Цены на жилье в Беларуси стабилизировались

Рынок недвижимости Беларуси активно развивался в 2024 году. Жители страны увеличили объемы заявок на ипотеку и покупки, что вызвало рост цен. Однако осенью количество сделок снизилось. Не наблюдается повышенной активности и в начале 2025-го. Эксперты полагают, что такая ситуация сохранится до конца года.

В начале 2025 года цены на рынке недвижимости в Минске немного опустились по сравнению с пиком прошлого года, пишет портал «Зеркало». Некоторые эксперты прогнозируют дальнейшее их снижение — особенно на вторичном рынке. При этом в центре внимания покупателей остаются новостройки и современные квартиры.

В первые дни января этого года средняя цена квадратного метра жилья в Минске снизилась по сравнению с декабрем 2024-го на 52 доллара – до 1530. Относительно января 2024 показатель увеличился на 10%, по данным Pro-n.by, тогда недвижимость оценивалась в $1390.

Директор «Группы компаний Мариэлт» Дмитрий Дьяченко подчеркнул, что стоимость квадратного метра в Минске побила рекорды, державшиеся почти десятилетие: «Средний рост цен на вторичное жилье превысил 10% по сравнению с прошлым годом. Также активно продавались квартиры стоимостью выше 100 тысяч долларов, что свидетельствует о росте спроса на премиальный сегмент».

После завершения стройки крупнейшего жилого комплекса «Минск Мир» предложение новостроек заметно сократилось. Тем не менее спрос на компактные квартиры свободной планировки в современных домах достиг исторического максимума – около 40%. Эксперт указывает, что скачок курса доллара и повышение ставок кредитования, скорее всего, привели к тому, что цены на жилье достигли своего пика. Вероятно, в 2025 году рынок не сможет повторить рекорды 2024-го.

Юрист, аттестованный риелтор столичного агентства Ольга Щетникова считает, что в случае сохранения нынешней геополитической и экономической ситуации обстановка по покупке и продаже недвижимости в Минске будет спокойной. Цены в новостройках регулируются государством, поэтому больших сюрпризов в этом сегменте никто не ожидает. Что же касается вторичного рынка, то «ценам расти некуда, особенно в области старого жилфонда». Скорее, возможно понижение стоимости.

Независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская опирается в своих расчетах на курс доллара. При среднем показателе в 3,35-3,38 рубля РБ за год, прежней ставке рефинансирования и росте реальной зарплаты на 4,7% возможно сокращение количества сделок примерно до 1400 в месяц и снижения стоимости «квадрата» к концу 2025-го на 3-5% относительно нынешних значений. Быстрее остальных начнут сбавлять обороты квартиры из старого жилфонда и крупногабаритные апартаменты. Новые же евродвушки вряд ли ощутимо потеряют в цене.

Если курс доллара в течение года установится на уровне 3,4-3,5 рубля РБ, ставка по основным кредитам поднимется до минимума в 17,7% годовых. При этом рост зарплат будет происходить только в рублях (не в валютном эквиваленте). Если в Беларуси сложится подобная ситуация, то количество сделок за месяц снизится приблизительно до 1300 в месяц, а «квадрат» за год потеряет 8% актуальной стоимости.

До уровня января 2024 года цена кв. м вряд ли упадет. Покупка недвижимости останется почти единственным понятным способом вложения накоплений. Впрочем, есть еще маловероятный и пессимистичный сценарий с отменой кредитования жилья (даже для нуждающихся): курс доллара выше 3,5 рубля и снижение доходов населения в валютном эквиваленте. Тогда к весне 2025-го количество сделок купли-продажи упадет до 1200 ежемесячно, а цена «квадрата» старого жилфонда к концу года рухнет. Например, за двушку без ремонта в старой панельке в Малиновке или возле «Пушкинской» будут давать 60 тыс. долларов либо за однокомнатную хрущевку – около 40 тыс. В таком случае и застройщикам придется скинуть по 200 долларов с «квадрата».

Основатель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович отметил, что в 2024 году средний рост по рынку недвижимости Беларуси достиг 14%. Бюджетное жилье подорожало на 11%, но в 2025 цены в этом сегменте вряд ли увеличатся больше 1-2%. «Минчане всё активнее стремятся менять квартиры от бабушек-дедушек на более современные форматы, – пояснил он. – К тому же, жилье в хрущевках или панельных девятиэтажках 80-х годов требует больших вложений: замены окон, обновления коммуникаций, масштабного ремонта».

Стоимость квартир класса «комфорт» в прошлом году выросла на 15%. В 2025-м такого потенциала эксперт не видит. Незначительно могут повыситься и цены на «комфорт плюс», то есть квартиры в современных домах с огороженной дворовой территорией, подземной парковкой, благоустройством. Этот сегмент исчерпал, на взгляд Владимира Давидовича свои возможности для роста в 2024 году (+20%). При этом и дешеветь такие квартиры точно не будут.

«Сегмент элитного жилья пока еще недооценен, – добавил он. – Его сложно структурировать, поскольку тут есть и большие квартиры, и жилье в каких-то особых локациях, и таунхаусы, и коттеджи. За прошлый год этот сегмент подорожал на 4-5%. Но думаю, что некоторые объекты еще прибавят в цене».

Эксперт полагает, что краткосрочные инвестиции в недвижимость в 2025 году вряд ли способны принести достойный доход на фоне общего падения темпов роста экономики и ограниченным спросом. Однако долгосрочные остаются прибыльными. Арендная доходность оценивается в 5-6% годовых, что значительно выше, чем по банковским депозитам.

Плата за съемное жилье в Минске выросла на 20% в прошлом году, что вызвало определенное беспокойство, однако на данный момент цены стабилизировались. На 2025 год можно ожидать плато в этом сегменте, что связано с высокой конкуренцией и возросшими требованиями арендаторов.

По данным портала Numbeo, средняя валовая доходность от жилья в Беларуси оценивается в 5-23-5,42%. В Минске этот показатель в центре составляет 5,46%, за его пределами – 5,19%. Арендные ставки за 1-комнатную квартиру указаны на уровне 1019-1542 местных рубля ($316-478), за «трешку» – 1792-2799 ($552-868). Стоимость квадратного метра оценивается пользователями платформы в марте 2025 года в 6503 бел. руб. или в 2016 долларов в центре, за его пределами – 4030 ($1250).

Читайте также:

Сколько стоит жилье в столицах стран бывшего Советского Союза

Литва продлит национальные санкции в отношении граждан России и Беларуси еще на год

Граждане 38 европейских стран имеют право на безвизовый въезд в Беларусь до 31 декабря 2025 года