В Сербии выявлены покупки незарегистрированной недвижимости на 2,5 млрд евро

Фото: Рixabay

В 2022 году весь оборот по сделкам с недвижимостью Сербии составил рекордные 7,5 млрд евро. Треть этой суммы потрачена на квартиры, дома и другие объекты, которые не стоят на учете в кадастре, сообщает Вiznis.rs. Такие сделки разрешены, но покупателям стоит учитывать многочисленные риски.

В кадастре недвижимости зарегистрировано 4,9 миллиона объектов, но почти идентичное количество не учтено. Среди них более 2,7 млн соответствуют требованиям для регистрации, но их владельцы не сделали или не хотят этого делать. Большой проблемой остаются также просроченные заявки на регистрацию прав недвижимости, поданные до 2018 года, и неполные комплекты документов.

Поясним, незарегистрированными могут быть новостройки и вторичное жилье. Законодательство Сербии определяет право собственности только через регистрацию имущества в кадастре. Важно выяснить, по каким причинам объект не поставлен на учет и сколько потребуется дополнительных затрат для решения всех вопросов – речь как о времени, так и о деньгах.

В Сербии существует подразделение на легальную и нелегальную незарегистрированную недвижимость. К первой категории относятся новостройки, которые возведены в соответствии с разрешительной документацией, но еще не поставлены на учет. В эту группу входит также жилье на вторичном рынке и другая недвижимость, на которую есть вся документация – зарегистрировать подобные объекты довольно просто.

В группе нелегальной незарегистрированной недвижимости находятся объекты, которые построены незаконно уже в XXI веке и те, что возведены государством 30-40 лет назад, но никогда не имели разрешений на эксплуатацию. Теоретически возможна легализация и таких объектов при соответствии хотя бы минимальным требованиям, но на практике это малореально.

Стоит учесть, что сделки с незарегистрированной недвижимостью разрешены. Новый владелец должен первым делом подать заявление на регистрацию. Следующий шаг – получение документов, подтверждающих право собственности. Также необходимо разрешение на строительство и эксплуатацию. В некоторых случаях подобные объекты вообще нельзя поставить на учет или процедура будет длительной. Если покупатель не сможет зарегистрировать право собственности на свое имя, то не будет иметь возможности взять ипотеку или осуществлять сделки с этим имуществом. Разве что кто-то решит довериться владельцу без документов.

Проблемы могут возникнуть и при покупке квартиры, которая только частично зарегистрирована. Например, одно помещение не стоит на учете и при этом расширено за счет общего имущества здания без согласования с другими жильцами. Незарегистрированная часть квартиры может быть изъята жилищно-строительным товариществом.

В Сербии до сих пор существует заблуждение, что собственником можно стать лишь на основании нотариально заверенного контракта или доказательств передачи денег. Юристы поясняют, что многих покупателей привлекают объекты по заниженным ценам, но не все знают, что такую недвижимость потом трудно легализовать. Стоимость опускают именно в связи с большими рисками правовой неопределенности. Нет никакой ясности, смогут ли квартиру впоследствии зарегистрировать и станет ли покупатель официальным владельцем.

Проверить регистрацию недвижимости в Сербии можно на сайте ekatastar – поиск возможен по адресу квартиры или по номеру кадастрового участка, на котором находится дом или здание. Перед заключением сделки также рекомендуется уточнить информацию о наличии каких-либо обременений.

Национальный альянс по местному экономическому развитию (NALED) при поддержке Шведского агентства международного развития (Sida) проводит комплексное исследование, чтобы предложить варианты преодоления проблемы. Задействована команда профессоров, юристов, экспертов в этой области. В разработке качественных предложений также будут участвовать представители хозяйственных и ведомственных учреждений – министерств строительства, финансов и юстиции, республиканского геодезического института, палаты Государственного Совета, управления собственности, Управления сельскохозяйственных земель.

Уже сейчас очевидна необходимость совершенствования процедур регистрации в кадастре, легализации, регистрации государственной собственности и других операций. Делаются заявления о необходимости смены статуса по некоторым объектам от государственного социального к частному. Одним из решений, видимо, будет переход на цифровые услуги, которые ускорят процесс.

Возможно, через несколько месяцев система учета недвижимости и надзора за объектами станет намного прозрачнее, и сомнительные сделки уйдут в прошлое, но пока в стране продолжают действовать серые схемы. Власти могут отказать в процедуре легализации, некоторые неучтенные объекты подлежат сносу. Так что на рынке недвижимости Сербии нужно вести себя чрезвычайно. Вместо получения ВНЖ при покупке недвижимости или доходов от инвестиционных вложений, можно потерять и деньги, и имущество. Незаконное строительство, большой объем неучтенного вторичного жилья делают этот рынок малопривлекательным для инвесторов, которым выгоднее приобрести объект, который не будет вызывать особых хлопот и обеспечит стабильное поступление средств.

Читайте также:

В Сербии растут цены и падает число сделок с недвижимостью