К чему приводит регулирование рынка аренды недвижимости

Фото: Pxhere

Компания CBRE Investment Management подготовила анализ ситуации на рынке недвижимости Европы, отметив, что кризис еще не закончился, но все-таки наметился выход из периода экономических потрясений. При этом наблюдается замедление активности в сфере строительства в связи с более высокими затратами, инфляцией и неопределенными перспективами. Сохраняется давление на арендуемое жилье в городах.

Во многих странах после роста цен на съемное жилье введены меры, направленные на ограничение ставок в условиях растущей инфляции. Учитывая, что при сдаче новых домов арендная плата по всей Европе выросла более чем на 7% в годовом исчислении, регулирование почти наверняка будет усиливаться и дальше. Со временем эти шаги приведут к лучшему управлению, но пока отражаются на рынке негативно – цены растут, предложения сокращаются, инвестиционная привлекательность падает. Тем не менее, в этой сфере все не так однозначно, как кажется.

CBRE для примера сравнила показатели аренды на разных европейских рынках. Великобритания и Германия находятся почти на противоположных концах спектра регулирования, первая действует на основе полностью свободного рынка, во второй арендная плата привязана к определенному индексу арендной платы (Mietspiegel) для каждого города. Арендодатели Великобритании вправе договариваться о повышении ставок на оживленных рынках, но не в период кризиса. Регулируемые рынки Германии предлагают гораздо более стабильный профиль арендной платы, обеспечивая последовательный рост на протяжении циклов. С 2015 года совокупный рост на рынках Великобритании и Германии составил 45% и 43% соответственно.



Эта модель повторяется и в других странах Европы. На либерализованном рынке аренды в Финляндии были периоды высокого однозначного роста, но также наблюдались и проблемные годы с нулевым или отрицательным повышением. В соседней Швеции арендная плата жестко регулируется национальным индексом, но, как правило, опережает инфляцию и никогда не становилась отрицательной. В результате за последние два десятилетия эти два рынка достигли почти эквивалентного роста арендной платы.

В обоих примерах либерализованные рынки показали лишь незначительное превосходство, но уровень волатильности там в три раза выше. Представление о том, что условия свободного рынка означают мгновенное повышение производительности, не всегда верно в долгосрочной перспективе, поскольку волатильность арендной платы является значительным фактором доходности инвестиций. Рынки с благоприятным для арендаторов регулированием часто могут означать более низкий рост из года в год, но они, как правило, обеспечивают более последовательный и предсказуемый рост. Для инвесторов, ищущих стабильный доход, это имеет свои преимущества.

Нужно учитывать и другие особенности рынка в каждой стране. Например, в Германии, Нидерландах и Швеции бессрочные условия аренды – это стандартная рыночная практика, средняя продолжительность договоров превышает семь лет, а типичный годовой оборот арендаторов составляет всего 15%. В странах со свободным рынком, таких как Великобритания и Финляндия, или в государствах с фиксированными сроками аренды (Франция и Бельгия) средний срок аренды часто короче - три года или меньше. Годовой оборот на таких рынках может достигать 30-40%. На результаты инвестиций оказывает влияние сочетание всех факторов, среди которых долгосрочный рост арендной платы, волатильность, количество вакантных площадей и эффективность операционных доходов.

За последние месяцы наиболее жесткие меры по регулированию аренды приняты в Турции, где для краткосрочной сдачи жилья необходимо получить согласие соседей и лицензию Министерства культуры и туризма. Рынок недвижимости страны переживает кризис, зафиксировано падение общих продаж и с участием иностранцев (до 61% в ноябре 2023 года). Многие собственники отказываются сдавать жилье по невыгодным ставкам.

В Испании новый закон «О жилье» запрещает повышать арендную плату за счет расходов, которые не были ранее согласованы в договоре. Заморожены ставки в так называемых стрессовых районах, где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на недвижимость за последние 5 лет выросли более чем на 3%. В категорию крупных лендлордов переведены владельцы более пяти объектов – раньше повышенные требования предъявлялись к собственникам десяти. Предусмотрен повышенный налог на пустующую недвижимость. Практически невозможно стало выселить неплательщиков – этот пункт особенно удивителен для Испании, где актуальна проблема самозахватов. В ноябре 2023 года сообщалось почти о 80 тысяч подобных случаев. Изменения пока привели к тому, что снять жилье стало намного сложнее, количество предложений сократилось. Активность иностранцев на рынке недвижимости Испании упала впервые за два года.