Сочи и Батуми – где лучше отдыхать и покупать недвижимость

Сочи и Батуми – мечта многих людей, желающих купить домик или квартиру на берегу моря. Одни ездят в такие места отдыхать, другие приобретают недвижимость для проживания, инвестиций или совмещая сразу несколько задач. Эксперты International Investment сравнили условия пребывания на российском и грузинском курортах и особенности элитной недвижимости.

Климат и экология

В Батуми немного теплее, чем в Сочи, но разница небольшая. Города расположены во влажной субтропической зоне, зимой от 5 до 14 градусов, летом 25 и выше. Оба города портовые, в них нет крупных промышленных предприятий, что позитивно влияет на экологию.
Главный минус Сочи – не решенный вопрос с канализацией, бытовые и хозяйственные стоки зачастую идут в море, что негативно сказывается на санитарной безопасности. Отдыхающие нередко страдают от отравлений из-за загрязнения акватории.
Летом 2022 года только за неделю регистрировали около 900 случаев заболеваний острыми кишечными инфекциями. И это в Сочи считается «нормальным явлением».

Значительная часть сочинских новостроек и курортных объектов не имеют подключения к центральной канализации и незаконно производят сбросы. Негативное влияние оказывают и аварии. В Краснодарском крае реализуется программа модернизации очистных сооружений, но в течение 2023 года должно завершиться только проектирование по пяти крупнейшим очистным сооружениям Сочи и новому комплексу в Якорной Щели. Полномасштабные строительные работы начнутся в 2024 году.

В Батуми все стоки проходят очистку, но на юге в Черное море впадает река Чорохи, которая размывает берега и несет мутную воду на центральные пляжи города. Такое загрязнение природного происхождения не опасно, но неприятно, поэтому местные жители оставляют городские пляжи приезжим туристам, а сами предпочитают купаться и отдыхать на пригородных пляжах – в районах Гонио, Квариати, Зеленый мыс, где пляжи и море отличаются большей чистотой, а вода – прозрачная.

Авиационное сообщение

До недавнего времени попасть в Сочи россиянам было намного проще, а для иностранцев после 24 февраля 2022 года город стал менее доступным – в связи с санкциями и отменой прямых рейсов во многие государства. Батуми открыт для гостей со всего мира, но гражданам РФ приходилось с лета 2019 года, когда отменили прямое авиасообщение между Россией и Грузией, добираться кружными путями – через Азербайджан, Армению и Турцию. Весь этот период отсутствовали пакетные туры в Грузию, что оказало негативное влияние. Впрочем, граждане РФ в большом количестве приезжали в страну самостоятельно и остались лидерами среди иностранцев, посещающих Грузию. В 2022 году всего туристов было 5,4 млн, а россиян – 1 087 257, рост в годовом исчислении составил 410,5%. В первом квартале 2023 года Грузию посетили 1 208 462 международных путешественника – на 109,6% больше, чем за аналогичный период 2022.

С 15 мая 2023 года запрет на полеты из России отменен, как, кстати, и визовые режим для граждан Грузии. Две компании уже перевозят пассажиров из Москвы в Тбилиси и в обратно. С 10 июля появятся рейсы из Москвы в Кутаиси и из Сочи в Тбилиси. От этих городов до Батуми добраться очень просто. Аналитики прогнозируют новый скачок по потоку отдыхающих из РФ.

И Сочи, и Батуми имеют развитое авиационное сообщение, но главный сочинский аэропорт Адлер в 2022 году изменил полетную программу, многие зарубежные направления стали недоступны. На юге России с началом боевых действий закрыли 11 аэропортов, в том числе в Краснодаре и Анапе. Значимость и нагрузка терминала Сочи за счет этого возросла, он стал мультимодальным хабом, но число направлений по-прежнему ограничено.

Между тем аэропорт Батуми вошел в десятку лучших в Восточной Европе, о чем свидетельствует World Airport Awards 2023, вдобавок недалеко находятся еще два международных терминала – в Кутаиси и Тбилиси, которые тоже, кстати, вошли в ТОП-10 наиболее удобных, современных и клиентоориентированных. И Сочи, и Батуми имеют хорошо развитое автотранспортное и железнодорожное сообщение с другими муниципалитетами и регионами в своих странах.

Особенности рынка недвижимости

В Сочи цены в категории «комфорт» и «бизнес» порою выше, чем в «премиуме» Батуми. При этом наполнение может быть скромнее. Стоимость в двух первых сегментах варьируется от 4 400 долларов и почти до 9 000 за квадратный метр. Элитные ставки стартуют на российском курорте от 10 000. Значительное влияние на цену оказывает расположение рядом с морем и важными объектами. Ниже представлены цены и описание некоторых объектов Сочи:

ЖК «Кислород», бизнес – от 8,03 млн до 29,88 млн ₽ ($89 000 – 332 000 по курсу от 04.07.2023). Цена квадратного метра – от 339 000 до 579 400 ₽ ($3 767 – 6 438). 19-этажные дома, квартиры без отделки. Инфраструктура – детские и спортивные площадки, парковки, в том числе подземная, огороженный периметр, видеонаблюдение.

ЖК «Фрукты», комфорт – от 14,95 млн до 32,65 млн рублей ($166 111 - 363 000). Цена квадратного метра – от 402 900 до 533 300 ₽ ($4 477-5 925). Позиционирование с локацией на 5+, федеральная территория Сириус, Олимпийский парк и море в 5 минутах. Дома в 12 этажей, черновая отделка. Объекты на территории – детские площадки, парковка, места для отдыха. Огороженный периметр, видеонаблюдение, пропускная система.

RAMADA RESIDENCE BY WYNDHAM – номер площадью 28 метров от 15 млн рублей ($166 000), квадратный метр – около 6000 долларов. Это закрытый премиум отель в 12 этажей на расстоянии 350 м от моря. Внизу будет двухуровневый подземный паркинг, на первых этажах ресепшн и лобби- бары, на крыше – панорамный ресторан. Запланирован также спа-центр на 1000 кв. м с фитнес-залом, крытым бассейном и открытым подогреваемым. Номера продаются с ремонтом, сантехникой и мебелью. К комплексу, территория которого займет 3,5 га, подведены все коммуникации.

ЖК «Камелия», премиум – от 40 млн до 105 млн ₽ ($445 000 – 1 167 000). Цена квадратного метра – от 795 455 до 1 044 444 ₽ ($8 839 – 11 605). Два корпуса от 3 до 7 этажей. Без отделки. Объекты на территории жилого комплекса: детские площадки, рестораны, SPA-центр, бассейн, парковки. Огороженный периметр, видеонаблюдение, пропускная система, круглосуточная охрана, консьерж, сигнализация.

Grand Cascade, премиум – от 50,12 млн до 113,5 млн ₽ ($557 000 – 1 262 000). Цена квадратного метра – от 1 591 284 до 2 379 343 ₽ ($17 681 – 26 437). Пятизвездочный гостиничный комплекс на 140 апартаментов. Шестиэтажный корпус, чистовая отделка с дизайнерской мебелью, встроенной бытовой техникой, СПА-комплексом, рестораном высокой кухни на крыше, открытые террасы, видом на море. Охраняемая территория с реликтовыми субтропическими растениями.

MANTERA Seaview residence, премиум – от 175,04 млн до 289,88 млн ₽ ($1 945 000 – 3 222 000). Цена квадратного метра – от 3 214 848 до 3 277 955 ₽ ($35 720 – 36 422). Многофункциональный комплекс из двух восьмиэтажных корпусов расположен на федеральной территории «Сириус». Инфраструктура – рестораны, бассейны, фонтаны, зеленые аллеи, спортивные площадки, парковки. Приватная территория вокруг резиденции площадью более 10 га.

В Батуми недвижимость в проекте Alliance Centropolis с ремонтом стоит 2800-5320 долларов. В этом объекте объединены пятизвездочный отель, апарт-отель и выставочный центр. Среди элементов инфраструктуры подземная парковка, SPA и фитнес центр, бассейн, казино, ресторан, лаундж зона и бар, офисные помещения, выставочный центр, детская площадка, развлекательный центр.

В апартаментах Alliance Privilege на проспекте Руставели предусмотрены фитнес-центр, SPA, бар, ресторан, конференц-зал, казино, бассейн, детский развлекательный центр – цена с отделкой 3900-5320 долларов за кв. м.

В престижном районе Батуми – Гонио сейчас строится целый курортный город из четырех брендированных отелей и резиденций формата All Inclusive. В комплексе Wyndham Grand Residences Batumi Gonio запланировано 1055 комфортабельных номеров и 75 объектов инфраструктуры, можно будет отдыхать, лечиться, заниматься спортом, хорошо продуманы также локации для досуга взрослых и детей, деловые зоны. Это одни из крупнейших проектов мирового отельного лидера Wyndham Hotels & Resorts в восточном полушарии. Вот лишь некоторые из элементов инфраструктуры:

три SPA-комплекса с русской, финской и японской банями, а также с хаммамом и саунами;

два закрытых и четыре открытых бассейна с барами, аквазоной и горками;

два фитнес-центра;

12 ресторанов, кафе и баров;

винный и чача-дома с дегустационными залами;

библиотека и вертолетная площадка;

зона коворкинга, 4 переговорные комнаты и конференц-зал;

детские площадки, комнаты, кафе, клуб с аниматорами и няней, веревочный парк, скалодром.

Цена – от 2 800 долларов за квадратный метр.

Ранее International Investment опубликовал исследование недвижимости Батуми, где перечень более широкий и особенности каждого объекта описаны более подробно. Отметим, что у большей части девелоперов Батуми нет опции по продаже элитных объектов без ремонта. Стоимость квадратного метра с отделкой тоже может варьироваться – от 1250-1650 долларов до 4000 и выше. Застройщики нередко обговаривают предложения с мебелью и без, от чего цена тоже меняется. Например, без мебели 1950, с обстановкой – 2100 долларов за квадрат или 2100 и 2600. При этом за 2500-3000 долларов могут предлагать и недвижимость, которую еще предстоит обустраивать. Цена зависит от материалов, расположения, инфраструктуры.

Как видим, отличие в ценах весьма существенное. Стоит отметить, что с 2021 года в Сочи действует мораторий на новое строительство и поэтому объем первичного рынка очень мал. На фоне дефицита и выросли цены на элитное жилье. Возможно, ситуация изменится в следующем году, когда примут новый генплан. Многое будет зависеть и от ситуации с Украиной. Ведь сейчас инвесторы очень ограничены в вариантах вложения средств, и на рынке недвижимости Сочи проявляют активность в основном россияне. В Батуми иная ситуация. Туда могут свободно приехать жители любых стран, сделки с иностранцами разрешены, никаких ограничений нет. Цены намного ниже, а доходность зачастую выше.