Рынок недвижимости Тбилиси в феврале 2026 года: рост цен и сделок с жильем

Рынок недвижимости Тбилиси демонстрирует в 2026 году повышение активности. Аналитики компании Galt & Taggart зафиксировали в январе-феврале рост как по количеству сделок, так и в денежном выражении. При этом сохраняется ключевая роль первичного сегмента, увеличиваются объемы непроданных новостроек и снижается доходность жилья.

Динамика продаж квартир в Тбилиси

В 2024 году показатели продаж жилья в Тбилиси держались в диапазоне 3,0–3,8 тыс. в месяц с традиционным всплеском в декабре (более 4 000). В январе 2025-го произошло снижение до 2,9 тыс., а затем последовало восстановление и выход на более высокий уровень во второй половине — свыше превышающие 4 тыс. сделок в месяц. В январе 2026 года зафиксировано очередное сезонное снижение, однако уже в феврале объём увеличился примерно до 3,8 тыс.

Сравнение показателей двух первых месяцев показывает неравномерное развитие рынка. В январе-феврале 2024 года было реализовано около 6,5 тыс. квартир, за такой же период — 6,3 тыс., а в 2026-м — 6,8 тыс. Снижение 2025 года было обусловлено сокращением активности на вторичном рынке (с 3,4 до 3,0 тыс. сделок) при одновременном росте первичного сегмента (с 3,1 до 3,3 тыс.). В 2026 году положительная динамика наблюдается в обоих сегментах: первичный увеличился до 3,6 тыс., вторичный — до 3,2 тыс.

Объем средств по сделкам с жильем в Тбилиси

В денежном выражении объём сделок за январь–февраль составил $491 млн в 2024 году, $510 млн в 2025-м и $595 млн в 2026-м. Основной вклад обеспечил первичный сегмент, где показатель вырос с $237 млн до $330 млн за рассматриваемый период. Вторичный рынок после некоторого снижения восстановился до $285 млн.

Соотношение количества сделок и их стоимости указывает на увеличение среднего чека, что может свидетельствовать как о росте цен, так и о смещении спроса в сторону более дорогого жилья, прежде всего в новостройках.

Структура спроса на недвижимость в Тбилиси

В феврале 2026 года в Тбилиси было продано 3 822 квартиры. Из этого объема 1 864 сделки пришлись на сегмент готового жилья, где продажи выросли на 19,2%, а по итогам первых двух месяцев — на 8,6%.

На первичном рынке было зарегистрировано 1 958 сделок, что на 11,2% больше, чем годом ранее, и на 7,8% выше по итогам января–февраля. При этом из-за задержек регистрации сделок официальная статистика по новостройкам может отставать от реальной динамики.

Как менялись показатели по продажам застройщиков Тбилиси

Дополнительные данные Galt & Taggart основаны на опросе системных девелоперов, реализующих более 100 жилых проектов в Тбилиси, на которые приходится около половины первичного рынка.

По данным девелоперов, в первой половине 2024 года отмечались сдержанные показатели — в диапазоне 550–700 сделок в месяц. Затем фиксируется рост — до 800–960 квартир. В декабре 2024 года продажи достигают 883 единиц.

В 2025 году динамика тоже была неравномерной: от 640–700 сделок в месяц до 1 427 в сентябре. Пиковое значение зафиксировано в декабре — 1 662 продажи. В январе–феврале 2026 года наблюдается ожидаемая коррекция — 845 и 814 сделок по проектам крупных девелоперов соответственно.

Рост числа непроданных объектов и сокращение проектов

Распределение жилого фонда по срокам завершения строительства указывает на смещение предложения в сторону более долгосрочных проектов. Если в 2026 году около 74% квартир уже проданы и лишь 26% остаются в наличии, то для объектов со сроком завершения в 2027-м доля снижается до 65%, а для проектов 2028–2029 — до 49%. Соответственно, увеличивается число нереализованных объектов — до 51% по более отдалённым срокам, что отражает как расширение девелоперской активности, так и постепенное насыщение спроса на ранних стадиях строительства.

В феврале выдано 10 разрешений на строительство в Тбилиси жилых проектов общей площадью 60 283 кв. м, что на 44,7% меньше, чем годом ранее. Снижение продолжается уже пятый месяц подряд, а по итогам января–февраля объем выданных разрешений сократился на 50,7% в годовом выражении. Это указывает на постепенное снижение активности застройщиков после периода роста и формирует более ограниченное предложение на рынке.

Кто покупает новостройки в Тбилиси

Структура спроса по гражданству покупателей демонстрирует постепенные изменения. Доля граждан Грузии сократилась с 85% в 2023 году до 72% в январе–феврале 2026-го. При этом увеличивается участие иностранных покупателей. Показатель россиян снизился с 10% в 2024 году до 9% в текущем, а граждане Израиля стали более активными: отмечено повышение с 5–6% до 12%. Прочие иностранные покупатели также усиливают присутствие — их доля увеличилась с 6% до 14%.

Таким образом, сегмент новостроек в Тбилиси характеризуется ростом продаж при высокой месячной волатильности, расширением предложения на более длительные горизонты и постепенной диверсификацией спроса за счёт иностранных покупателей.

Цены на квартиры в Тбилиси: снижение арендных ставок

Продажи. Цены на недвижимость в Тбилиси продолжают расти. В феврале средняя цена на первичном рынке увеличилась на 0,9% за месяц и достигла 1 398 долларов за квадратный метр. На рынке готового жилье, в сегменте новых домов с разрешениями, выданными после 2013 года, стоимость поднялась на 0,6% — до 1 304.

Аренда квартиры площадью 50–60 кв. м в Тбилиси в феврале стоила 10,1 доллара за кв. м, снизившись на 1,8% по сравнению с предыдущим месяцем. Доходность от аренды тоже сократилась и оценивается около 8,6%, но это валовый показатель, без учета расходов на продвижение, содержание жилья и возможные простои. Реальная прибыль от жилья значительно ниже, на уровне 3-5%, а в некоторых случаях владельцы рискуют уйти в минус. 

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Грузии продолжает развиваться, демонстрируя рост числа сделок, увеличение объёмов в денежном выражении и расширение структуры спроса за счёт иностранных покупателей. Среди ключевых тенденций — повышение цен на жильё, повышение доли непроданных квартир в новых проектов и смещение девелоперской активности в более долгосрочные горизонты строительства.

В то же время доходность жилой недвижимости постепенно снижается, и, по оценкам экспертов, этот тренд сохранится в ближайшей перспективе. На этом фоне сегмент гостиничной недвижимости выглядит более устойчивым: объекты, особенно в высоком ценовом сегменте и под управлением международных брендов, демонстрируют высокую доходность и воспринимаются инвесторами как более стабильный и надёжный инструмент.