Рынок недвижимости США нормализуется только к 2024 году

2022 год был испытанием для экономики Штатов – инфляция достигла 40-летнего максимума, а процентная ставка взлетела в два раза и стала выше 7%. Все это привело к тому, что американский рынок недвижимости замедлился и эксперты заговорили о возможном охлаждении и даже крахе рынка. Специалисты Национальной Ассоциации риелторов США (NAR) не разделяют негативные прогнозы. В недавнем материале они заявили, что в 2023 году рынок США скорее нормализуется, чем обрушится, а к 2024 году и вовсе восстановится от потрясений 2022 года. Ниже мы приводим некоторые аргументы, составленные специалистами NAR в пользу оптимистичного прогноза, а также альтернативный взгляд на обстановку американского рынка.

Ставка по ипотеке стабилизируется, цены перестанут падать

Эксперты NAR отмечают, что на некоторых рынках жилья в 2023 году может наблюдаться всплеск активности, особенно если ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться с недавнего максимума в 7%. «Поскольку ипотечный рынок нормализуется, у ставок появится возможность еще больше снизиться», — сказал главный экономист NAR Лоуренс Юн, добавив, что вероятнее всего ставки по ипотечным кредитам будут установлены на уровне 5,7% к концу следующего года.

Кроме того, ожидается, что предложение в 2023 году останется ограниченным, поскольку строительство жилья будет ниже среднего исторического значения, а желающих продать объекты станет меньше, считает Лоуренс Юн. Он пояснил, что текущие проблемы с предложением жилья предотвратят падение цен на жилье, хотя рост цен все равно замедлится. «Я вижу много обнадеживающих признаков начала следующего года», — добавил Юн. Цены на жилье в 2023 году, по некоторым оценкам, достигнут среднего значения в 385 800 долларов за объект, что на 0,3% больше, чем в 2022 году.

Еще один важный фактор влияния на рынок – активность продаж. Как показала статистика за 2022, активность на рынке упала на (-16,2%) по сравнению с 2021 годом. В 2023 году рынок продолжит замедляться, но не такими высокими темпами, считают в NAR. По их прогнозу замедление составит (-7%) в текущем году, при этом основной спад придется на первый квартал. Однако если инфляция продолжит замедляться, а ставки стабилизируются, это может вернуть на рынок больше покупателей и повысить спрос на жилье. Стоимость проданных объектов в 2022 году также упала на (-6%). В 2023 году стоимость продолжит падать, но к 2024 эксперты ожидают 15% годового роста.

Индекс потребительского доверия растет

Доверие потребителей в США понизилось до рекордного уровня в июне 2022, когда ставка по ипотеке продолжала расти, а инфляция не приходила в норму. Снижение ИПД означает, что население не готово к крупным покупкам и оценивает свое экономическое положение как нестабильное. К концу года мы видим повышение индекса потребительского доверия, однако сказать, что ситуация полностью стабилизировалась пока нельзя.

Главный экономист CoreLogic прокомментировала обстановку на рынке так: «Продавцы не хотят снижать цены. Покупатели видят заголовки, говорящие о том, что цены снизятся, но также они обнаруживают, что их покупательная способность уменьшилась из-за более высоких ипотечных ставок. Они задаются вопросом: «Должен ли я вообще выйти на рынок? Я могу потерять весь свой капитал».

Несмотря на небольшое повышение плавающей ставки по ипотеке, состоявшейся в январе 2023, индекс потребительского доверия продолжил расти, сообщает investing.com. Однако его значение все еще ниже, чем в январе 2022 года, когда ставка составляла 3,2%. Очевидно, что дальнейшее настроение и поведение покупателей будет зависеть от решений Федеральной резервной системы.

Альтернативное мнение

• Realtor.com® прогнозирует, что к концу 2023 года ставки по ипотечным кредитам составят в среднем 7,1%, что значительно выше прогноза NAR в 5,7%.

• В Национальной ассоциации домостроителей ожидают, что в 2023 году стоимость жилья начнет падать двузначными цифрами. Затем, «по мере улучшения экономики в 2024 году, рынок жилья постепенно выйдет из этого спада, который все еще продолжается в 2023 году». Аналитики основывают этот прогноз на депрессивных настроениях застройщиков, а также падении спроса из-за снижения покупательной способности граждан.

• В Bright MLS прогнозируют колебания от рынка к рынку, при этом наибольший риск снижения цен, по их мнению, возникнет в быстрорастущих городах эпохи пандемии — сообществах, в которых за последние два года наблюдался один из самых высоких уровней роста. «В местах, где покупатели завышают цены, им придется сбрасывать цены, а в некоторых местах они могут увидеть, что цены значительно упадут по сравнению с их пиком. Несмотря на это, почти на каждом рынке цены по-прежнему останутся выше уровня 2019 года», — говорится в заявлении компании.

Эксперты International Investment отмечают, что экономика США остается самой сильной в мире, и потрясения 2022 года не смогли нанести ей значительный урон. Кроме того, американский элитный рынок по-прежнему один из самых прозрачных и устойчивых. В этом сегменте аналитики прогнозируют 2% рост цен, а также повышение спроса за счет того, что в премиальном сегменте большинство сделок оформляется без использования ипотеки. Остальные сегменты рынка недвижимости США менее стабильны, однако в целом большинство экспертов дают положительные прогнозы по восстановлению активности, если не в ближайшие кварталы, то по крайней мере к 2024 году.