последние четыре квартала.

7 мировых мегаполисов из 24 исследованных оказались под угрозой того, что цены на квадратные метры неоправданно завышены.



За исключением Милана, в целом, в городах Еврозоны наблюдался самый сильный рост цен за последние четыре квартала, обусловленный сильным экономическим ростом в прошлом году и низкими процентными ставками. Следовательно, индексные баллы этих городов еще более возросли. Цены в Мюнхене, Амстердаме, Франкфурте и Париже в настоящее время находятся в зоне риска возникновения пузырей и достигли рекордных максимумов. Рынок жилья восстанавливается в Мадриде и Милане, но все еще находится на более ранней стадии цикла. В целом влияние более низких ставок по ипотечным кредитам будет ослаблено. Ожидаемое замедление экономического роста, в частности, в Германии, станет проверкой для текущего уровеня цен.

Остальная Европа. В отличие от других городов в Еврозоне, показатели индекса Лондона и Стокгольма за последний год снизились. В то время как проблемы доступности, политическая неопределенность и менее благоприятный налоговый режим оказывают давление на цены на жилье в Лондоне, цены на недвижимость в Стокгольме пострадали от ужесточения правил по ипотечной амортизации. В Цюрихе же рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам и быстро растущая экономика привели к росту стоимости. И по цене, и по индексу Цюрих превзошел Женеву. Однако ожидается, что строгие правила кредитования и растущая доля вакансий на рынке аренды на периферии ограничат перспективы цен в Швейцарии в целом.

Основные факторы, благоприятствующие развитию городской недвижимости, такие как урбанизация, цифровая революция и искусственные ограничения предложения, остаются в силе. Однако цены значительно опередили доходы в последние годы. Низкая доступность уже создает один из самых больших рисков для стоимости недвижимости в городских центрах. Если работники не могут позволить себе квартиру с разумным доступом к местному рынку труда, привлекательность и перспективы роста рассматриваемого города снижаются.

Количество лет, в течение которых квалифицированный работник должен работать, чтобы иметь возможность купить квартиру площадью 60 м2 недалеко от центра города.



Покупка квартиры площадью 60 м2 превышает бюджет людей, которые получают среднегодовой доход в высококвалифицированном секторе услуг в большинстве городов мира. В Гонконге даже те, кто зарабатывает в два раза больше среднего дохода города, с трудом могут себе позволить квартиру такого размера. Цены на жилье также не зависят от местных доходов в Париже, Лондоне, Сингапуре, Токио, Тель-Авиве и Нью-Йорке, где цены многократно превышают доходы. Недоступное жилье часто является признаком высокого инвестиционного спроса из-за жесткого зонирования и регулирования рынка аренды. Если инвестиционный спрос ослабевает, риск коррекции цен возрастает, а долгосрочные перспективы повышения цен уменьшаются.

Недвижимость в крупных городах не является более гарантией выгодного капиталовложения. Общая тенденция к урбанизации, а также растущий спрос на премиальные локации уже не гарантируют прирост капитала. Существенная разница между ценами на жилье и местными доходами ухудшают картину. В долгосрочной перспективе, отсутствие экономической жизнеспособности ведет к снижению инвестиционной привлекательности многих городов и способствует передислокации рабочих мест в пригород. Следовательно, потенциал для политического вмешательства на рынке недвижимости возрастает и влечет за собой риск негативных последствий для инвесторов. Таким образом, тем, кто планирует купить городскую недвижимость по высокой на данный момент стоимости, скорее всего, придется приспосабливаться к длительному низкодоходному периоду. Хотя исторические данные свидетельствуют о том, что в долгосрочной перспективе инвестиции в крупные города будут иметь смысл, как минимум, чтобы сохранить капитал с учетом инфляции, а экономический рост в регионе будет иметь решающее значение для процветания местного рынка недвижимости.