В Каталонии могут отменить туристические лицензии на 100 тысяч квартир

Представитель группы In Comú Podem (ECP) Дэвид Сид Коломер зарегистрировал законопроект, который коснется почти 100 тысяч объектов недвижимости. Об этом сообщается в официальном бюллетене парламента Каталонии. Если инициативу одобрят в парламенте, то это кардинально изменит рынок аренды жилья для отдыха.

Левая коалиция En Comú Podem (ECP) предлагает не только прекратить выдачу новых лицензий для туристических апартаментов, но и отозвать уже тысячи действующих, а также ввести целый ряд запретов, отмечает Idealista. Законопроект под названием «Proposició de llei de regulació de l'ús turístic dels habitatges» предусматривает жесткое регулирование сферы краткосрочной аренды. В документе сказано о запрете размещения в зонах повышенной опасности и в зонах с «напряженным рынком жилья». Власти должны будут определить список подобных районов. Для строительства недвижимости для туристов потребуется получать лицензию. Это будет возможно только в том случае, когда подобное жилье предусмотрено градостроительным планированием.

Другие нюансы законопроекта:

нельзя совмещать жилье для туристического использования и обычного проживания;

под запрет попадет сдача части жилья – например, комнаты в квартире;

лицензии будут выдавать лишь на три года с дальнейшим продлением при согласовании с градостроительной комиссией.

Отмечено, что предусмотрен трехлетний переходный период для уже существующих туристических лицензий с даты вступления закона в силу. Владельцы таких разрешений смогут получить новый документ, если жилье будет соответствовать указанным требованиям. В противном случае они не смогут претендовать на лицензию, причем о финансовой компенсации в законопроекте не говорится.

Юрист Ксавье Юнкера пояснил, что предлагаемая реформа выведет с рынка аренды большое количество жилья. «Если лицензии, выданные на основании действующей нормативной базы, будут отозваны, должна быть уважительная причина, и отзыв должен сопровождаться соответствующей компенсацией, – подчеркнул он. – И это не может заключаться в том, что владельцам лицензий будет разрешено эксплуатировать свои квартиры еще некоторое время после вступления в силу нового закона. Компенсация должна компенсировать прекращение права, которое было отозвано».

Кроме того, как отметил Юнкера, сейчас по этому вопросу готовит решение Европейская комиссия, решение будет иметь обязательную силу для государств-членов. Ирландию, парламент которой рассматривал предложения по урегулированию рынка аренды, предупредили, что лучше воздержаться от рассмотрения. Скорее всего и Испании предложат соблюдать приоритет нормам ЕС, которые примут в ближайшие месяцы. она должна воздержаться от их рассмотрения, чтобы отдать приоритет норме, которая должна быть принята в ближайшие месяцы и которая будет применяться на всей территории Союза.

В Каталонской федерации туристических квартир (FEDERATUR) напомнили, что в течение многих лет правительство автономии изучало возможность принятия мер в сфере туристических квартир, хотя до сих пор они были больше сосредоточены на ограничении новых лицензий, чем на исчезновении существующих. «Полтора года назад в законе о сопровождении бюджета на 2022 год уже предусматривалось прекращение действия лицензий в проблемных муниципалитетах, но это не удалось, потому что поправки были недостаточно обоснованными», – уточнил Дэвид Риба, президент FEDERATUR. В федерации сожалеют, что туристический сектор оказался в центре политических предложений и считают это бессмысленным, поясняя, что индустрия не может быть виновной в жилищном кризисе, который разразился в стране. Риба уверен, что подобные законодательные инициативы вредны не только для туризма, но и для многих семей, у которых есть квартиры для сдачи в аренду. Их хотят лишить дополнительного дохода.

В Каталонии в настоящее время насчитывается 97 649 единиц жилья для отпуска, расположенных в основном в провинциях Барселона, Жирона и Таррагона, что составляет всего 2,5% жилого фонда всего автономного сообщества. В случае Барселоны уровень еще ниже – 1,14%, 9 470 домов турназначения из 827 000 от общего числа. Несмотря на это, в Ассоциации туристических квартир Барселоны Apartur уверяют, что туристические квартиры приносят 6% ВВП Каталонии. «Это большая занятость, большая активность и множество социальных услуг, которые оплачиваются за счет собираемых налогов», – заявил президент Ассоциации Алькантара-Гарсия и добавил, что только в столице Каталонии каждая туристическая квартира приносит более 1500 евро налогов в месяц. В этом секторе задействованы управляющие компании, ремонтные, декораторы, разработчики программного обеспечения, прачечные, клининговые организации.

Крупные ассоциации также напоминают, что на туристическое жилье приходится 46% предложений, это более полумиллиона мест. Недавнее исследование Fevitur показвает, что экономический вклад жилья для отдыха в стране в целом в 2022 году составил более 20 миллиардов евро, включая расходы на проживание и другие расходы, такие как питание, покупки или отдых.

Многие эксперты считают законопроект «политической шумихой», которая делается ради выборов и не имеет особого смысла. Отмечается, что вероятность принятия закона резко снизилась после прошедших автономных и муниципальных выборов в Испании. В Каталонии En Comú Podem не будет иметь такого веса как прежде, а мэр Барселоны Ада Колау, «видевшая едва ли не в каждом арендодателе спекулянта», лишилась своего поста.

Между тем проблема с некоторой неупорядоченностью рынка аренды и очень высокими ценами в стране все-таки существует. К концу 2022 году съемное жилье в Барселоне подорожало на 22%, цена достигла 19,4 евро за квадратный метр в месяц. В Мадриде цены увеличились до 16,5. Этот процесс продолжился и в 2023 году, в январе «квадрат» в Барселоне уже стоил до 23,2 евро – квартиру с 1 спальней сдавали за 1285 евро в месяц, с двумя – 1572. Три спальни обходились в 1722 евро, четыре – в 2180. В начале мая 2023 года можно было забронировать жилье в Барселоне через Booking за 2000-3000 евро, причем речь о бюджетных двухместных номерах.

Парламент и сенат Испании в конце апреля и в середине мая 2023 года одобрили закон о запрете на повышение ставок по сдаваемому жилью. До 31 декабря 2023 года продление договоров аренды не может быть больше 2% прироста. В 2024 году ограничение будет до 3%, а с 2025 года введут новый индекс арендной платы. Запрещено повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре, имеются в виду в том числе затраты на коммунальные услуги. К категории крупных арендодателей теперь будут относиться владельцы не десяти объектов, как раньше, а более пяти. Для подобных лендлордов ужесточат требования. И планируется создать карту «стрессовых районов», в которых расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние пять лет выросли более чем на 3% по сравнению с Индексом потребительских цен. На таких территориях арендодатель обязан заключать новые договоры на прежних условиях в течение трех лет.

Также предусмотрен повышенный ежегодный налог на недвижимость (IBI)в том случае, если дома или квартиры будут пустовать без причины более двух лет. Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов. Надбавка к стандартному налогу может достигать 150% (сейчас – 50%). И теперь 30% фонда на первичном рынке застройщик должен передать под социальное жилье.

Пока неизвестно, примут ли проект в Каталонии, но уже одобренный в стране закон может сделать еще более проблемным выселение скваттеров, если они окажутся в категории «уязвимых лиц» и займут многоквартирный дом. Получить доход от аренды станет сложнее, и он может сократиться. Правила сдачи жилья наверняка усложнят еще больше. В связи с этим инвестиции в недвижимость Испании становятся менее привлекательными.