К чему приводит регулирование рынка аренды недвижимости

Фото: Pxhere

Компания CBRE Investment Management подготовила анализ ситуации на рынке недвижимости Европы, отметив, что кризис еще не закончился, но все-таки наметился выход из периода экономических потрясений. При этом наблюдается замедление активности в сфере строительства в связи с более высокими затратами, инфляцией и неопределенными перспективами. Сохраняется давление на арендуемое жилье в городах.

Во многих странах после роста цен на съемное жилье введены меры, направленные на ограничение ставок в условиях растущей инфляции. Учитывая, что при сдаче новых домов арендная плата по всей Европе выросла более чем на 7% в годовом исчислении, регулирование почти наверняка будет усиливаться и дальше. Со временем эти шаги приведут к лучшему управлению, но пока отражаются на рынке негативно – цены растут, предложения сокращаются, инвестиционная привлекательность падает. Тем не менее, в этой сфере все не так однозначно, как кажется.

CBRE для примера сравнила показатели аренды на разных европейских рынках. Великобритания и Германия находятся почти на противоположных концах спектра регулирования, первая действует на основе полностью свободного рынка, во второй арендная плата привязана к определенному индексу арендной платы (Mietspiegel) для каждого города. Арендодатели Великобритании вправе договариваться о повышении ставок на оживленных рынках, но не в период кризиса. Регулируемые рынки Германии предлагают гораздо более стабильный профиль арендной платы, обеспечивая последовательный рост на протяжении циклов. С 2015 года совокупный рост на рынках Великобритании и Германии составил 45% и 43% соответственно.



Эта модель повторяется и в других странах Европы. На либерализованном рынке аренды в Финляндии были периоды высокого однозначного роста, но также наблюдались и проблемные годы с нулевым или отрицательным повышением. В соседней Швеции арендная плата жестко регулируется национальным индексом, но, как правило, опережает инфляцию и никогда не становилась отрицательной. В результате за последние два десятилетия эти два рынка достигли почти эквивалентного роста арендной платы.

В обоих примерах либерализованные рынки показали лишь незначительное превосходство, но уровень волатильности там в три раза выше. Представление о том, что условия свободного рынка означают мгновенное повышение производительности, не всегда верно в долгосрочной перспективе, поскольку волатильность арендной платы является значительным фактором доходности инвестиций. Рынки с благоприятным для арендаторов регулированием часто могут означать более низкий рост из года в год, но они, как правило, обеспечивают более последовательный и предсказуемый рост. Для инвесторов, ищущих стабильный доход, это имеет свои преимущества.

Нужно учитывать и другие особенности рынка в каждой стране. Например, в Германии, Нидерландах и Швеции бессрочные условия аренды – это стандартная рыночная практика, средняя продолжительность договоров превышает семь лет, а типичный годовой оборот арендаторов составляет всего 15%. В странах со свободным рынком, таких как Великобритания и Финляндия, или в государствах с фиксированными сроками аренды (Франция и Бельгия) средний срок аренды часто короче - три года или меньше. Годовой оборот на таких рынках может достигать 30-40%. На результаты инвестиций оказывает влияние сочетание всех факторов, среди которых долгосрочный рост арендной платы, волатильность, количество вакантных площадей и эффективность операционных доходов.

За последние месяцы наиболее жесткие меры по регулированию аренды приняты в Турции, где для краткосрочной сдачи жилья необходимо получить согласие соседей и лицензию Министерства культуры и туризма. Рынок недвижимости страны переживает кризис, зафиксировано падение общих продаж и с участием иностранцев (до 61% в ноябре 2023 года). Многие собственники отказываются сдавать жилье по невыгодным ставкам.

В Испании новый закон «О жилье» запрещает повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре. Заморожены ставки в так называемых стрессовых районах, где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние 5 лет выросли более чем на 3%. В категорию крупных лендлордов переведены владельцы более пяти объектов – раньше повышенные требования предъявлялись к собственникам десяти. Предусмотрен повышенный налог на пустующую недвижимость. Практически невозможно стало выселить неплательщиков – этот пункт особенно удивителен для Испании, где актуальна проблема самозахватов. В ноябре 2023 года сообщалось почти о 80 тысяч подобных случаев. Изменения пока привели к тому, что снять жилье стало намного сложнее, количество предложений сократилось. Активность иностранцев на рынке недвижимости Испании упала впервые за два года.

На этом фоне более привлекательно выглядит рынок недвижимости Грузии, где нет никаких ограничений. Иностранцы могут купить жилье на тех же условиях, что и местные жители, за исключением земель сельхозназначения. Налога при покупке нет. Многие категории собственников освобождены и от ежегодного – он зависит от доходов на территории Грузии, зарубежный – не облагается сборами. При этом арендная доходность в этой стране одна из самых высоких в мире.