Что происходит на рынке недвижимости Хорватии после вступления в Шенгенский союз

По данным Статистического управления, цены на жилье в Хорватии выросли в среднем на 11,9% в 2023 году – по сравнению с 2022-м. Новая недвижимость подорожала на 9%, а объекты вторичного рынка на 12,4%.

В Загребе стоимость жилья поднялась в среднем на 11,7%, на побережье Адриатического моря на 11,3%, в других регионах на 16,3%. Объем строительства тоже увеличился – на 15% в годовом исчислении.

По данным портала объявлений Njuškalo, стоимость жилья по всей Хорватии постоянно росла весь 2023 год. Средняя запрашиваемая цена на квартиры поднялась на 21% и достигла €3 223 за кв. м. По частным домам произошли более значительные изменения с ростом на 40%, до €2 606.

Эпицентром растущего рынка недвижимости стали прибрежные регионы Истрия, Дубровник-Неретва и Сплит-Далмация. Отмечено, что именно там находится и самое дорогое жилье. В Истрийском уезде средняя запрашиваемая цена за квартиру достигла €3 836 за «квадрат», а за дом – €3 183. В регионе Дубровник-Неретва стоимость поднялась до €3 602 и €2 699 соответственно. В Сплитско-Далматинской области – до €3 590 и €2 960.

В Загребе собственники оценивали квартиры в €2 987 за квадратный метр, а дома – в €1 795. В Риеке цены на квартиры выросли на 26%, достигнув в среднем €2 661 за кв. м. В Сплите наблюдалось увеличение по квартирам на 20%, до €4 061 за кв. м. В Осиеке (+17%) средняя запрашиваемая цена составила €1 733 за квадратный метр.

Центральный банк Хорватии (HCB) сообщил, что количество сделок с иностранцами упало в 2023 году на 25%. Эксперты по недвижимости указывают на нереалистичные ожидания продавцов, которые устанавливают цены примерно на 15% выше реальных. Сыграли роль и грядущие изменения жилищной политики, правительство Хорватии планирует ограничить рынок аренды жилья. Во многих странах, которые использовали подобные меры, декларируемые цели не достигнуты. Снять жилье стало намного сложнее, количество предложений сократилось, а активность иностранцев на рынке упала.

По данным портала Numbeo, в начале мая 2024 года самые дорогие квартиры продаются в Дубровнике – 4 507 евро за кв. м в центре и 3 319 за его пределами. При этом уровень валовой арендной доходности в этом городе, который хорошо известен туристам, не очень высокий – 3,13-3,14%. На втором месте по дороговизне Сплит – 4 362 и 2 995 соответственно. При сдаче жилья в аренду можно получить немного больше – 3,14-3,35%. На третьем месте Загреб, где в центре квартиры продаются в среднем по 4 076 евро за кв. м, в других районах – 2 845. Доходность от аренды колеблется в пределах 3,43%-3,78%. В центре Сплита «квадрат» жилья стоит 4 362 евро, за его пределами 2 995. Уровень доходности еще меньше – 3,14%-3,35%. Этот показатель наиболее высок в городе Осиек – 3,89-4,02%.

Для Европы эти проценты стандартны, за исключением некоторых курортов и особо популярных локаций. Для инвесторов есть более интересные направления. Среди лидеров по уровню арендной доходности, например, находится Грузия, где, кстати, нет ограничений для иностранцев и многим не требуются визы для въезда. Отсутствует также налог при покупке недвижимости, многие категории владельцев не платит сборы и в период эксплуатации. Максимальную прибыль можно получить с элитных, брендированных объектов, которые стали появляться здесь в последние годы.