Исландия: рынок жилья замедляется после многолетнего роста

Фото: Pexels

После периода стремительного роста цены на недвижимость в Исландии начали демонстрировать признаки стабилизации и коррекции. Согласно данным Statistics Iceland, в начале 2025 года жилье подешевело на 0,62% в реальном выражении — это уже второе подряд снижение, если учитывать инфляцию. Несмотря на заметную инерцию спроса в предыдущем году, текущая динамика указывает на возможный перелом в тренде.

Долгосрочная перспектива подчёркивает высокую чувствительность исландского рынка к экономическим шокам. За последние два десятилетия индекс цен на жильё вырос от 100 (в 2000 г.) до более 750 пунктов в 2025-м — в семь раз. Однако это повышение было далеко не линейным. В 2009 году цены снизились сразу на 14,71% в реальном выражении. В 2017-м рынок также демонстрировал волатильность: после трёх периодов роста, превышавших 3% каждый, последовала коррекция — минус 1,11%.

В 2022 году на рынок повлияли как глобальные инфляционные процессы, так и внутренняя экономическая политика. Тогда номинальное удорожание составило впечатляющие 20,27%, а реальный прирост — почти 10%. Это был самый значительный скачок с 2005 года, когда жильё подорожало на 31,83% в номинальном и 26,64% в реальном выражении. Однако и в этот раз перегретость рынка неизбежно вызвала замедление.

В 2023 году, несмотря на номинальный прирост цен на 4,24%, в реальном выражении наблюдалось снижение на 3,27%. Особенно заметной была отрицательная квартальная динамика в первом и третьем кварталах — минус 3,37% и 2,56% соответственно.

В 2024 году рынок попытался восстановиться: весной и летом в реальном выражении отмечался рост на 1,17% и 3% соответственно. Однако уже в четвёртом квартале динамика вновь стала отрицательной — минус 0,44%. По итогам года, с учётом инфляции, рост цен составил 3,79%, тогда как номинально жильё подорожало на 8,71%. Такая волатильность объясняется сочетанием высоких процентных ставок, инфляционного давления и изменением поведения покупателей.

2025 год начался с очередного спада: в первом квартале в реальном выражении зафиксировано снижение цен на 0,62%. Это может свидетельствовать о начале периода охлаждения.

Как отмечают аналитики Global Property Guide, инфляционная корректировка даёт более точную картину состояния рынка, чем номинальные цифры. Это особенно важно для Исландии, где волатильность национальной валюты и высокая зависимость от внешнеэкономических факторов могут искажать реальные доходности инвестиций в недвижимость.

На фоне замедления удорожания жилья инвестиционная привлекательность этого сегмента в Исландии остаётся умеренной. Валовая доходность от аренды жилой недвижимости в стране составляет в среднем 5,20%, а в Рейкьявике — 4,88%. что соответствует среднеевропейскому уровню, но ниже, чем на более рискованных и дешёвых рынках. Наибольшую доходность обеспечивают 1-комнатные квартиры — в среднем 6,01%, следом идут 2-комнатные (5,56%) и 3-комнатные (5,51%) квартиры. Доходность студий оценивается в 3,83%, а 4-комнатных и более — в 5,08%.

Эксперты Global Property Guide поясняют, что в сравнении с другими европейскими странами доходность в Исландии ниже, чем в Литве (6,39%), Ирландии (7,76%) и Италии (7,56%). Вдобавок, следует учитывать, что все эти значения валовые и не учитывают налоги, расходы на ремонт и обслуживание. В Исландии арендный доход облагается налогом на прирост капитала в размере 22%. При этом существует возможность льготы: до 50% прибыли может быть освобождено от налогообложения, если сдаётся не более двух объектов и общий доход не превышает установленный лимит.

Рынок недвижимости Исландии вступает в новую фазу — после стремительного ценового всплеска рынок начал остывать, но пока нет признаков масштабного падения, аналогичного кризису 2008–2009 годов, о котором уже упоминалось выше. В ближайшей перспективе возможны колебания цен в пределах инфляционных ожиданий, особенно с учётом сохраняющихся высоких ставок и неопределённости на глобальных рынках. Инвесторам и покупателям следует учитывать цикличность рынка и увеличение сроков возврата инвестиций.

Читайте также:

Туризм в Исландии сократят: новые правила затронут визиты и посуточную аренду жилья

В Исландии пустуют около 10 000 квартир

Предложение доступного жилья в столице Исландии сокращается

Исландия хочет лишать гражданства преступников: новый законопроект вызвал споры

10 самых миролюбивых стран