Рынок элитной недвижимости Дубая «ограблен», но до полного восстановления далеко

Фото: Jack Morton

За последние месяцы элитная недвижимость в Дубае была фактически разграблена покупателями, которые воспользовались самыми низкими за десять лет ценами и дешевыми кредитами. Однако говорить о полноценном восстановлении рынка недвижимости пока рано, считают эксперты. Об этом пишет Reuters.

Сейчас продажи роскошных вилл, квартир с видом на море и семейных домов стремительно растут, что вселяет новую энергию на рынок недвижимости. Но в разгар пандемии отмечалось резкое снижение активности, а за последние пять лет — спад. Арендная плата продолжает падать, а предложение представлено с избытком, поэтому путь к выздоровлению будет долгим для одного из крупнейших экономических двигателей ОАЭ.

Экономика Дубая, которая опирается на торговлю, туризм и международную репутацию регионального центра бизнес-услуг, в прошлом году пострадала от пандемии коронавируса, когда компании начали сокращать рабочие места. Ушли многие иностранные сотрудники, которые были необходимы для поддержки спроса в секторе недвижимости. Этот сектор, к слову, в 2019 году обеспечил 7,2% ВВП.

Тем не менее, за последние шесть месяцев рыночная активность усилилась после отмены карантина и комендантского часа. Снятие ограничений помогло стабилизировать цены на семейные виллы, роскошную пляжную недвижимость и гольф-клубы, говорят брокеры по недвижимости. Брокер Мэтью Байт, чье агентство Nest в основном занимается элитными виллами, говорит, что в последние месяцы бизнес стал намного более динамичным, поскольку местные жители и иностранные гости воспользовались возможностью для покупки.

«У нас огромный приток туристов — многие люди приехали в Дубай», — признался Байт.

Хотя большая часть мира снова ввела ограничения на коронавирус в этот зимний туристический сезон, Дубай принял посетителей, а ОАЭ начали одну из самых быстрых кампаний вакцинации в мире. Но в то время как цены на роскошные виллы стабилизировались, цены на квартиры в эмирате в целом продолжали снижаться в основном в феврале, согласно данным индекса цен ValuStrat.

Кредитный аналитик S&P Сапна Джагтиани ожидает, что рынок недвижимости Дубая восстановится до уровня, предшествующего пандемии, примерно в следующем году.

«Цены упали на 40%-50% по сравнению с последним пиком в 2014 году, поэтому мы считаем, что восстановление цен на аналогичных уровнях будет медленным и долгим», — заявила она.

По ее словам, арендная плата в конце 2020 года была примерно на 5-10% ниже, чем во время последнего обвала рынка десять лет назад.

Даже до пандемии долгосрочные экономические тенденции в ОАЭ пошли на убыль после обвала цен на нефть в 2014 и 2015 годах, считает Кристофер Пейн, главный экономист Peninsula Real Estate, инвестиционно-аналитической компании из ОАЭ. «Снижение цен на нефть также влияет на население — людям приходится сокращать расходы, некоторые теряют работу и уезжают из страны», — сказал он.

Низкие цены, смягченные условия ипотеки и желание иметь более просторную недвижимость после пандемии, навязавшей модель с работой на дому, подталкивают продажи на вторичном рынке в Дубае к рекордным максимумам с сентября. Преобладание сделок на вторичном рынке — это фундаментальное изменение на рынке Дубая: в прошлом доминировали продажи новых проектов, но многие предприниматели отложили или остановили новые проекты в прошлом году.

Несмотря на оптимизм по поводу растущего спроса в некоторых сегментах рынка, переизбыток предложения остается ключевой проблемой. В течение многих лет предложение превышало спрос на новые дома и квартиры на рынке, где большинство участников — иностранцы.

«Дисбаланс между спросом и предложением, вероятно, усилится в 2021 году. Это приведет к увеличению уровня предложения, особенно в следующие 12-18 месяцев, и все более ограниченному спросу. Компаниям и работающим людям придется справляться с сокращением числа сотрудников, и, в конечном итоге, репатриации безработных», — сказано в отчете компании по недвижимости Asteco.

Прогнозы по предложению на 2021 год разнятся. Консалтинговая компания по недвижимости Knight Frank наблюдает за «историческими уровнями» нового предложения, которое появится в этом году примерно с 83 000 зданий в Дубае по сравнению с 35 808 в прошлом году, а Asteco ожидает около 41 500 домов в этом году по сравнению с примерно 34 050 в 2020 году.

«Некоторые рыночные индикаторы будут выглядеть лучше в 2021 году, например, рост ипотечных кредитов в Дубае и т.д. Но вызовет ли это восстановление? Возможно, что нет. Мы считаем, что основной фактор, который вызовет восстановление — это сокращение предложения», — считает Джагтиани.

Ранее мы писали, что по данным компании JLL, цены на жилье в Дубае продолжат падение в 2021 и 2022 годах.