Последний курорт Украины: сколько стоит недвижимость в Одессе летом 2022

Одесская область осталась единственным приморским регионом Украины, где не велись активные боевые действия (за исключением острова Змеиный в Черном море, который административно относится к этой области и который до 30 июня находился под контролем российских военных).

Несмотря на периодические обстрелы военной инфраструктуры региона, Одесса остается сравнительно безопасным местом, поскольку имеет стратегическое международное значение как последний порт, откуда возможна транспортировка украинского зерна, от которой сильно зависит продовольственная безопасность региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка). Поэтому сейчас безопасность перевозок стала объектом ряда международных договоров, благодаря чему Россия значительно снизила свою боевую активность в этой части Украины.

Следствием повышения уровня безопасности стало возвращение активности на рынок недвижимости последнего украинского морского курорта и рост цен на квартиры и дома даже в долларовом исчислении. Так, с начала года жилье на первичном рынке недвижимости подорожали более чем на 36% в гривне. Причем основной рост пришелся на нынешнее лето, как раз когда начались международные переговоры о безопасности в этой (западной) части Черного моря. Большая часть роста приходится на инфляцию украинской национальной валюты, но часть все-таки вызвана повышением интереса к одесской недвижимости со стороны жителей областей, охваченных боевыми действиями.


В конце января (последнего мирного месяца) средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Одессе составляла $581. Сейчас этот показатель составляет $793$. Такие данные приводит профильный портал Realting со ссылкой на украинских риелторов. Самый дорогой район города – Приморский, где средняя цена составила $1180/м². Самые дешевые апартаменты и виллы можно купить в Суворовском районе – в среднем за $611/м². Ориентировочная стоимость 1-комнатной квартиры в Одессе составляет $40 000, 2-комнатной – $60 000, 3-комнатной – $75 000.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса достигла $842/м². А первичная недвижимость премиум-класса только подорожала в среднем с $1220 до $1465. Причем подорожала буквально за месяц после подписания договоров о разблокировании одесского порта. А еще в первом полугодии Одесская область была одним из самых быстро дешевеющих (в долларовых ценах) рынков, когда многие застройщики, учитывая высокую рискованность подобных вложений, регулярно предлагали скидки.

Кроме очевидных главных причин гривневого подорожания – инфляции гривны и возвращении ощущения безопасности в регион, эксперты International Investment называют такие факторы, как подорожание строительных материалов, сложности во всех отраслях логистики, снижение предложения на первичном рынке: если в начале года можно было приобрести квартиру в 172 новостройках, то уже в середине 2022 года предлагалось только 105.


Вторичный рынок, как правило, более остро реагирует на все изменения. В период с марта по май 2022 года в Украины появился продавец распространенного нового типа: местные жители, уезжающие подальше от боевых действий и продающие свои квартиры со скидками до 30% и более – по $12 000 и даже ниже. Многие (самые рисковые) инвесторы не упустили такую возможность получить сверхприбыль. На украинском рынке до сих пор совершается много таких сделок, однако это временное окно возможностей быстро закрывается. Многие такие продавцы снимают свои объявления, снова выравнивая спрос и предложение и несколько снижая рыночную нестабильность.

После моратория на продажу недвижимости (с февраля по май) работа реестров была возобновлена, а риелторам возвращена возможность регистрировать сделки. Но без некоторых ограничений не обошлось. Например, запрещено продавать имущество, полученное менее 30 дней назад (исключение составляет наследство); продажа по доверенности, заключение договоров купли-продажи только в районе нахождения объекта и т.д. Все эти ограничения в основном как раз и направлены на предотвращение спекуляции.

Основной спрос на вторичном рынке Одессы после возобновления работы реестров недвижимости сейчас обеспечивают переселенцы, имеющие возможность купить квартиру, а не арендовать. При этом стоимость проживания в городе у моря остается на прошлогоднем уровне (а в долларовых ценах на продукты первой необходимости даже немного снизилась). Кроме того, риелторы прогнозируют, что отложенный спрос накопится достаточно для того, чтобы покупатели вернулись на «мирные» локальные рынки Украины, а предложение упало.