Двухлетнее падение цен на коммерческую недвижимость в Европе замедлилось

В четвертом квартале 2023 года стоимость коммерческой недвижимости Европы упала на 3,4%, а в январе-марте 2024-го лишь на 0,5%. Процесс снижения длится уже седьмой квартал и за этот период зафиксировано уменьшение цен на 16,5%, но последний показатель оказался лучшим с июня 2022, отмечается в исследовании Altus Group. Доходность тоже пока сокращается, но появились обнадеживающие результаты.



Темпы падения цен замедлились во всех секторах рынка, но они наименее заметны по промышленным и жилым помещениям. Изменения в офисах оказались более существенными – стоимость такой недвижимости за последние два года упала почти на 22%, в четвертом квартале 2023-го отмечалось снижение на 5,3%, а в первом 2024-го всего на 0,8%.



Офисы. На развитие офисной сферы недвижимости негативно повлиял переход многих компаний на удаленный формат работы, оптимизация штатного расписания. Ниже среднего показателя по еврозоне оказался рост занятости в Германии и Нидерландах, что означает и ограничение спроса на офисные помещениях. В ФРГ отмечается также воздействие технологического сектора, где сокращаются рабочие места, поэтому худшее для немецких офисов, возможно, еще не позади. Испания была единственным рынком, где влияние доходности было положительным для оценки офисов.

Промышленный сектор. Стоимость в промышленном секторе снизилась всего на 0,2% за первые три месяца 2024 года. Рост рыночной арендной платы на 1,9% оказался ниже вклада в эту отрасль, но нужно учитывать, что этот показатель упал в этом секторе сильнее, чем в любом другом после пандемии. Ставки в сдаваемых промышленных объектах выросли почти во всех странах, за исключением Польши (-1,9% за квартал). Даже при слабой экономической активности заполняемость объектов промышленной собственности в целом относительно высока в большинстве государств.





Розничная торговля. Сектор электронной коммерции получил поддержку за счет увеличения потребительских расходов, которые стали возможны в связи с ростом зарплат и падением инфляции. Сфера розничной торговли продолжает приспосабливаться к конкуренции со стороны онлайн-продаж, пока не очень удачно, в первом квартале 2024 года отмечены худшие показатели среди основных типов недвижимости. Стоимость снизилась за квартал на 1,1%, но это в 2 раза меньше, чем было в конце 2023-го. Улучшения отмечены по всем категориям, кроме ритейл-парков и складских помещений. Денежный поток, за исключением супермаркетов/гипермаркетов, очень мало повлиял на оценку в секторе и был снижен среди розничных складов и торговых центров. Негативное влияние доходности, безусловно, стало определяющим фактором снижения стоимости в 1 квартале.



Жилая недвижимость. Стоимость подобных объектов в первом квартале снизилась незначительно – на 0,3%. В конце 2023 года зафиксирован результат похуже – на 2,3%. Совокупное снижение за первые три месяца года обманчиво, поскольку падение на -1,5% на немецком рынке перевесило рост оценок в Швеции, Дании и Нидерландах. В этих трех странах вклад денежных средств превысил отрицательный импульс от доходности.

В исследовании отмечено, что длительное время в Европе наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость, причем увеличение числа работающих на дому во время пандемии стало последним толчком для сектора. Доход от жилой недвижимости зависит от демографических показателей, которые в совокупности по всей Европе относительно стабильны. В целом плата за жилье тесно коррелирует с инфляцией, но за последний год расходы на содержание росли быстрее, чем арендные ставки.

Данные Altus показывают, что европейская экономика в целом остается под угрозой из-за слабого спроса на экспорт, замедления роста на рынках труда и ограниченных расходов домохозяйств, но вышла из кратковременной рецессии. Участники рынка ожидают, что крупнейшие центральные банки начнут снижать процентные ставки во второй половине 2024 года, а потребительские расходы увеличатся по всему региону по мере снижения инфляции и улучшения общих экономических условий.

Эксперты фондового центра ABRDN считают, что восстановление будет медленным. По крайней мере, вряд ли стоит ожидать в ближайшие месяцы особой активности рынка аренды жилой недвижимости в Европе, хотя это направление оказалось одним из самых устойчивых. По данным Global property guide, средний уровень арендной доходности в городах региона варьируется от 3% до 7%.