Рынок недвижимости Китая начал восстанавливаться

По данным CRIC, еще осенью 2022 года положение девелоперов Китая оставалось весьма сложным. Продажи ста крупнейших компаний упали более чем на 40%. Кризис усугублялась прекращением кредитования от банков и бегством инвесторов. Застройщикам становилось все сложнее привлекать средства и выполнять свои обязательства. В декабре ситуация начала меняться, а в 2023 году власти страны намерены вывести рынок недвижимости на новый уровень, ослабляя прежние ограничения и предлагая меры поддержки.

Китай отходит от политики «трех красных линий», которые вызвали волны дефолтов и спад на рынке недвижимости. Пекин ослабляет правила кредитования застройщиков и предоставляет займы. Целевые показатели по долгу, капиталу и активам теперь не используются при оценке заемщиков. Государственные банки объявили о потенциальном кредитовании на сотни миллиардов долларов для «высококачественных» застройщиков.

Напомним, президент КНР Си Цзиньпин еще в 2017 году заявлял, что дома предназначены для проживания, а не для спекуляций. Тогда цикл неконтролируемого кредитования и строительства привел к росту цен на жилье и угрожал сделать домовладение в крупных городах недоступным для многих простых китайцев. «Три красных линии» были введены в августе 2020 года, и вскоре выяснилось, что баланс большей части китайских застройщиков не соответствует этим нормам:

коэффициент «долг к активам» – не менее 70%;

«долг к капиталу» — не менее 100%;

«денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» — не менее единицы.

В 2021 году половина из 30 крупных застройщиков нарушали правила. Менеджер PineBridge Investments Энди Суен отметил, что из 28 девелоперов, которых он контролирует, 16 соблюдали принцип «красных линий» в 2021 году и только 13 в 2022. Изначально эти правила должны были действовать до середины 2023 года. Энди Суен уверен, что многие застройщики в любом случае не смогли бы достичь этой цели, потому что продажи замедлялись настолько, что они не могли реально уменьшить долю заемных средств. Продажи жилья в Китае падали более чем на 20% в течение шести кварталов подряд.

Квартальные продажи жилья, изменение в годовом исчислении (%)

В 2022 году цены на новостройки Китая упали в 54 средних и крупных городах из 70. Крупные девелоперские компании разорились, произошли массовые заморозки строительства, а потом ипотечные забастовки. В декабре власти сменили курс, начали отказываться от политики «нулевой терпимости» к ковиду, перестали называть свободные сделки с недвижимостью спекуляцией и заявили, что в 2023 году ожидается рост экономики на 5%.

Главный исследователь из Шэньчжэньского торгового союза Consumer Finance Дон Симяо пояснил, что на данных момент «три красные линии» бессмысленны, «никто больше не говорит об этом», но их можно возобновить, если потребуется сдерживать цены на недвижимость. Стоит отметить, что смягчение правил введено поздно для некоторых компаний. Это уже может не помочь, например, China Evergrande, чей дефолт более года назад привел к кризису ликвидности во всем секторе. Компания пропустила несколько сроков по реструктуризации обязательств на сумму $300 млрд, в результате чего стала рекордсменом по уровню задолженности на декабрь 2021 года.

По данным China Index Academy, в январе 2023 года цены на первичный рынок жилья выросли в 12 китайских городах, в 100 снижение цен замедлилось, и это показывает, что меры стимулирования дают результат. В Шанхае цены выросли с 0,01% в декабре до 0,04% в январе, Ханчжоу с населением более 10 млн человек наблюдается увеличение с 0,06% до 0,11%.

«Государственная поддержка сектора недвижимости будет продолжаться, а рынки жилья в крупнейших городах будут восстанавливаться в первую очередь, способствуя постепенной стабилизации в масштабах страны», — подчеркнули в CIA.

Эксперты International Investment отмечают, что у инвесторов, вложивших средства в китайскую недвижимость, появились шансы как минимум вернуть часть средств. Об окупаемости и прибыли пока речи не идет, впрочем, по всем прогнозам, ожидается рост цен. Другой вопрос, что покупательская способность населения сейчас находится на очень низком уровне, а власти могут вновь ввести ограничения, если увеличение покажется слишком значительным.