English   Русский  

Продажи жилья в Китае выросли впервые за два года

Продажи жилья в Китае выросли впервые за два года


Фото: Рxfuel


В январе-феврале 2023 года продажи жилой недвижимости Китая выросли на 3,5% в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2022. Bloomberg отмечает, что это первое увеличение с июня 2021 года. По площади продажи упали на 0,6% в годовом исчислении, но и это воспринимается позитивно, потому что ранее наблюдался двузначный спад.

В феврале 2023 года цены на новое жилье в 70 городах выросли на 0,3% относительно января, за исключением объектов, субсидируемых государством. Стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 0,12%. Национального бюро статистики Китая опубликовало данные за первые два месяца года, где отмечены следующие показатели:

национальные инвестиции в развитие недвижимости – 1,1 млрд юаней, годовое снижение 5,7% (1 юань = 0,15 долларов США по курсу на 21.03.2023);

инвестиции в жилую недвижимость – 1,2 млрд юаней (-4,6%);

площадь жилищного строительства – 5,2 млн кв. м, (-4,7%);

площадь новых домов, введенных в эксплуатацию – 135,6 млн кв. м (-9,4%).

Внутренние кредиты, выданные застройщикам, тоже упали на 15% в феврале 2023, но в 2022 было зафиксировано снижение на 25%. По инвестициям в прошлом году спад был тоже значительно больше – 10% (сейчас -4,7%), по строительству – 39% (в феврале -9,4%). Отрицательные параметры по остальным направлениям тоже демонстрируют резкое замедление с двузначных цифр падения.

Напомним, в 2022 году цены на новостройки Китая снизились в 54 городах. Крупные девелоперские компании разорились, произошли массовые заморозки строительства, а потом ипотечные забастовки. Еще осенью положение девелоперов Китая оставалось весьма сложным. Продажи ста крупнейших компаний упали более чем на 40%, банки почти прекратили кредитование, инвесторы перестали вкладывать средства в недвижимость. В декабре власти сменили курс, упразднили многие ковидные ограничения и решил отойти от политики «трех красных линий», которые вызвали волны дефолтов и спад на рынке недвижимости. Целевые показатели по долгу, капиталу и активам перестали использоваться при оценке заемщиков. Государственные банки объявили о потенциальном кредитовании на сотни миллиардов долларов для «высококачественных» застройщиков. Это практически сразу привело к изменениям. Уже в январе 2023 года, по данным China Index Academy, цены на первичный рынок жилья выросли в 12 китайских городах, в 100 снижение цен замедлилось.

Пока показатели строительства и инвестиций в жилую недвижимость продолжают снижаться, хотя и более медленно. Улучшение продаж еще не привело к росту инвестиций в жилье, которые, по оценкам экономистов, обеспечивают до 20% спроса в экономике Китая. Доверие покупателей остается низким. Главный экономист ING Groep NV Айрис Панг отметила, что для полного восстановления доверий необходимо, чтобы все недостроенные дома были отделаны на хорошем уровне, что по-прежнему вызывает беспокойство: «Следовательно, мы ожидаем, что положительный рост инвестиций в недвижимость вернется только в 2024 году».

Главный экономист Pantheon Macroeconomics Ltd по Китаю Дункан Ригли подчеркнул, что многие города по-прежнему находятся под серьезным давлением «из-за высоких запасов непроданного жилья и гораздо более слабого базового спроса на недвижимость», но он ожидает постепенного восстановления уже в 2023 году. Аналитик Китайского института исследований и разработок E-house в Шанхае Ян Юэцзинь уверен, что показатели января-февраля – это хорошее начало восстановление рынка недвижимости. Аналитик Ма Хонг из Института инвестиционных исследований Zhixin ожидает увеличения инвестиций застройщиков во второй половине текущего года. Аналитика Beike research institute Лю Лицзе согласен с тем, что уверенность компаний увеличилась после получения финансирования и изменения некоторых правил, но пока у застройщиков слишком много непроданных домов.

Market Watch пишет, что ошеломляющий политический разворот Китая значительно повлиял на рынок недвижимости, но на решение проблем потребуется довольно много времени. Ведь в 2022 году застройщики объявили дефолт по 140 различным облигациям на сумму в 50 млрд долларов. Цены на жилье обрушились, а многие игроки опасаются вновь заходить в Китай. Государственные девелоперы медленно выкупают слабеющие частные компании, чтобы консолидировать рынок, а потребители не спешат ничего покупать. Многие застройщикам придется пройти реструктуризацию и не все получат вложенные средства обратно. Бизнес в Китае остается рискованным. Доходность облигаций застройщиков улучшилась на несколько процентных пунктов (с 15 до 11%), но это не выглядит «безумно привлекательной» торговлей, как отмечают эксперты. Пока не просматривается надежной основы для быстрого восстановления. Основная часть инвесторов наблюдает за развитием ситуации и не спешит вкладывать средства в китайские проекты, которые пока еще выглядят сомнительными.