В Испании планируют ограничить аренду жилья для иностранцев

Власти Испании обсуждают сокращение мест для размещения туристов в самых популярных локациях, среди которых Барселона, Валенсия и Малага, а также Торревьеха, Бенидорм, Марбелья и Михас, пишет Murcia Today. Количество объектов для иностранцев сократят до 2%, чтобы снизить цены на аренду и сделать жилье доступным для испанцев. При населении 10 000 человек можно будет сдать не более 200 мест – по крайней мере, официально.

Собственникам недвижимости выгоднее работать с иностранцами, среди провинциальных столиц больше всего ориентированы на приезжих Кадис, Гранада, Малага и Аликанте. Самые востребованные, конечно, прибрежные курорты – например, Марбелья с населением 150 725 человек отвела 23,2% недвижимости под дома для отдыха, а еще там огромное количество отелей. А на популярном морском курорте Фуэртевентура, где живут около 28 000 человек, эта цифра еще выше, там предлагают 13 832 места для сдачи в аренду туристам, что составляет практически 50% от всего населения.

К концу 2022 году аренда жилья в Барселоне подорожала на 22% и достигла 19,4 евро за квадратный метр в месяц. В Мадриде цены увеличились до 16,5. Этот процесс продолжился и в 2023 году, в январе «квадрат» в Барселоне уже стоил до 23,2 евро – квартиру с 1 спальней сдавали за 1285 евро в месяц, с двумя – 1572. Три спальни обходились в 1722 евро, четыре – в 2180.

В начале мая 2023 года можно забронировать жилье в Барселоне через Booking за 2000-3000 евро, причем речь о бюджетных двухместных номерах. На Airbnb есть варианты и за тысячу, но это будет отдельная комната.





Ниже цены на сайте Fotocasa, стартуют с 900 евро, но больше вариантов за полторы-две тысячи.



Самые недорогие объявления можно найти на Idealista – от 650 евро, довольно много предложений за 800-850. Выбирать нужно тщательно, это может оказаться жилье в подвале, студия, комната. Много квартир без мебели или не в очень хорошем состоянии. Владельцы требуют депозит как минимум в размере месячной платы.







Есть и люксовые варианты – площадью 133 кв. м за 5000 евро и пятикомнатная (325 кв. м.) – 5850.



Портал Idealista отмечает, что за первый квартал 2023 года количество предложений жилья в аренду сократилось на 28% – по сравнению с аналогичным периодом 2019. Наибольшее снижение отмечено в городе Куэнка (-59%), затем следуют Барселона (-51%), Понтеведре (-48%), Валенсия (-45%) и Мадрид (-44%). Спад наблюдался также в таких популярных локациях как Аликанте (-33%), Малага (-33%), Севилья (-28%) и Бильбао (-24%). В городе Кастельон-де-ла-Плана рынок остался таким же, каким был 4 года назад, а еще в 10 столицах предложений стало больше, по этому параметру лидируют Уэска (+122%) и Кордова (+101%).



В Испании ощущают дефицит доступного жилья для аренды, поэтому правительство уже взяло на себя обязательство предоставить 50 000 объектов со стоимостью пониже. А 27 апреля 2023 года парламент одобрил закон о жилье (Ley de Vivienda), как сообщил портал El Рais. В соответствии с ним введут новые ограничения на повышение сначала по процентам, а затем лимит будут рассчитывать по специальному индексу – ниже уровня потребительских цен. Министр социальных дел Иона Беларра заявила, что при этом можно потерять некоторую часть доходов, зато выиграют люди. Министр транспорта Ракель Санчес подчеркнула, что закон может переориентировать всю жилищную политику.

Realting уточняет, что к категории крупных арендодателей теперь будут относиться владельцы не десяти объектов, как раньше, а более пяти. Для подобных лендлордов ужесточат требования. Планируется создать карту «стрессовых районов», в которых расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3% по сравнению с Индексом потребительских цен. Если арендодатель захочет заключить новый контракт на таких территориях, ему придется предоставить жилье на таких же условиях, какие были указаны в предыдущем договоре, на срок в три года. Ставка аренды в таких районах будет заморожена, а за все расходы, связанные с работой риэлтора, начнет отвечать собственник недвижимости, а не арендатор.
Предусмотрен повышенный ежегодный налог на недвижимость (IBI)в том случае, если дома или квартиры будут пустовать без причины более двух лет. Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150% (сейчас – 50%) и будет применяться к недвижимости, которая остается незанятой более двух лет без уважительной причины, и принадлежит владельцам не менее четырех объектов.

Инициаторы законопроекта предусмотрели не только запреты, но и бонусы. Некоторые владельцы смогут получить налоговые вычеты до 90%, условия следующие:

подписать новый договор аренды по цене хотя бы на 5% ниже предыдущей;

сдать жильё людям в возрасте от 18 до 35 лет;

отремонтировать недвижимость.

В разгар сезона вряд ли собственники захотят понижать цены, а вот в другие периоды возможность экономии способна вызвать больше интереса. Закон о жилье будет регулировать, среди прочего, процедуру выселения, причем владельцев не защитили от так называемых окупасов. Выселить людей, который захватили жилье, будет по-прежнему не просто, это серьезная проблема в Испании. Законопроект передадут в Сенат, предполагается, что там он будет рассмотрен в конце мая.

Эксперты International Investment отмечают, что цены на жилье в Испании находятся на пиковых значениях. Наиболее доходный вид инвестиций – дома с тремя спальнями – более 6%. Апартаменты и квартиры могут принести до 5%. Ранее наблюдался переизбыток предложения, но сейчас объемы снижаются. При окончательном утверждении новых проектов по снижению аренды сроки окупаемости могут увеличиться. Возможно, есть смысл рассмотреть варианты на других рынках недвижимости, где проценты дохода по аренде и последующей продаже выше.



Подготовила Татьяна Бородина