В Египте ожидают стабилизации цен на недвижимость

Фото: picryl.com

После мер Центрального банка Египта (CBE) по либерализации обменного курса национального фунта к доллару в стране прогнозируют улучшение ситуации на рынке недвижимости. Это может устранить параллельный рынок и увеличит доступность твердой валюты, сообщает Daily news Egypt.

Первый заместитель председателя Комитета по развитию недвижимости и заключению контрактов Ассоциации египетских предпринимателей, председатель BETA Egypt Алаа Фикри считает, что это решение положит конец состоянию нестабильности и бивалютным ценам, которые подпитывали спекуляции и привели к дальнейшему обесцениванию местных денег. При этом он уверен, что либерализация не повлияет на цены объектов недвижимости, а скорее увеличит долларовую ликвидность у застройщиков.

По мнению эксперта, главной целью недавних правительственных решений было сокращение торгового дефицита, который может нанести ущерб сектору недвижимости из-за повышения процентных ставок. В связи с этим некоторые клиенты могут предпочесть инвестировать в банковские сертификаты, которые предлагают доходность в 30%, но этот эффект будет временным, поскольку последние годы показали, что недвижимость – самая безопасная и прибыльная инвестиция.

Напомним, валютный кризис в Египте длится с 2016 года, когда было решено отказаться от искусственного регулирования курса национальной валюты. За последние два года острый дефицит доллара сдерживал импорт и вызывал заторы в портах, что отрицательно сказалось на местной промышленности. Цены на многие основные продукты питания росли намного быстрее общей инфляции, которая в сентябре ускорилась до рекордных 38%. Денежные переводы в 2022-23 годах упали на 30%, до 22 млрд долларов, поскольку рабочие за границей отказались от переводов по завышенному официальному обменному курсу.

С марта 2022 года египетский фунт упал более чем на две трети по отношению к доллару в результате серии девальваций. Фунт начал переходить из рук в руки на черном рынке в два раза дороже официального курса, что привело к росту издержек для предприятий и импортеров. Нападения йеменских боевиков-хуситов в Красном море снизили объем сборов за Суэцкий канал на 50% в начале 2024 года.
Одним из способов решения проблем стало заключение сделки с ОАЭ на 35 млрд долларов – это самая крупная инвестиция в истории Египта. Вдобавок, Египет согласовал расширенную программу поддержки в размере 8 млрд долларов с МВФ, позволив своей валюте резко обесцениться. Власти пояснили, что это шаг на пути к стабилизации. Правда, аналогичные вливания от фонда поступали и ранее, они не привели к кардинальным переменам. Тем не менее, многие эксперты надеются, что вливания дефицитных в Египте долларов улучшат ситуацию в сфере туризма и в секторе недвижимости.

Мохаммед Албостани, председатель Al Bostany Developments Group и председатель Ассоциации застройщиков Нового Каира, заявил, что решение CBE поможет стабилизировать цены на недвижимость – как с точки зрения затрат на строительство, так и продажных цен. Это важно, поскольку ценообразование было одной из проблем, с которыми сталкивался рынок недвижимости в предыдущий период. Он считает, что перемены также привлекут больше иностранных инвестиций на египетский рынок недвижимости, поскольку у иностранных инвесторов появится четкая система ценообразования, на которой они будут основывать свои расчеты. И все это увеличит приток денежных средств в египетскую экономику.

Махмуд Аль-Манси, председатель Unified Development, ожидает, что это решение стабилизирует цены на строительные материалы и, таким образом, снизит стоимость реализации проектов в сфере недвижимости. Одного повышение ставки ЦБ по депозитам и основным операциям наложит большое финансовое бремя на застройщиков, которые берут кредиты в банках.

Около 80% строительных материалов зависят от импорта и поэтому сильно зависят от изменений курса доллара на рынке. Предполагается, что рынок недвижимости Египта стабилизируется вместе валютой США. Компании в этом случае смогут более точно рассчитать стоимость строительства и процент увеличения продажных цен.

Пока рынок недвижимости Египта не выглядит привлекательным. Аналитическое агентство Global Property Guide оценило арендную доходность в стране в 5,42%. Со студии в Новом Каире можно получить 11,63% – если купить за 66 750 долларов, а сдавать за 647. Шейх Зайед способен принести доход в 8,80% с апартаментов с тремя спальнями при стоимости в $121 364 и ежемесячной аренде в $890. В популярной у туристов Хургаде средняя доходность оценивается всего в 3,19%. Вдобавок, около 95% объектов в стране не зарегистрированы в связи с длительными сроками оформления и бюрократическими препонами, а для иностранцев действуют ограничения по количеству объектов и локациям.

Власти страны разрабатывают меры по смягчению условий для иностранцев, предлагают паспорт Египта за покупку недвижимости на сумму в 300 000 долларов, а также обещают упростить процедуру регистрации недвижимости. Финансовые требования кажутся чрезмерными на фоне политической нестабильности, частых госпереворотах и регулярных экономических кризисах.